¿Comprar vivienda nueva o remodelar una usada?

Al momento de comprar vivienda hay dos opciones: un inmueble nuevo (o en construcción) o uno usado con varios años de antigüedad. Ambas alternativas tienen sus ventajas y desventajas: por un lado, los nuevos suelen tener más servicios y comodidades para sus residentes, pero son más caros y pequeños, mientras las viviendas viejas suelen ser más baratas y en muchos casos más grandes (con más cuartos y baños), pero pueden presentar problemas de estructura. Sin embargo, hay una tercera opción que siempre ha intrigado, pues podría traer lo mejor de ambos mundos: comprar usado y remodelar. ¿Es buen negocio?

Los constructores consultados coinciden en que depende de muchos factores: no hay respuesta única. Además, el análisis de rentabilidad puede ser muy diferente para quienes quieren comprar para habitar, frente a los que buscan revender. Esto es lo que se debe tener en cuenta para hacer un buen negocio, ya sea comprando nuevo o apostándole al mercado de los remodelados.

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Viejo y remodelado

Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de Terra 3 Desarrollo Inmobiliario, explica que “hay muchos factores para tener en cuenta para hacer un buen negocio al remodelar y revender. Quizá el principal reto es encontrar edificios en los que es rentable remodelar, pues a veces son estructuras viejas, no tienen suficientes servicios (gimnasio, etc.) o no están en una buena zona para que valga la pena invertir (las amenities). Las personas pueden no apreciar las mejoras en las que se invirtió por estos detalles. Tal vez las mayores oportunidades se ven con las casas, pero se tiene que ser muy agresivo con la cifra de compra para conseguir un buen precio”.

Agrega que “si se busca comprar para habitar, efectivamente puede ser buen negocio remodelar una vivienda usada, con lo que se ahorra al no comprar uno nuevo. Pero aplica lo mismo: si es uno muy antiguo tal vez hay que gastar demasiado en reparar cuestiones serias como las tuberías. Entonces, lo ideal es aplicar esta estrategia con inmuebles no tan viejos, en donde la remodelación no sea tan cara. El costo de una remodelación puede ser de $800.000 por metro cuadrado”.

Por su parte, Iaron Korn, director financiero de Korn Arquitectos, explica que “remodelar puede representar oportunidades de negocio en edificios buenos (con buenas amenities), que estén ubicados en barrios donde no haya mucho espacio para construcciones nuevas (donde no haya mucha tierra). Sin embargo, se debe estudiar muy bien los costos para asegurarse de que valga la pena, pues se pueden subir demasiado: por ejemplo, mientras en un inmueble nuevo un arquitecto trabaja para todo el proyecto, en una remodelación lo hace para un apartamento puntual”.

En Bogotá, algunos de los barrios en los que los constructores ven oportunidades para remodelar son Nicolás de Federmán, Pablo Sexto, Chicó Navarra, Rosales, La Cabrera y algunas zonas de Cedritos. Y señalan que barrios como Galerías no podrían ser buen negocio porque están construyendo muchos proyectos nuevos.

Comprando nuevo

De acuerdo con el más reciente reporte del DANE, el índice de precios de la vivienda nueva creció 4,31 % entre enero y septiembre de 2019 (el dato más reciente). Y los precios de venta de los apartamentos y de las casas fueron 4,38 y 2,76 %, respectivamente. Es decir, si bien los precios no crecen tan fuertemente como en 2018 (6,63 % entre enero y septiembre de ese año), todavía se ve un nivel interesante de valorización.

De hecho, para Korn, comprar nuevo suele ser mejor negocio que apuntarles a los usados: “Aunque las viviendas nuevas son más costosas, valen la pena porque son una propiedad que se valoriza y, por el contrario, la usada se deprecia. Y ¿de qué sirve comprar barato si al año siguiente valdrá menos? Por esto es mejor pagar más, pero que tome valor en el tiempo”.

Asimismo, Alfonso explica que “un buen negocio que se puede hacer con viviendas nuevas es comprar sobre planos, pagando solamente la cuota inicial y revendiendo antes de pagar la subrogación. Es decir, el truco consiste en pagar la cuota inicial de contado y tratar de hacer un negocio con el constructor para que le dé un buen descuento. Además de beneficiarse por el menor precio, con esta estrategia se gana la valorización. Y todo se vende antes de escriturar. Es lo que muchos inversionistas de área hacen y les va bien”.

De esta manera, el mercado inmobiliario colombiano parece ser lo suficientemente maduro y dinámico (en crecimiento) para que haya oportunidades tanto con las viviendas nuevas como con las viejas. Sin embargo, como en toda inversión, se debe hacer con cuidado y estudiando cada potencial oportunidad.

