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Fincas de recreo, así como las segundas y terceras viviendas en zonas rurales exclusivas de Cartagena o Girardot, tributan sobre una base gravable entre 200 y 300 millones de pesos, mientras su valor comercial sobrepasa los 1.000 millones, advierte un informe del analista Ricardo Bonilla, al explicar la gran elusión que se presenta por la desactualización del catastro en el país.
Esta situación evidencia cómo la desactualización del avalúo catastral es uno de los grandes problemas sin resolver dentro del impuesto predial, asegura Ricardo Bonilla, catedrático de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional,
Al sumar los datos del Conpes con el valor dado por el Catastro de Bogotá y el estimado para Cali, el avalúo nacional es de 1.078 billones de pesos, de los cuales la capital del país representa el 41.5 %, con 447 billones de pesos, muy superior a su 15 % de aporte en predios registrados, o al 25 % de participación en el PIB (producto interno bruto), y de su 35 % en la contribución a los impuestos nacionales, explica Ricardo Bonilla, en un informe publicado en UN Periódico.
Si se agregan los avalúos de Medellín y Cali se llega a 586 billones de pesos, el 54.4 % del avalúo nacional, respecto al 26 % que participan en los predios del país, insiste el exsecretario de Hacienda del Distrito.
Explica que el contraste se da con el avalúo rural de 150 billones de pesos, el 14 %, respecto al 26 % de predios. Algo similar sucede con las otras áreas urbanas, pues concentran el 48 % de predios registrados y tienen un avalúo de 342 billones de pesos, equivalente al 31.7 % del avalúo nacional.
El impuesto predial recauda aproximadamente 4.5 billones de pesos con la actual estructura desactualizada, que se concentra en las áreas urbanas de Bogotá, Medellín y Cali. Podría superar los 6 billones de pesos, si el resto del país hiciera la tarea y los avalúos catastrales se ajustaran, al menos, al 60 % de los avalúos comerciales, además de dinamizar el mercado de tierras.
Se considera desactualizado un catastro cuando el avalúo tiene más de cinco años o la propiedad está por formar, lo que sucede con el 20 % de los predios urbanos y el 58 % de los rurales. En el resto de predios debería haber un avalúo actualizado en los últimos cinco años, sin embargo, aparte de Bogotá, Medellín y Cali, que tienen catastros independientes e hicieron la tarea, en los demás es probable que solo hubo ajustes por inflación, remarca Bonilla.
Una de las estrategias para reducir la desigualdad es valorar adecuadamente los activos y que contribuyan con los impuestos efectivos correspondientes, considera el informe de Bonilla. De esta manera, las fincas de recreo y las segundas y terceras residencias, localizadas en zonas turísticas como Cartagena, Anapoima, Girardot o Melgar tendrían avalúos catastrales ajustados a su valor comercial.
Actualmente, estos predios lujosos y con piscinas individuales, valorados por encima de los 1.000 millones de pesos, tributan sobre una base gravable entre 200 o 300 millones de pesos, dice.
Recuerda el estudio que el informe “Atlas de la Distribución de la Propiedad Rural en Colombia” de 2012 trabaja con un consolidado hasta 2002, según el cual se tiene registro catastral de 52,2 millones de hectáreas y de 3,45 millones de propietarios, con una distribución en la que 2,33 millones de propietarios, el 67.6 % poseen 2,19 millones de hectáreas, el 4.2 %, en predios inferiores a las 5 hectáreas cada uno. Mientras, al otro extremo se identificaron 13.9 mil propietarios, el 0.4 % con 24,25 millones de has, equivalentes al 46.5 % del área registrada, en predios superiores a las 500 has cada uno. Como consecuencia, se obtuvo un Gini del 0.85 por predios y del 0.81 por avalúos catastrales. Sin embargo, falta más de la mitad del territorio colombiano.
Para Bonilla es claro que este es el primer y principal problema para entender de qué manera se puede aplicar el impuesto a la tierra, conocer su distribución, de acuerdo a los reportes de registro y catastro, es decir, consolidar un censo inmobiliario nacional que dé cuenta de las 114 millones de has de la superficie del país, de sus propietarios y poseedores, de la concordancia de los predios con títulos y linderos.
Recuerda que el Conpes vigente para 2016 reporta la existencia de 15,77 millones de predios en el país, distribuidos en 11,64 millones urbanos, el 73.8 %, y 4,13 millones rurales, el 26,2 %.