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A raíz de la emergencia provocada por el COVID-19, la mayoría de entidades financieras suspendieron los pagos de las cuotas hipotecarias, dándoles a sus clientes un período de gracia de tres meses, en promedio. Sin embargo, hay una parte de la cadena que ha pasado desapercibida: los que quieren comprar una vivienda en obra negra (en planos), y están pagando la cuota inicial por medio de un encargo fiduciario. ¿Pueden retirar sus recursos?, ¿tendrán que pagar una penalidad?
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¿Cómo funcionan las fiducias inmobiliarias?
Las fiducias inmobiliarias son terceros que guardan el dinero de los compradores y le liberan los recursos a la constructora si se cumplen ciertas condiciones: llegar al punto de equilibrio, tener toda la documentación e incluso ciertos avances en la obra. De esta manera hay mayores garantías para el consumidor, incluso en una coyuntura como la actual, en la que se suspendió la construcción por más de un mes.
Es el instrumento más recomendado para comprar vivienda en obra negra (sobre planos), pues la cuota inicial (30 % del valor del inmueble) se puede pagar a plazos por medio de un encargo fiduciario. En esta etapa, los recursos son un ahorro del usuario, y en caso de retractarse del negocio, puede sacar el dinero sin penalidad y con los respectivos rendimientos.
En la segunda fase no es tan fácil retractarse, pues implica una penalidad. Además, esta etapa se puede desarrollar de dos formas por lo general. Una en la que se firma la promesa de compraventa con la constructora y se le entregan los recursos del encargo fiduciario. La otra alternativa es que se trasladen los recursos hacia una fiducia de la constructora para crear un patrimonio autónomo, sin necesidad de firmar la promesa. Pero, sea cual sea la opción que se implemente, se le debe informar desde el comienzo al usuario.
¿Cómo enfrentar la emergencia?.
No poder seguir con los pagos del encargo fiduciario no necesariamente implica que se deba retractar del negocio y sacar los recursos, pues existe la posibilidad de negociar un alivio. De hecho, según la Cámara Colombiana de la Construcción, muchas fiducias inmobiliarias están ofreciendo la suspensión o condiciones de flexibilización para sostener los clientes. Es de hecho la opción ideal, pues se mantiene viva una cadena de financiación para la construcción de vivienda, un sector que genera más de tres millones de empleos (directos e indirectos).
No obstante, es comprensible que algunos ciudadanos quieran retractarse del negocio para poder recuperar el dinero y así tener una mejor capacidad para enfrentar la cuarentena provocada por el COVID-19 y los efectos de esta en las finanzas de los hogares.
Carlos Eduardo Puerto Hurtado, socio y director del área de derecho urbanístico e inmobiliario de la firma MPM abogados, explica que “si todavía están en encargo fiduciario, pueden retractarse del negocio sin ningún tipo de penalidad. Aunque a veces las constructoras amenazan con sanciones, como elemento disuasorio, y a veces se quedan con los recursos. Pero en estos casos se puede recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio, incluso ante la Superintendencia Financiera, porque la fiducia no debería prestarse para esto”.
Puerto agrega “que lo más recomendable es buscar un abogado, sobre todo en caso de que ya se haya trasladado el dinero al patrimonio autónomo o en caso de firmar la promesa. Las condiciones y las penalidades varían en cada caso, por lo que es mejor tener asesoría profesional para poder discutir con la constructora la retractación del negocio”. Hay que tener en cuenta que estamos en una coyuntura en la que las penalidades pueden incluso ser no procedentes.
Édgar Iván León, profesor de la Universidad Sergio Arboleda y socio de KMJ Legal, explica que “en todos los casos debe analizarse el contenido del contrato. Pero la emergencia económica puede traer consigo el hecho de que si se cobra una penalidad de esta naturaleza el contrato pueda ser incumplido por parte del cliente, en virtud de las circunstancias de fuerza mayor. En ese sentido, la fiduciaria puede estar en una situación de abuso de las circunstancias y las autoridades administrativas o judiciales iniciarán los trámites de investigación y sanción pertinentes para que no se generen perjuicios mayores para los clientes. Por eso, es preciso verificar las políticas de las entidades en cada caso y renegociar lo pertinente para evitar incumplimientos”.
Lo más importante es tomarse el tiempo para leer el contrato y saber en qué etapa se encuentra, pues de esta manera se sabrá qué opciones y derechos tiene el consumidor. Y también se debe hacer una reflexión muy responsable acerca de si es posible continuar con los pagos del encargo fiduciario, pues seguir con el negocio puede tener sentido según el caso.
En una emergencia sin precedentes como esta, es crucial tener toda la información clara para tomar las mejores decisiones y así poder cumplir el sueño de comprar vivienda.
* Estamos cubriendo de manera responsable esta pandemia, parte de eso es dejar sin restricción todos los contenidos sobre el tema que puedes consultar en el especial sobre Coronavirus.