Constructores dicen que abrirá este año

Las dudas de los inversionistas del BDBacatá

Muchos apostaron por el proyecto del primer rascacielos del país. Invirtieron y les prometieron que empezarían a recibir ganancias a más tardar en 2015, pero siguen esperando. Los constructores piden paciencia y dicen que este año abrirán los negocios.

Cortesía BDBacatá.

La propuesta era atractiva: invertir desde $30 millones por participar en el proyecto inmobiliario más ambicioso del país, el BDBacatá, el segundo edificio más alto de Latinoamérica y el primer rascacielos de Colombia, con 216 metros de altura, 117 oficinas, 405 apartamentos, 6.000 m² en locales comerciales y un hotel con 427 habitaciones, en pleno centro de la ciudad. Aunque el edificio ya cambió el paisaje, aún no lo han inaugurado y muchos inversionistas están llenos de preguntas. Los constructores les siguen pidiendo paciencia.

Fue en 2009 cuando BD Promotores (gestor del proyecto) puso en marcha una novedosa figura: el crowdfunding inmobiliario que, en palabras simples, era reunir el dinero para la obra entre un número determinado de inversionistas, a quienes les vendían un derecho fiduciario (una especie de acción). Al final de la construcción y una vez empezaran a explotar los negocios comerciales, tenían derecho a recibir de por vida parte de las utilidades.

La proyección era que, después de que el hotel y el centro comercial entraran en operación, la rentabilidad anual promedio en los primeros 10 años podría alcanzar hasta el 16 %, casi el doble de lo que ofrece un banco con un CDT a largo plazo (8 %). La promesa inicial era que el edificio estaría listo en 2013, sus servicios entrarían en operación en 2014 y las primeras utilidades llegarían en 2015. Es decir, en cinco años verían el fruto de su inversión.

Año a año se sumaron inversionistas y a medida que se acercaba la primera fecha de inauguración, el precio del derecho fiduciario (Fidi) aumentaba. Por ejemplo, quienes compraron en 2009, pagaron $50 millones. Hoy el mismo título cuesta $120 millones. Aunque su inversión se ha valorizado, la inquietud radica en no saber cuándo verán las ganancias. Y aumenta al hacer un simple cálculo: aquellos que invirtieron $50 millones en 2009, de haber puesto ese dinero en un CDT ya hubieran recibido $32 millones.

Sin paciencia

Las inquietudes comenzaron cuando los constructores incumplieron el primer plazo de apertura. Así lo cuenta uno de los afectados, que pidió mantener en reserva su nombre: “Preguntamos y nadie nos responde. Seguro los atrasos tendrán una justificación, pero lo que no es justificable es la falta de comunicación”, señaló.

Su relato refleja la situación de muchos. Él compró un Fidi del hotel a cuotas y mientras estaba pagando, la comunicación con los constructores fue fluida. Una vez canceló su deuda, ese contacto se perdió. En octubre de 2015, cuando preguntó por la inauguración del hotel, la respuesta lo desconcertó: “Con anterioridad se lo diremos. Estamos cerca de terminar la estructura. La fecha estimada de preoperación es el primer trimestre de 2016. La fecha no es definitiva, pues va de la mano con el avance de obra”, le dijo Claudia Cárdenas, de Atención al Cliente.

A partir de ahí, cada vez que escribía, le enviaban un correo con el mismo relato, pero con una fecha de inauguración diferente. El último mensaje lo recibió en noviembre pasado, cuando le dijeron: “Cuando se registre información actualizada, se le estará remitiendo de manera oportuna”.

A él, al igual que a muchos inversionistas, se les agotó la paciencia y exigen respuestas. “Llevamos años sin saber nada sobre la fecha de inauguración, ni qué ha pasado con los recursos. Hay gente que invirtió desde 2009 y se están desesperando. Si uno logra contactar a alguien, no da claridad. Aunque tranquiliza que el dinero está en una fiducia, no deja de crear desconfianza la actitud de la compañía”.

En medio de las dudas, otros llaman a la prudencia para proteger su inversión. “Antes de hacer mala publicidad, es bueno tener en cuenta quién podría perder más… Si la promotora no recibe más recursos por ventas, difícilmente podrá terminar el proyecto. Y si no lo termina, ¿quién va a recibir rendimientos?, ¿quién nos va a comprar? En el peor escenario, la promotora se declara en quiebra y los que hemos esperado tantos años quedamos sin nada ¿eso queremos?”.

