En Córdoba y Sucre, precio de predios enfrenta al Gobierno con la comunidad

Circunvalar hacia Montería en la vía Córdoba-Sucre. / Cortesía - Autopistas de la Sabana

El historiador colombiano Albeiro Valencia describió en uno de sus artículos la enajenación de la tierra como un caso de capital perdido. Esta expresión esconde en sí misma la importancia que por siglos se le ha dado a la tenencia del suelo, la puja histórica por este y el sentimiento de quienes deben renunciar al bien. Amparados en ese principio, decenas de familias demandaron un proyecto de infraestructura que les compró sus propiedades para ampliar una vía.

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Se trata del proyecto Córdoba-Sucre, del concesionario Autopistas de la Sabana, que mejoró entre 2007 y 2017 el corredor que une los dos departamentos y hoy está en uso. Bajo el argumento de que habían sufrido un perjuicio desproporcionado, la comunidad de tres municipios llevó a la sociedad a los estrados alegando que el dinero que les ofrecieron por sus tierras en un proceso de enajenación voluntaria era injusto. Sin embargo, la concesión alegó que las pretensiones de los propietarios “son exorbitantes” y sobrepasan ampliamente el valor de los predios; también denunció que a pesar de las irregularidades se ha propagado entre los jueces la práctica de darles la razón.

El concesionario identificó que en 46 predios en Montería, Cereté y Sincelejo hay diferencias porcentuales significativas (428 % en promedio) entre el avalúo inicial y el que hicieron los auxiliares de la justicia en el marco de las demandas presentadas. En suma, las exigencias quintuplican el valor que el Estado mostró estar dispuesto a pagar, pues la oferta inicial era de más de $10.200 millones, pero en suma los propietarios de los predios referidos piden más de $42.600 millones, según sus cálculos. “Así se vuelve inviable hacer infraestructura, no puede ser que el predio cueste más que la obra”, sostuvo Salomón Niño, gerente de Autopistas de la Sabana. La decisión del costo de la expropiación que resolverá las reclamaciones está ahora en manos de los jueces.

La ejecución del proyecto vial Córdoba-Sucre contemplaba la adquisición de 1.048 predios para la construcción de los diferentes tramos concesionados. Un balance de la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI) da cuenta de que a la fecha se han adquirido 826 de ellos por $123.854 millones, otros 47 se encuentran en trámite de enajenación voluntaria y 175 en proceso de expropiación judicial “por diferentes razones, entre otras, por no haberse llegado a un acuerdo en la primera etapa por limitaciones jurídicas, por incumplimiento de las obligaciones establecidas en las promesas de compraventa suscritas por parte de los propietarios o por deudas tributarias que exceden el valor a pagar por la ANI”, refirió la entidad.

Según Autopistas de la Sabana, hay avalúos judiciales que están hasta 2.000 % por encima de la propuesta inicial, tal es el caso de un predio de más de 4.500 metros cuadrados en Montería por el que se ofrecieron $31,3 millones; ahora su propietario exige en una demanda $681,4 millones. El abogado Manuel Pérez, representante del propietario, le explicó a este medio que solo se tuvo en cuenta el valor material del bien “y a precios irrisorios”, pero no se estimaron valores indemnizatorios como el lucro cesante, el daño emergente futuro o la afectación por obra pública; “no porque seamos ladrones y queramos estafar al Estado”, dijo. De acuerdo con el jurista, a pesar de que el señor tenía un hotel en el predio desde hacía 25 años con todos los documentos en regla, solo le dieron lo que valía la tierra y no tomaron como referencia los estudios del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. “La concesión presentó en complicidad con la Lonja de Propiedad Raíz de Sucre unos avalúos totalmente absurdos y ahora quieren meter miedo a jueces y magistrados para que no fallen como uno pretende que se falle”, dijo el abogado que lleva alrededor de 20 procesos similares.

Para la concesión, las liquidaciones por conceptos de daño emergente y lucro cesante “se efectúan con interpretaciones equívocas de las normas aplicables”, pues deben corresponder a una real afectación “y no a supuestos no demostrados, como está ocurriendo”. En algunos casos sí se reconocieron factores sociales como desplazamiento, pero solo durante la negociación voluntaria, como ordena la norma. La sociedad también defendió que los avalúos de la Lonja gozan de legalidad y les sirven de base para la oferta de compra porque son muy específicos e incluyen las condiciones de cada predio en ubicación, construcciones, uso del suelo, entre otros. “Quedaron tan bien calculados nuestros avalúos que cerca del 85 % de las personas los aceptaron”, resaltó Niño.

Pero los 46 casos identificados no son los únicos procesos objetados, ha habido más. Algunos se agotaron en segunda instancia cuando se dejó en firme el avalúo de la demanda a favor de propietarios y se ordenaron indemnizaciones. Sin embargo, el concesionario adelantó una serie de denuncias penales, querellas e incluso acciones de tutela que obligaron a revivir el debate.

Recientemente la Procuraduría emitió un memorando nacional sobre control de riesgo de avalúos e indemnizaciones exorbitantes en procesos de expropiación en el que señala que la situación es particularmente complicada en Córdoba y Sucre, donde han identificado “varias situaciones que podrían propiciar ciertamente que las actuaciones y decisiones se oriente de forma equivoca en lo que corresponde con la determinación de erogaciones y los quantum indemnizatorios a cargo del Estado”.

