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¿Por qué es importante la promesa de compraventa en inmuebles?
No es un asunto de poca monta. Generalmente cuando dos personas o grupos de personas inician conversaciones para adquirir un inmueble (casa, apartamento o una finca) entran en una especie de etapa preliminar a la firma de un contrato de compraventa. Es lo que se conoce como la promesa de vender un bien a un comprador a cambio de algo: por lo general dinero.
El abogado Jorge Luis Gómez apunta que el contrato de promesa tiene como objetivo asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden efectuarlo en su momento. Por eso es importante que la promesa de compraventa esté bien confeccionada.
En esta etapa preliminar o precontractual ambas partes pueden dejar por escrito su intención vender un inmueble, de un lado; y del otro, su interés de comprarlo; en la cual se debe identificar plenamente los linderos el inmueble objeto del negocio (para individualizarlo), identificar al comprador y al vendedor, y dejar claro el acuerdo de entregar o no el inmueble al comprador, y este de entregar el monto total del precio de ese predio o un pago parcial del mismo.
En fallo reciente la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó que “(…) llegará un momento en que el contrato preparatorio (promesa) se transforme en definitivo, en que el segundo remplace al primero o en que tenga que comprobarse la imposibilidad de concluir el contrato definitivo, lo que implicará la extinción del precontrato que no llegó a su fin”.
Sin embargo, aseguró que el precontrato no tiene por objeto suspender la existencia de un contrato cuyos elementos existen en su totalidad, sino que se trata de un acuerdo que prepara el contrato definitivo, el cual no existe pues todavía faltan uno o varios elementos para considerarse perfecto y que pueda producir efectos.
¿Qué pasa cuando el inmueble objeto del negocio de compraventa no quedó determinado?
Es este caso las partes tendrían la opción de subsanar ese defecto, pero por ignorancia no siempre eso ocurre. El abogado Jorge Nabor apunta que dicha inconsistencia, en la práctica judicial, abre el paso a controversias que inclusive puede terminar con la nulidad absoluta de esa promesa de compraventa debido a la insuficiencia en la identificación del inmueble prometido en venta.
Nabor señala que es un error grave que el vendedor y el comprador ignoren la ubicación geográfica del inmueble, su descripción física, la extensión superficiaria, la nomenclatura urbana o rural, y en general cualquier otro medio que sirva para identificarlo, como los linderos generales y específicos, sobre todo cuando el bien forma parte de otro inmueble de mayor extensión.
Este descuido en la identificación plena del inmueble prometido en la preparación del contrato hace que dicho acuerdo sea ineficaz. Por eso, es recomendable que las partes se asesoren de un abogado de confianza para confeccionar la promesa de compraventa y así evitar líos jurídicos.
¿Qué pasa cuando comprador y vendedor incumplen la promesa de compraventa?
En este tipo de situaciones cuando ambos han incumplido ninguno está en mora. Según la Corte Suprema de Justicia, ambas partes pueden, a su arbitrio, pedir la resolución de la promesa contractual para dejarla sin efectos, caso en el no habrá lugar a la indemnización de perjuicios porque el incumplimiento es mutuo.
¿Qué pasa cuando una de las partes de la promesa de compraventa es quién incumple lo pactado?
Aquí, quien ha cumplido con lo estipulado en la promesa de compraventa, puede demandar al incumplido, ya sea para forzarlo a que cumpla, o para declarar la resolución del contrato y dejarlo sin efectos, a cambio del pago de la indemnización de perjuicios por parte de quien burló el precontrato. La principal consecuencia de la resolución de un contrato es que tiene el efecto de volver las cosas a como estaban antes de la celebración del mismo. En este caso, las partes deben devolverse lo que hayan entregado: el comprador, el inmueble, y el vendedor, el dinero que haya recibido.
Este tipo de conflictos pueden tener diversas consecuencias jurídicas que por su complejidad. Por ejemplo: ¿qué ocurre cuando se estipularon arras en la promesa de contrato? Si el inmueble fue entregado al comprador ¿esa entrega lo convierte en propietario?, por lo pronto la respuesta es negativa. ¿Y si se niega a devolver el inmueble objeto del negocio? En fin, son interrogantes que bien ameritan un artículo aparte para dilucidarlos.