Predial y catastro

El mapa de la cobertura catastral en Colombia muestra vacíos enormes: Nariño, Vichada, Casanare y Caquetá, en general todos los teatros del conflicto, no cuentan con identificación de predios ni de sus linderos.

Eso dificulta el desarrollo económico de los territorios, facilita la legalización de predios obtenidos mediante la violencia o que son baldíos. Ni siquiera el Estado colombiano cuenta con un inventario de sus propiedades. Esta ausencia de conocimiento paraliza incluso las grandes inversiones que algunos grupos privados quieren adelantar en la Altillanura. Planeación Nacional sólo ha hecho un estudio sobre catastro e impuestos, y ni siquiera está colgado en la red.

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) tiene grandes falencias técnicas y de presupuesto que impiden que entregue una buena información sobre el valor de los predios. Mientras que la Superintendencia de Notariado y Registro tiene un presupuesto de medio billón de pesos, el IGAC no alcanza a $150.000 millones. Cuenta con un avión para hacer aerofotografía, pero lo alquila a terceros para completar su exiguo presupuesto y no para sus fines misionales. Sus funcionarios están mal pagos y no cuentan con suficiente capacitación para hacer bien su tarea. A los municipios les cobra por elaborar sus catastros, y a estos no les resulta rentable adelantarlos. En 2014, el catastro descentralizado que llevaron a cabo Bogotá, Antioquia y Cali recaudó el 62 % de los impuestos prediales del país, mientras que el IGAC hizo la cobertura para el resto del territorio. El predial promedio del sistema descentralizado fue de $560.000, mientras que el del IGAC fue de $200.000; aunque hay diferencias de riqueza, estas no explican la diferencia tan grande.

El atraso de los avalúos en el resto del territorio se extiende por más de 20 años, impidiendo que sus municipios puedan contar con ingresos suficientes. Pero su problema mayor es que los grandes propietarios que pueden pagar altos impuestos controlan los concejos municipales, que dictan la normas y tasas del predial. Tal situación favorece a todos los propietarios, grandes y pequeños: a nadie le interesa pagar impuestos, que son la base del progreso municipal. Por esa razón, el recaudo del predial lo debería hacer la DIAN, que contaría con la información catastral actualizada y cruzada con el registro que hace la Superintendencia de Notariado y Registro. Una vez cobrado el predial se le reintegraría al municipio, descontando los costos de su administración, tal como se hace en Chile.

El nuevo catastro debiera contar con modelos econométricos con que actualizar el avalúo anualmente con valores cercanos a los comerciales. Contar con una actualización automática ha permitido que Bogotá recaudara más de $2 billones en 2014 y $2,4 billones en 2016. Lo que muestran estos datos es que las ciudades no tienen problema a la hora de organizar su catastro y recaudar recursos, mientras que en el campo está todo por hacerse. Es por eso que el nuevo catastro debe focalizarse en avanzar la cobertura catastral rural y no combinarla con la urbana, que justificará no hacer ninguna.

Es necesario también que se consulte a la comunidad y a los vecinos de cada predio rural para evitar litigios, algo que no contempla el plan del nuevo catastro. Se hace imperativo que se condicione cualquier transacción inmobiliaria con la actualización de la cédula catastral y que el propietario pudiente pague por ella.