"No hay montaña rusa en avalúos": Catastro

En un año, la capital ha crecido lo equivalente a construir ocho veces el parque Simón Bolívar, con una altura de un edificio de cinco pisos.

La Bogotá informal creció, según la última actualización de Catastro, 3.7 millones de metros cuadrados que no se sabía que existían, la mayoría ubicados en la periferia: Ciudad Bolívar, Engativá, Kennedy y Usme.

La ilegalidad de los predios y construcciones en Bogotá, viene de un proceso de urbanización que comenzó en el siglo XX, avivado por los aires de violencia en los pueblos cercanos que generó el desplazamiento no sólo de cachiporros y godos, sino de gente que pensó en Bogotá como un lugar de oportunidades en medio de una contienda política y social en el país. Así se produjo el asentamiento ilegal en grandes extensiones de tierras, proceso subnormal que desde 2008 está siendo depurado y que resiste a los brotes de la ilegalidad moderna.

En entrevista con El Espectador, Gustavo Marulanda Morales, director de Catastro Bogotá, hoy en la mira de una indagación preliminar de la Personería por una presunta “montaña rusa de los avalúos catastrales”, responde a las dudas que generó el informe del órgano de control sobre su gestión y la calidad de la información que suministra Catastro a diferentes entidades del Distrito. Marulanda asegura que la auditoría realizada por la Personería tiene errores y defiende la calidad de la base catastral.

¿Hay una montaña rusa en los avalúos catastrales como lo afirmo la Personería?

Hay 2.4000.000 predios en Bogotá. La actualización del avalúo catastro es una tarea masiva, tanto así que la ley nos permite un 5% de margen de error, entonces sería de 150.000 errores. En el informe que presentó la Personería nos encontraron 19, del universo total de predios de Bogotá. Entonces no entiendo por qué se forma este escándalo, cuando el margen de error permitido es mucho mayor.
Nosotros tenemos una gran cantidad de filtros de calidad y la Contraloría Distrital nos hace una evaluación en donde encuentran hallazgos. A nosotros nos sirve una mirada externar, la intervención del Personero nos indica que toca mejorar en esos 19 casos.
También hay que tener en cuenta que hay zonas de Bogotá que se deprimen y, por lo tanto, debe bajar el avalúo, como la zona del Bronx. Pero hay otras que se valorizan y que un metro cuadrado está alrededor de 7 millones.


Usted asegura que en el informe de la Personería hay errores ¿cuáles?

El personero no tiene en cuenta que la base sobre la cual hizo el estudio (40.000 predios), en la que encontró 19 errores, sólo contempla terrenos que tienen mejoras que no pertenecen al dueño del predio, es decir, invasiones, y que a esas mejoras apenas ahora se les puede cobrar impuesto, antes no. No existe una montaña rusa en los avalúos como dice la Personería, no se puede inferir aquello por 19 casos encontrados, de los cuales 8 son de mejoras en predios ajenos. No tiene sentido.
Decir que se encontraron problemas en calidad del proceso de actualización catastral, que son errores genera incertidumbre e inseguridad a contribuyentes, o que existe una montaña rusa en los avalúos por 19 casos encontrados, de los cuales 8 son de mejoras en predios ajenos, los cuales hasta ahora están obligados a pagar, y que cuando lo hacen es para evidenciar que son poseedores y quedarse con los lotes, no me parece.

¿Dónde está creciendo la Bogotá ilegal?

El año pasado, a la base de catastral se incorporaron 80.000 nuevos predios que son formales, que equivalen a 4.3 millones de metros cuadrados. Y de los informales, que no se sabía de su existencia, se incluyeron 3.7 millones de metros cuadrados adicionales.
El año pasado, creció 11 millones de metros cuadrados. Hay que decir que la informalidad en la ciudad no sólo se centra en los barrios ilegales, sino en aquellos ciudadanos que les llega la prima o las cesantías y construyen el segundo piso de la casa.
Tenemos identificados más de 20.000 predios con mejoras y otros 20.000 predios que se están desarrollando predios ilegales.

¿Cuántas reclamaciones por parte de la ciudadanía ha recibido Catastro por inconformidad en el avalúo?

Cerca de 5.000 solicitudes de revisión de avalúo, que corresponden a menos del 0.02% del total de predios de la ciudad. Es decir que el proceso es óptimo. De esas 5.000 reclamaciones, 1.800 han sido respuestas a favor de los ciudadanos, las cuales se generan a los 30 días después de hacerse la reclamación. Nosotros tenemos claro que el avalúo catastral no puede estar por encima del comercial. Cuando hacemos las actualizaciones catastrales vamos con una unidad móvil, junto con el personal de impuestos, a los puntos de la ciudad donde se concentra el mayor número de incrementos en los avalúos.

En esos 19 casos ¿por qué hay un vaivén en los avalúos catastrales?

Sucede por varias cosas que estamos afinando y se debe aclarar que eso no sucede en toda la base gravable. Y ocurrió por dos temas. Primero, por un problema técnico, y sucede cuando un área pasa a ser protegida y antes no lo era. O puede suceder que muchas veces la información llega desagregada y en ocasiones no es posible identificar cuáles zonas son protegidas, por ejemplo, y las consideramos como si fuera suelo hábil, urbanizable. Lo que hacemos es que al año siguiente, corregimos el error y eso hace que baje o suba el avalúo, de acuerdo a las condiciones del mercado. En otros casos, hay que reconocer que en dos casos a un gran predio, con grandes extensiones de tierra, se le grabó soló un área de 75 metros.

A parte de establecer el valor del avalúo catastral ¿Para qué sirve la información recolectada por Catastro?

La única entidad catastral en el país que está censando las mejoras en predios ajenos, es Catastro Bogotá. Este censo le ha servido a Bogotá para que autoridades como planeación puedan saber en dónde está creciendo la ciudad de manera subnormal. También le sirve al Fopae para conocer en donde hay asentamientos en zonas de alto riesgo.
En los últimos dos años, la información de Catastro le ha servido a la Caja de Vivienda para hacer procesos de titulación en más de 3.000 predios. El 99% de las entidades del Distrito se nutren de información de Catastro.

¿Cuánto invierte la Administración en la actualización del avalúo catastral?

Actualizar un predio en Bogotá, nos cuesta cerca de $4.500. Es decir que son 8.000 o 9.000 millones en total. Cada vez el costo es menor: en 2010, un predio actualizado costaba $14.000. Pesamos que ahora nos va a costar cerca de $3.500. Después será difícil bajar ese monto, pero eso nos ha permitido que el recaudo del impuesto predial pasara de $700.000 millones en 2008, a 1.4 billones actualmente.

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