El Triángulo de Fenicia es un ambicioso proyecto de renovación urbana en el centro de la ciudad que ha comenzado a ver la luz. De este plan depende el futuro de la Universidad de los Andes y de los residentes del barrio Las Aguas. Ambos actores tienen aspiraciones distintas con respecto a la renovación de este antiguo sector de la ciudad. De hecho, desde 2008, año en que la Universidad les presentó el proyecto a sus vecinos, se han ido distanciando por diferencias que hasta el año pasado parecían irreconciliables.
En noviembre de 2013 los habitantes protestaron, llevaron antorchas y marcharon en frente de la universidad. La razón: el proyecto inmobiliario de $137.500 millones estaba dejando por fuera a la comunidad aledaña. Por lo menos esa era la opinión de los habitantes en ese entonces.
No es poco lo que se está discutiendo. El Plan Parcial de Renovación Urbana Triángulo de Fenicia contempla la construcción de 900 viviendas, hoteles de más de 50 habitaciones, oficinas y locales comerciales. Todo en el lugar en el que 490 familias han construido su propia historia: el barrio Las Aguas, ubicado entre la avenida Circunvalar, la Jiménez y la carrera 3ª (ver infografía).
La comunicación entre la Secretaría de Planeación, la Universidad de los Andes y los vecinos no ha sido la mejor. Fue necesario que la Veeduría Distrital instalara una mesa de trabajo en diciembre de 2013 para buscar un acuerdo entre las partes. Este diario conoció de cerca el proceso de negociación. Después de tres meses han surgido acuerdos parciales con algunos sectores de la población (en el proyecto fueron censadas 1.650 personas).
Lo primero que dejó claro la universidad es que no pretende expulsar a la población: “Ellos han sido nuestros vecinos durante 65 años y queremos que sigan creciendo junto a nosotros. Tenemos 490 unidades de vivienda en el sector y el proyecto va a ofrecer 900. Para los habitantes de la zona necesitamos formular un diseño arquitectónico acorde con las necesidades, porque nos interesa que permanezcan. Hay gente, por ejemplo, que tiene en su espacio de vivienda modisterías o una pensión. Tenemos que tener en cuenta todos los casos”, dice Claudia Velandia, directora del proyecto Progresa Fenicia.
Las inquietudes de los habitantes de Las Aguas van más allá de una posible reubicación: “Compré mi apartamento hace 30 años. Aunque tiene 62 metros cuadrados me costó mucho esfuerzo. Queremos que la universidad trate a los rentistas y a los propietarios por igual. Nos parece inaudito que quieran enviar a los rentistas a la calle 22. Queremos que nos respeten las áreas comunes, los parqueaderos y que no envíen a las familias a vivir en espacios reducidos. También necesitamos que sean claros con respecto a las ganancias del proyecto, quiénes serán los beneficiados y cómo se van a invertir las ganancias”, sostiene Doris Patricia Niño, residente de la zona.
Los habitantes también han planteado que la universidad tenga en cuenta el incremento en los servicios públicos, la valorización de los predios, la modificación de estratos y el tamaño de los apartamentos. La petición de los vecinos se fundamenta en lo establecido en la Resolución 1254 de 2013, expedida por la Secretaría Distrital de Planeación el 25 de octubre de 2013. Allí quedaron establecidos unos criterios urbanísticos que no fueron concertados por todos los habitantes de Las Aguas.
Claudia Velandia es consciente de la división que esta resolución generó en el interior de la comunidad: “Era una resolución de viabilidad, pero ya la cambiamos. El área de los apartamentos ya no es de un máximo de 75 metros: algunos pueden ser de 150. Esa rigidez no nos estaba facilitando la permanencia de las persona”. En efecto, algunos habitantes consultados por este diario se habían mantenido al margen del proyecto porque perderían el área de sus casas al ser reubicados.
En la mesa de trabajo de la Veeduría han aparecido casos que no han sido fáciles de resolver. Una propietaria, por ejemplo, tiene una casa de 200 metros cuadrados y vive con más de 5 personas. Ella pide que la universidad le garantice un apartamento con la misma área para que su familia no se tenga que separar. Casos como este se encuentran en estudio. La institución educativa se ha comprometido a reubicar a las familias en apartamentos con los mismos metros cuadrados de sus residencias actuales.
