La estrategia del Distrito en la expropiación del Country Club

De quedar en firme el avalúo que generó revuelo, el Distrito tendría que pagar $190.000 millones. La administración asegura que hay un error grave, pues se valoró el metro cuadrado de un parque a precios de terrenos urbanizables.

El Espectador

El pleito entre el alcalde Enrique Peñalosa y el Country Club aún tiene una batalla pendiente: el avalúo. Y el mandatario, que casó la pelea en el 2000, en su primera administración, la va a dar hasta el final. En el Distrito saben que deben indemnizar a la entidad privada por haberle expropiado 7,5 hectáreas (75.000 metros cuadrados), para convertirlas en un parque público. Sin embargo, no lo harán a cualquier precio, sino al que consideren justo.

El lote de la disputa está en la calle 127 con carrera 11, diagonal al centro comercial Unicentro y donde se ubicaba la cancha de polo del Country. Es una pequeña parte del gran terreno de la entidad privada, que mide 100 hectáreas y que fue catalogado como zona verde metropolitana en 1979.

Desde hace una semana, cuando el perito dio a conocer el avalúo del terreno expropiado y fijó la indemnización a favor del Club en $190.000 millones, los abogados de la Alcaldía empezaron a trabajar en una estrategia para demostrar que el cálculo es exorbitante y que el avaluador, designado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, incurrió en un error grave al haber valorado el metro cuadrado de un parque como si fuera terreno urbanizable. (LEA: Expropiación del Country Club en Bogotá, le saldrá cara al Distrito)

La administración puso a andar su estrategia legal con dos oficios dirigidos al juez 47 civil del Circuito de Bogotá. El primero, para ganar tiempo, fue radicado con el asunto: “Solicitud de adición al auto del 20 de octubre”, en el que se le pide al funcionario especificar quién debe pagar los honorarios del avaluador y quién (Club o Distrito) debe inscribir la expropiación en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos. (LEA: El turno de Petro con el lote del Country Club)

El segundo oficio, más extenso y con el asunto “Solicitud de aclaración y complementación del dictamen pericial”, le plantea 33 preguntas al perito sobre la metodología, los datos y los cálculos para fijar la indemnización. Mediante este documento piden explicar cómo determinó el método para establecer el valor del terreno y el lucro cesante; cuándo consultó la información para determinar el avalúo; si hizo una investigación de mercado sobre los valores inmobiliarios vigentes en 2007 (año en el que el Club hizo entrega anticipada del lote al Distrito) y cuál fue la norma urbanística que usó para el estudio. (LEA: Country Club, sin cancha de polo)

Pero, más allá de las dudas, otros elementos se sumarán al debate: a pesar de que la norma dice que en estos casos deben trabajar dos peritos, el proceso del Country quedó en manos de uno solo, sin atender la solicitud del Distrito, cuando advirtió la irregularidad.

Para los abogados de la Alcaldía, hay otro elemento que se debió tener en cuenta a la hora de fijar la indemnización. “¿Cuánto paga el Club por impuesto predial? No puede ser que para la indemnización pretendan que se les pague un valor comercial, pero a la hora de tributar lo hagan como zona verde. Eso debe ser un elemento a analizar”, dicen. Aunque las repuestas serán materia de análisis, la Alcaldía quiere demostrar que el avalúo estuvo mal hecho, que el perito incurrió en errores al aplicar las normas urbanísticas y que sobrevaloró el terreno expropiado.

Las cuentas

Fijarle precio al terreno expropiado no parece tarea fácil, pues las diferencias en el costo del metro cuadrado de la zona son notorias. Según el perito, el Distrito le debe pagar al Country $139.000 millones por daño emergente (precio del terreno) y $50.753 millones por lucro cesante. Es decir, los bogotanos le tendrían que pagar a ese club $2,6 millones por cada metro de terreno.

Ese precio, en principio, no parece desfasado, si se tiene en cuenta que la zona del Country es una de las más costosas de la ciudad. En promedio, según las bases de datos del Distrito, el metro cuadrado de terrenos urbanizados oscila entre $3 millones y $5 millones, especialmente en el sector aledaño a la calle 127. El más caro es el del centro comercial Unicentro, donde el metro cuesta casi $11 millones.

Pero como el terreno del Country Club fue declarado zona recreativa, vale menos: $630 mil por metro cuadrado. Es decir, las 100 hectáreas de toda la organización privada costarían casi $630.000 millones. Si se tiene como referencia este dato, el terreno expropiado costaría $50.000 millones, cuatro veces menos que la indemnización que concluyó el perito.

