Durante muchos años el terreno se vio como un simple potrero adecuado para arrojar escombros, para que los caballos pastaran y las familias lo invadieran en agosto con la intención de elevar sus cometas.
Pero cuando Roberto Moreno y los hombres de su equipo en la constructora Amarilo llegaron a esa extensión de 328 hectáreas en la Autopista Sur, en los dominios de Soacha (Cundinamarca, a las afueras de Bogotá), vieron una inmejorable oportunidad para construir un proyecto inmobiliario de gran escala.
“El éxito rotundo de este proyecto es la alianza público-privada y el trabajo en equipo”, admite el presidente de la firma al hablar de Ciudad Verde, que, en conjunto con otras constructoras, busca edificar 42.000 soluciones de Vivienda de Interés Prioritario (VIP, cuyo precio máximo es de 70 salarios mínimos) y de Vivienda de Interés Social (VIS, con un tope de 135 salarios mínimos).
Una idea que surgió en 2007, cuando Moreno convenció a los dueños del terreno de que se hicieran socios de la futura Ciudad Verde. Con el acuerdo sellado, Amarilo reunió a un grupo de expertos encabezado por la firma de abogados Pinilla, González, Priero y Cía., que se encargó de todos los vericuetos legales; también contaron con los servicios de Camilo Santamaría, Rafael Obregón y Luis Fernando de Guzmán, quienes se encargaron de la arquitectura y el desarrollo urbano del proyecto, y, por último, la estructuración del negocio estuvo a cargo de Eduardo Pizano de Narváez, ex ministro de Desarrollo.
Al año siguiente la iniciativa fue bendecida con la expedición de la Ley 1259, que fomentaba la construcción de macroproyectos de vivienda, lo que permitió la llegada de otras ocho firmas para el desarrollo de la infraestructura (Soluciones Inmobiliarias, Prodesa, Constructora Bolívar, Ospinas, Colsubsidio, Marval, Urbansa y un consorcio conformado por Coninsa Ramón H. y Mendebal).
El año pasado se puso la primera piedra. Cada firma se dedicó al desarrollo de su parte bajo la gerencia integral de Amarilo, que se encargó de las obras de urbanización y de la construcción de la primera etapa, que consta de 7.500 unidades. “Nuestra meta es empezar a entregar las primeras casas en junio próximo”, comenta Moreno, quien añade que Ciudad Verde contará con tres colegios y un jardín infantil concesionados, atención hospitalaria de niveles 1 a 4, zona franca multipropósito y estación de carabineros.
Este, al igual de los otros 10 megaproyectos que se adelantan en diversas ciudades (y de 17 aprobados), es una muestra del dinamismo que caracterizó al sector en 2010. Según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), los lanzamientos y las iniciaciones crecieron en los diez primeros meses del año pasado 8,9 y 17,1%, respectivamente, frente al mismo período de 2009; por otra parte, en el mismo lapso se experimentó un crecimiento del 4,5% en las ventas.
Un comportamiento que hizo que el Banco de la República remitiera una primera alarma en marzo de 2010, cuando aseguró que el precio promedio de la vivienda usada se había incrementado en un 9,8%. Casi de inmediato, en el sector —y después por todas partes— comenzó a circular el rumor de que el país había generado una burbuja inmobiliaria.
Según expertos, este fenómeno es el resultado final de tres condiciones: un crecimiento acelerado de los precios en un período corto, un sobreendeudamiento de los hogares y el deterioro de la cartera hipotecaria. “Si uno observa las cifras del DANE encuentra que el aumento de los precios sigue una tendencia a largo plazo”, dice Néstor Preciado, director de Estudios Económicos de Camacol, quien cree que el aumento se debe a un déficit en la disponibilidad de suelos, un fenómeno que afecta a ciudades como Bogotá, Barranquilla, Bucaramanga o Cali.
Moreno también desmiente los rumores: “Si miramos los precios de la vivienda social, están razonablemente bien. Puede haber proyectos puntuales en estrato alto con unos precios elevados, pero no es una generalidad”. Los mismos constructores, tras la quiebra del sector en los años 90, establecieron la regla de oro de no construir un proyecto sin haberlo vendido primero.
Esa confianza se traduce a las expectativas por el año que comienza. La buena recuperación de la economía tras la crisis mundial y las perspectivas de crecimiento de los principales organismos multilaterales hacen pensar en un crecimiento en las ventas de entre el 9 y 11%. Y aunque la Corte Constitucional declaró inexequible la Ley 1259 de 2008, lo que fue un duro golpe a la vivienda social, el Gobierno acabó de adoptar medidas para acelerar la entrega de subsidios y la creación de nuevos proyectos tras el impacto de la ola invernal en el país.
Razones que hacen pensar que 2011 será un año para construir.