Al momento de comprar vivienda hay dos opciones: un inmueble nuevo (o en construcción) o uno usado con varios años de antigüedad. Ambas alternativas tienen sus ventajas y desventajas: por un lado, los nuevos suelen tener más servicios y comodidades para sus residentes, pero son más caros y pequeños, mientras las viviendas viejas suelen ser más baratas y en muchos casos más grandes (con más cuartos y baños), pero pueden presentar problemas de estructura. Sin embargo, hay una tercera opción que siempre ha intrigado, pues podría traer lo mejor de ambos mundos: comprar usado y remodelar. ¿Es buen negocio?

Los constructores consultados coinciden en que depende de muchos factores: no hay respuesta única. Además, el análisis de rentabilidad puede ser muy diferente para quienes quieren comprar para habitar, frente a los que buscan revender. Esto es lo que se debe tener en cuenta para hacer un buen negocio, ya sea comprando nuevo o apostándole al mercado de los remodelados.

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Viejo y remodelado

Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de Terra 3 Desarrollo Inmobiliario, explica que “hay muchos factores para tener en cuenta para hacer un buen negocio al remodelar y revender. Quizá el principal reto es encontrar edificios en los que es rentable remodelar, pues a veces son estructuras viejas, no tienen suficientes servicios (gimnasio, etc.) o no están en una buena zona para que valga la pena invertir (las amenities). Las personas pueden no apreciar las mejoras en las que se invirtió por estos detalles. Tal vez las mayores oportunidades se ven con las casas, pero se tiene que ser muy agresivo con la cifra de compra para conseguir un buen precio”.

Agrega que “si se busca comprar para habitar, efectivamente puede ser buen negocio remodelar una vivienda usada, con lo que se ahorra al no comprar uno nuevo. Pero aplica lo mismo: si es uno muy antiguo tal vez hay que gastar demasiado en reparar cuestiones serias como las tuberías. Entonces, lo ideal es aplicar esta estrategia con inmuebles no tan viejos, en donde la remodelación no sea tan cara. El costo de una remodelación puede ser de $800.000 por metro cuadrado”.

Por su parte, Iaron Korn, director financiero de Korn Arquitectos, explica que “remodelar puede representar oportunidades de negocio en edificios buenos (con buenas amenities), que estén ubicados en barrios donde no haya mucho espacio para construcciones nuevas (donde no haya mucha tierra). Sin embargo, se debe estudiar muy bien los costos para asegurarse de que valga la pena, pues se pueden subir demasiado: por ejemplo, mientras en un inmueble nuevo un arquitecto trabaja para todo el proyecto, en una remodelación lo hace para un apartamento puntual”.

En Bogotá, algunos de los barrios en los que los constructores ven oportunidades para remodelar son Nicolás de Federmán, Pablo Sexto, Chicó Navarra, Rosales, La Cabrera y algunas zonas de Cedritos. Y señalan que barrios como Galerías no podrían ser buen negocio porque están construyendo muchos proyectos nuevos.

Comprando nuevo

De acuerdo con el más reciente reporte del DANE, el índice de precios de la vivienda nueva creció 4,31 % entre enero y septiembre de 2019 (el dato más reciente). Y los precios de venta de los apartamentos y de las casas fueron 4,38 y 2,76 %, respectivamente. Es decir, si bien los precios no crecen tan fuertemente como en 2018 (6,63 % entre enero y septiembre de ese año), todavía se ve un nivel interesante de valorización.

De hecho, para Korn, comprar nuevo suele ser mejor negocio que apuntarles a los usados: “Aunque las viviendas nuevas son más costosas, valen la pena porque son una propiedad que se valoriza y, por el contrario, la usada se deprecia. Y ¿de qué sirve comprar barato si al año siguiente valdrá menos? Por esto es mejor pagar más, pero que tome valor en el tiempo”.

Asimismo, Alfonso explica que “un buen negocio que se puede hacer con viviendas nuevas es comprar sobre planos, pagando solamente la cuota inicial y revendiendo antes de pagar la subrogación. Es decir, el truco consiste en pagar la cuota inicial de contado y tratar de hacer un negocio con el constructor para que le dé un buen descuento. Además de beneficiarse por el menor precio, con esta estrategia se gana la valorización. Y todo se vende antes de escriturar. Es lo que muchos inversionistas de área hacen y les va bien”.

De esta manera, el mercado inmobiliario colombiano parece ser lo suficientemente maduro y dinámico (en crecimiento) para que haya oportunidades tanto con las viviendas nuevas como con las viejas. Sin embargo, como en toda inversión, se debe hacer con cuidado y estudiando cada potencial oportunidad.