Centros comerciales adoptan modelo internacional

Los grupos extranjeros usan prácticas provechosas pero elevan el precio de la tierra.

/ Luis Ángel

Dentro de la estructura de mármol y ladrillo rojo que es el Centro Andino, un lujoso centro comercial de Bogotá, hay una tienda Nespresso: una de las últimas incorporaciones al creciente sector minorista de la ciudad. "Como la principal ciudad y centro económico, Bogotá es un punto de partida perfecto para nuestra venta directa en Colombia", dice Thomas Zurita, gerente de negocios de Nespresso en el país.

Dice Zurita que las ventas en la tienda habían superado la meta fijada para 2014 aun cuando el periodo de compras previo a Navidad no había comenzado. Esto, sin embargo, no es sorprendente dado el dinamismo relativo del sector minorista de Colombia –a septiembre, año tras año, las ventas subieron un 6,8 por ciento - y la creciente popularidad de los centros comerciales.

Al interior de las Américas, Colombia tiene una de las tasas más bajas de penetración a través de centros comerciales. De acuerdo con el Consejo Internacional de Centros Comerciales (un organismo de la industria), estos tan sólo representan el 12% del total de las ventas al por menor: muy poco al lado del 25% chileno y el 55% en los EE.UU.

Pero eso está cambiando. Según datos de LatAm, un servicio analítico y de investigación del FT, de septiembre para atrás, en un año de medida, la proporción de colombianos que compraron en centros comerciales (y no en otro local) fue más del doble que el histórico: 32,7%. Este es el mayor incremento en cualquier lugar de la región.

"La clase media está creciendo y para ella es una aspiración ir al centro comercial", dice Juan Lucas Vega, vicepresidente de ‘Inmobiliaria y Desarrollo’ del Éxito, el mayor expendedor de alimentos en Colombia, que cuenta con 11 centros en el país bajo la marca ‘Viva’. Pero hay otras razones que pueden explicar la popularidad del formato, mucho más allá de lo que ofrece en términos de negocio. "Hay muy pocos espacios públicos disponibles en la ciudad, por eso es que los centros comerciales se han convertido en los principales lugares para que la gente puede reunirse", dice Jorge Lizan, director general de la consultora Lizan Retail.

"Apenas construidos los centros comerciales se ven bien –dice- pero después de dos años se ven como si fueran de hace 15, porque no hay mantenimiento ni planeación: algunos tienen tres plazas de comida y 10 conceptos de pizza en el mismo centro. Es una locura”. Pero así se han construido en Colombia.

En 1980 y 1990, cuando los mercados de capitales colombianos eran menos maduros, hubo una falta de financiamiento a largo plazo para desarrollar centros comerciales. Esto llevó a que fueran típicamente construidos por contratistas locales, que hicieron desaparecer el activo una vez que habían vendido todas las unidades a los minoristas individuales. Este fenómeno es diferente del modelo que hay en la mayoría de los mercados al por menor, donde los constructores firman contratos de arrendamiento a largo plazo con los minoristas y continúan manejando el lugar una vez está listo.

Sin embargo, con la mejora en la estabilidad económica y política de Colombia (que se dio más o menos en los últimos cinco años), las compañías internacionales como Parque Arauco de Chile, Cencosud y Mall Plaza, y el portugués Sonae Sierra, han estado ansiosos por entrar al mercado.

Ellos trajeron consigo el enfoque de “un solo propietario” para la gestión de los centros comerciales. Según Acecolombia, una asociación de la industria local, cerca del 15% del mercado colombiano es ahora dirigido sobre esta base: un avance en comparación con el 7% que había en 2010. "(Este modelo) es más flexible", coincide el señor Vega, de Éxito, cuya compañía está desarrollando cada vez más centros de venta sobre este modelo. "Es más fácil para adaptarse a las necesidades de los clientes cuando sólo una de las partes está tomando las decisiones. De esta forma, uno también es capaz de controlar (y explotar mejor) las zonas comunes".

Vega, sin embargo, dice que mientras las empresas internacionales aportan las mejores prácticas, también representan un reto para las empresas locales debido a la presión que impone sobre los precios del suelo, particularmente en Bogotá, donde las regulaciones legales más duras restringen grandes desarrollos comerciales.

"Si los políticos quieren ayudar con el desarrollo podrían ofrecer subsidios para centros comerciales en áreas de la ciudad que son subdesarrollados", dice el Sr. Lizan. "El área alrededor del Andino no necesita nuevos metros cuadrados para centros comerciales, pero otras áreas sí", concluye.

 

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