Remezón del suelo en Bogotá

El Distrito ya tiene listos los instrumentos para habilitar tierra en la ciudad y ejecutar su ambiciosa política de vivienda.

La administración Distrital tiene listos los instrumentos para mejorar la oferta de suelo en la capital y ofrecer vivienda de calidad a los hogares de estratos más bajos. Un hecho que parece perturbar al gremio constructor y a algunos concejales del Distrito.

La declaración de construcción prioritaria en 1.185 lotes de engorde de la ciudad determina que estos propietarios tienen un año para comenzar a edificar en el terreno. Pero si luego de este lapso no lo han hecho, el Distrito subastará las tierras de manera que otros constructores puedan realizar obras en ellas, como explicó a este diario la secretaria de Hábitat, María Mercedes Maldonado. El objetivo es claro: mover el mercado del suelo.

La medida generó inquietud en algunos concejales, como Julio César Acosta de Cambio Radical. Según el cabildante, el Distrito debería resolver primero la situación de los lotes públicos antes de “irse contra los privados. Se entiende que hay terrenos que podrían ser benéficos pero, ¿por qué no llegar a un acuerdo con los propietarios antes de tratar de expropiarlos?”.

Precisamente, la medida comenzó a hacer sonar la palabra expropiación entre varios grupos de ciudadanos. Sin embargo, lo que la administración pretende hacer está lejos de un proceso expropiatorio. En este caso el Distrito no les quita los terrenos a los ciudadanos, sino que presiona para que aquellos propietarios que llevan años sin hacer nada con su lote, esperando al mejor postor, empiecen a construir. Si no cumplen, la administración actúa como intermediaria con otros constructores por medio de una subasta del terreno para acelerar la venta.

La determinación del gobierno de Gustavo Petro no es nueva. Samuel Moreno también impulsó esta normativa en su administración y actualmente la ciudad cuenta con 144 predios en proceso de desarrollo urbano, luego de que se les hubiera declarado como prioridad.

El segundo instrumento del Distrito que ha generado incertidumbre es la decisión de obligar a los constructores a destinar el 20% de sus proyectos para Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en el primer año y a aumentarlo al 30% en el segundo año.

Los constructores tienen tres opciones para cumplirlo: construir las VIP en el mismo lugar de su proyecto, hacer las edificaciones en zonas distintas o pagar en efectivo para que el Distrito, por medio de un fondo, ejecute el porcentaje obligatorio.

Este recurso tampoco es nuevo: en la alcaldía de Samuel Moreno las cifras obligatorias fueron del 25% para vivienda de interés social o 15% para interés prioritario. Sin embargo, ahora la prioridad será la VIP (que es más barata) y no habrá la opción de construcción para VIS.

Esta disposición —que quedó consagrada en el Plan de Desarrollo— causó dudas entre algunos gremios de la ciudad como el de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Se sabe que desde abril la asociación presentó su llamado de atención ante los cabildantes. Entonces señaló que uno de los riesgos de esta disposición es que “generaría inmediatamente un aumento en el costo del suelo y en el precio de las viviendas, pues dicho porcentaje de VIP afectará directamente los proyectos, lo que se verá reflejado en el mismo porcentaje de precio de venta”.

Aunque Maldonado explica que la medida del Distrito, que espera tenerla reglamentada en tres meses, no afecta el precio de la vivienda para los ciudadanos sino solamente a una parte de las plusvalías de los constructores, la concejal liberal María Victoria Vargas opina lo contrario. Para ella, es indiscutible que el valor de la vivienda aumentará, ya que “los costos de ese porcentaje que deberán destinar los constructores no los terminarán asumiendo ellos, sino los compradores”.

En medio de este dilema, el experto en gestión urbana Leonel Miranda ve con buenos ojos los dos principales instrumentos del Distrito para obtener suelo. Asegura que entre sus ventajas está el hecho de que “obligan a cumplir con la función social de la propiedad y ayudan a combatir la segregación socio-espacial”.

Sin embargo, Miranda también advierte sus riesgos. Respecto a los lotes de engorde indica que es importante que la medida no se quede en un decreto. “El Distrito debe apoyar a los propietarios y acompañarlos para que empiecen sus construcciones y hagan gestión asociada, por ejemplo”.

En cuanto a los porcentajes obligatorios de VIP, Miranda asegura que lo importante es que cerca de estos proyectos se mejore el entorno con vías y equipamientos. Añade que estas herramientas ya estaban contempladas en la Ley 388 de 1997, de manera que la novedad de la administración es la voluntad política para promover el uso equitativo del suelo.

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