No obstante, como el terreno expropiado fue declarado parque público, el precio que fijó Catastro es mucho más bajo: $84.000 por metro cuadrado. Con este dato, su avalúo sería $6.300 millones, 30 veces menos que la indemnización.

Pero hay un dato que distorsiona los cálculos. Un lote de características similares a las del parque, ubicado cuadras más abajo sobre la calle 127 y que también es propiedad del Country Club, según la página de Catastro, cuesta $4 millones por metro. Obviamente, como estas cifras las fija la Administración (basada en estudios de mercado y normas urbanísticas), se hace necesario un avalúo independiente.

Lo que dice el Club

De acuerdo con Andrés Fernández de Soto, presidente del Club, sus abogados estudian el avalúo y las preguntas que planteó el Distrito, con el fin de pronunciarse oficialmente. Sin embargo, destacó que, hasta donde han visto, el perito le reconoció al predio el uso que tenía y sobre el mismo liquidó la indemnización.

Ante la afirmación del alcalde Peñalosa, cuando dice que, si el avalúo fuera correcto ($190.000 millones), el impuesto predial que debería pagar el Club debería ser de miles de millones, el directivo del Country señaló que, en efecto, así lo hacen. “Venimos de pagar $1.418 millones en 2009 y $2.132 millones en 2010, a $4.657 millones el año pasado. El aumento ha sido considerable”.

Y explicó: “Los clubes en Bogotá se catalogan como terrenos recreativos y, según normas urbanísticas, se usan como dotacionales, por lo que pagan impuesto predial menor al de los predios urbanizables. En nuestro caso, el predio principal paga como dotacional. Pero no está en discusión el precio del predio principal, sino del que nos expropiaron, sobre la base de que tenía un uso diferente. Ese uso es el que hay que determinar para fijar los valores de la expropiación. Si lo valoran como parque, eso contradice el derecho de propiedad”.

Sobre este pleito, Fernández de Soto recordó que los directivos no querían llegar a esta instancia y que en los últimos años les hicieron varias propuestas a los alcaldes. La negociación más avanzada fue con la exalcaldesa Clara López, a la que el Club le propuso que en vez de expropiar 7,5 hectáreas sólo les quitara 3,5, sin pagar un peso, y que, adicionalmente, el Club cedería tres hectáreas en otros puntos para mejorar los andenes perimetrales y hacer un parque lineal que conectara la 127 con la 134. “Todo eso quedó estancado”, dijo.

Esta propuesta no cala en la actual administración. Según algunos abogados, aceptarla es renunciar a ofrecerle un buen espacio público a una zona con déficit de parques, a cambio de un andén alrededor del Club que seguirá beneficiando a sus 1.200 socios. Por eso, la idea es demostrar que el perito se equivocó en el avalúo y pagar un precio justo.

Todo apunta a que esta será la batalla más compleja de un pleito que está en la recta final. Falta ver si el juez ratifica la multimillonaria indemnización que fijó el perito o pide su corrección. Al final, se sabrá si el espacio público por el que luchó Peñalosa para una ciudad con déficit de zonas verdes le saldrá caro a la administración.

El pleito del Country

En su primera administración, el alcalde Enrique Peñalosa intentó comprar los terrenos, pero los directivos del Country Club se negaron a vender. El alcalde expropió en el 2000, con la idea de recuperarlo como espacio público. Su meta era más ambiciosa y apuntaba a convertir todo el Club en un gran parque metropolitano y, de paso, extender la carrera 15 entre la calle 127 y la 134. Para ese momento calcularon el costo de las casi 100 hectáreas en $150.000 millones. El plan de la administración era pagarlo con cobro de valorización y un proyecto inmobiliario.

Los socios del Country demandaron la expropiación. Pedían que se declarara nulo y que se le ordenara al Distrito pagar los daños materiales, morales y el lucro cesante. Mientras avanzaba el proceso, los dueños del predio se lo entregaron al Distrito en 2007 de forma anticipada. Para ese momento el avalúo parcial de las 7,5 hectáreas era de $10.543 millones. La administración pagó la mitad: $5.271 millones. Desde entonces, el parque se ha usado para actividades de recreación pasiva y festivales como Jazz al Parque.

En 2011, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá avaló la expropiación. La corporación privada apeló y el proceso pasó al Tribunal de Cundinamarca, que confirmó la decisión. En junio de 2014 la ratificó el Consejo de Estado. Aunque el Distrito administraba el terreno, faltaba un paso para que quedara escriturado: el avalúo y el monto de la indemnización. Se designó a un perito, quien hace una semana indicó que el Distrito tendría que pagarle al Club $190.000 millones. Esa cifra, sin embargo, sigue en discusión.

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