Este medio también pudo conocer casos de personas que aseguran que no se les pagaron sus predios porque no tenían escrituras, pero se les reconocieron las mejoras que tenían en sus propiedades, así como otras que se dijeron sentirse presionadas a vender aun cuando no estaban conformes con el valor ofrecido. Varios juristas contactados refirieron casos en los que el metro cuadrado se pagó tres veces por debajo de lo que se negocia en la zona, otros en los que ya se les había comprado años atrás y aun así las nuevas ofertas llegaron por debajo de los valores manejados y unos en los que se ofrecieron dos precios diferentes por fincas que recién se habían dividido. Pero no todos demandaron.

El abogado Rafael Mendieta calificó al concesionario de “tramposo” y dijo que se hicieron mal los avalúos porque se basaron en estudios generales de uso del suelo que datan de 2009 cuando cada peritaje tiene que ser único, “esa es una responsabilidad contractual del concesionario frente a la ANI”. En los más de 50 procesos que han pasado por sus manos ha intentado demostrar que Autopistas de la Sabana maltrató a la gente al pagarle un precio injusto y la perjudicó económicamente porque el predio queda congelado para cualquier trámite y psicológicamente porque genera incertidumbre. También aseguró que todas las demandas concluyeron a favor de los ciudadanos, “no conozco ninguna que le diera la razón a la ANI y van a seguir perdiendo porque no tienen sustento, aunque pretendan atropellar abogados, jueces y magistrados porque ahora están hablando mal de la justicia colombiana”.

Autopistas de la Sabana desmintió su versión y señaló que un gran número de casos se ganaron en primera instancia porque hubo manejos de poca valoración probatoria por parte del juzgado, “pero la mayoría fueron tumbados en segunda instancia o por la Corte Suprema de Justicia porque se cometieron muchos errores por desconocimiento del proceso y en muchos casos los peritos hicieron incurrir en equivocaciones a los jueces a costa de los recursos del Estado que son de los colombianos”, resaltó Niño. La ANI ratificó que en la mayoría de los casos estos avalúos y las indemnizaciones han sido revocados o ajustados, en beneficio de la entidad.

La enajenación voluntaria comenzó hace una década, pero no todos los procesos han concluido, este ha sido uno de los argumentos más utilizados por los abogados para aumentar los precios, un efecto que, según Salomón Niño, no lleva a un predio a costar cuatro veces más, “lo que debe hacer el juzgado es traer a valor presente el avalúo, pero eso no justifica los incrementos desproporcionados bajo criterios técnicos equívocos como decir que el suelo es urbano cuando está fuera del perímetro”. El gerente de la concesión también indicó que aunque el proceso ha tomado más tiempo, por el volumen de trabajo, esto no afecta al propietario, a quien “en definitiva le estamos comprando”.

La ANI, que está al tanto de esta situación, le explicó a El Espectador que la gestión para la adquisición de los predios requeridos para el desarrollo de la vía Córdoba-Sucre es responsabilidad del Concesionario; sin embargo, dado que dicha labor se realiza a favor de la Agencia, la entidad imparte directrices generales y brinda apoyo para agilizar el proceso, además ejerce control y vigilancia a través de la interventoría del mismo. Es por ello que ha respaldado que se objeten las decisiones de los jueces con “todos los mecanismos judiciales existentes cuando se considere que atenta contra los intereses de la ANI”, declaró la entidad.

Autopistas de la Sabana notificó a los entes de control y pidió su intervención para “evitar que personas inescrupulosas, con sus maniobras y conductas presuntamente delictivas, sigan afectando el patrimonio y obteniendo enriquecimiento injustificado”. La Contraloría le dijo a la firma por escrito en octubre del año pasado que no veía viable abrir un proceso de responsabilidad fiscal por tratase de un contrato de concesión aún en desarrollo y porque en las decisiones judiciales se presume legalidad.

La Procuraduría, por su parte, está a la espera de mayor información de cada caso por parte de la sociedad para determinar el alcance de su intervención. Gilberto Blanco, delegado para Asuntos Civiles y Laborales le explicó a este medio que su labor implica un análisis jurídico de los procesos para verificar si hay o no una afectación al Estado, lo que podría significar que la entidad pida refutar los dictámenes, dejarlos sin efecto, solicitar modificaciones o exigir pruebas adicionales para aportar información a la decisión del juez. De hecho, bajo su intervención ya logró que en este caso el Tribunal Superior de Montería dejara sin efectos un avalúo calculado en más de $3.000 millones y obligó que volviera a practicarse.

Según la ANI, en seis casos se logró la disminución de los valores adoptados por el juez en primera instancia y por ende, el reintegro de cerca de $6.000 millones a la Fiduciaria desde donde se efectúan los pagos de los dineros consignados como Títulos Judiciales. En otros casos el estado actual de los procesos indica que el Tribunal desechó el último avalúo judicial, encontrándose pendiente que se rinda un nuevo peritazgo ordenado por el Juzgado en obedecimiento a lo resuelto por la segunda instancia. Así mismo se observa que para otros, se está a la espera que los peritos rindan la aclaración y complementación solicitada al dictamen.

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