Este año sí

El dinero de los inversionistas lo custodia la empresa Acción Fiduciaria que, por orden de la Superintendencia Financiera, debe informar a los clientes qué ha pasado con sus recursos. El último reporte sobre la construcción del hotel lo revelaron en febrero. En el documento, tras señalar que la ejecución presupuestal iba en 89 % y reconocer que hay un retraso, intentan dar un parte de tranquilidad.

Explican que las instalaciones del hotel ya están listas, aunque faltan adecuaciones: “Se avanza en acabados de muros; en la pavimentación y colocación de piso (va en 85 %), y la puesta de enchapes de baños y accesorios (van en 95 %)”. Y aunque el hotel debía estar listo el año pasado, explica que el retraso obedeció a cuestiones externas.

Por ejemplo, indicó que Codensa reprogramó varias veces la instalación definitiva del servicio de energía y el retiro de las redes existentes, lo que “demoró la instalación de las subestaciones del complejo y la puesta en funcionamiento del servicio”. A esto se suman cambios en las normas arancelarias de equipos, como maquinaria de izaje, bombas e iluminación, que retrasaron la importación.

Con el ánimo de poner en funcionamiento el hotel lo antes posible, dice la fiduciaria, el promotor adelanta diálogos con el operador, tendientes a dar inicio a la entrega parcial de las unidades terminadas, para que empiece a dotar las instalaciones y “a finales del primer semestre de 2017 se pueda dar inicio a la etapa preoperativa”.

A pesar del informe, las preguntas de los inversionistas van más allá. Y para responderlas, Luis Arranz, director comercial de BD Promotores, habló con El Espectador. De entrada fue claro en decir que la empresa nunca ha ocultado los retrasos. “Cuando empezamos a hacer los siete sótanos, enfrentamos imprevistos, como una roca enorme, que nos obligó a traer una broca especial desde Alemania. Queríamos recuperar tiempo en la obra, pero no fue fácil”.

Agregó que otra gran dificultad fue elaborar el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH), proceso que fue complejo por ser un edificio con vivienda, comercio, hotel, oficinas y parqueaderos. “Era la primera vez que se hacía en el país algo así. Tardamos un año. Sin eso, no podíamos firmar contratos”. Finalmente, en el caso del centro comercial, contó que el almacén ancla pidió adecuaciones. “Estábamos listos para abrir el año pasado, pero accedimos, sin costo extra para los inversionistas”.

¿Cómo compensar a los inversionistas por el retraso? “Entregaremos más de lo que ofrecimos. Por ejemplo, un hotel cinco estrellas en vez de uno de cuatro, con un contrato único con el operador, con una cláusula que asegura un ingreso mínimo, sin pérdidas para los inversionistas. Además, en el centro comercial dejaremos una plaza cubierta con una gran cúpula, para que el clima no afecte el comercio, y un muro verde de cinco pisos. La gente va a ver mejoras que no estaban en el proyecto inicial y las hemos hecho motu proprio, para darle un plus al edificio”.

¿Cuándo abrirán? Arranz dice que en abril abrirá el centro comercial y este año los inversionistas podrán recibir utilidades. Con el hotel, la idea es entregarlo al operador en agosto para la fase preoperativa, para que pueda abrir sus puertas en el último trimestre del año. “No aseguro, pero es posible que a fin de año dé utilidades”. ¿Y la rentabilidad? Aunque dice que no han hecho un nuevo cálculo, asegura que será buena. La de aquellos que compraron al inicio será mayor.

“Entendemos a nuestros inversionistas. Reconozco que es nuestra culpa no haber sabido manejar el tema de información, pero no ha sido mala intención. Además, todo coincidió cuando estábamos concentrados en negociar buenos contratos. Ya estamos cerca de la orilla. No nos cansemos, no nos ahoguemos llegando. Ya viene lo bueno. Tengan un poquito de calma, porque especular perjudicaría su inversión. Las marcas están contentas de llegar al Bacatá”.

El parte de tranquilidad lo reforzó un inversionista que, luego de visitar el edificio, dijo estar satisfecho con la respuesta de los promotores del proyecto. “Hice un recorrido por la obra y quedé tranquilo al encontrar una construcción avanzada, moderna y con buenos acabados. La inauguración del centro comercial será el 1º abril y Carulla abrirá el 17 de abril, después de Semana Santa, con otras marcas como Crepes & Wafles. Los locales ya están siendo entregados. Estarán las mejores marcas y eso me deja muy tranquilo”, dijo Guillermo Vengoechea Lemus.