En la mesa de trabajo existen avances concretos, pese a que aún no se ha firmado un acuerdo preliminar con los residentes. En 2013, los vecinos señalaron que la universidad iba a decidir en qué lugar serían reubicados: “Lo que va a suceder en cada manzana se concreta en una junta directiva en donde están sentados los propietarios, la Alianza Fiduciaria S. A. y la Universidad de los Andes. A los propietarios y rentistas les preguntaremos en dónde quieren estar y cuáles son los lugares a donde quieren ser trasladados”, explica Velandia.
En la junta directiva también se realiza una evaluación sobre el avalúo de los inmuebles. Según la universidad, en el lugar serán construidas Viviendas de Interés Prioritario (VIP) “hasta inmuebles que pueden ser considerados de estratos cuatro o cinco”. El valor del metro cuadrado aumentaría, en promedio, de $1’500.000 a $3’000.0000 o $5’000.000.
El cambio de estrato es otro tema que ha generado incertidumbre en la comunidad. En este aspecto la universidad no puede hacer más que apoyar la iniciativa del Distrito por eliminar la estratificación en Bogotá. La Secretaría de Planeación ya hizo pública su intención de cambiar el mecanismo de estratificación por otros como la capacidad de pago o el avalúo.
Para cumplir con el objetivo del plan parcial, la universidad tiene contemplado que los propietarios de los terrenos y los inversionistas privados suscribirán un contrato de fiducia mercantil con Alianza Fiduciaria S. A., firma que garantizará, entre otros asuntos, que los dueños que aportaron sus inmuebles al proyecto reciban como mínimo un área construida igual o de mejor calidad a la que aportó. Previamente, los titulares de los predios deberán transferirle a esa fiduciaria sus bienes mediante un contrato escrito que constará en escritura pública.
José Farid Polanía, edil del Polo Democrático y vocero de la comunidad durante las protestas de 2013, le dijo a El Espectador que “los propietarios van a tener cargas como pagar valorización, servicios públicos y equipamientos. Ellos dicen que nos van a entregar en inmuebles los mismos metros cuadrados que uno posee. Han propuesto 7 tipologías de vivienda para que nosotros escojamos, pero hasta ahora no las conocemos. Sólo ha sido una cuestión de palabras”.
La Universidad de los Andes, como lo explica Velandia, ya cuenta con propuestas para situaciones como las que menciona Polanía: “Dicen que la nueva vivienda les va a generar costos adicionales, como la administración. Existen casos en donde se instalan locales comerciales en las áreas comunes y éstos producen una renta para cubrir la administración. Propuestas como esta han sido exitosas en Medellín”.
La Empresa de Renovación Urbana, la Secretaría de Hábitat y la Universidad de los Andes han acordado aplicar la mezcla de usos para el sector, es decir, que por ahora los locales comerciales estarán cerca de las unidades de vivienda y de las oficinas. Además, existen 12 inmuebles de conservación, dentro de los que está la panadería Doña Blanca.
En los próximos dos meses, universidad y residentes deberán entregar un acuerdo para que el proyecto salga adelante. En los planes de los Andes está entregar la obra antes de 2021. Pero antes de llegar a un acuerdo, los vecinos han exigido una explicación sobre los promotores del proyecto: “¿Quiénes son? ¿Cuánto van a ganar después de construir los apartamentos? ¿Nos van a incluir dentro de ese negocio?”. Hasta el momento, como lo pudo confirmar este diario, han existido acercamientos por parte de grandes empresas de construcción, como Pedro Gómez y Ospina S. A. Sin embargo, Claudia Velandia señala que en este aspecto no hay nada definido: “La universidad no decide quiénes serán los promotores. Es una cuestión de transparencia. Cuando se presenten, la comunidad y el Distrito deben decidir si el inversionista es adecuado o no. Acá nos interesan las personas que quieran construir comunidad”.
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