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Los precios de las viviendas han llegado a precios récord en algunas de las grandes áreas metropolitanas de EE.UU. y los especuladores inmobiliarios se están comportando como si fuera el año 2005: no es de extrañar que la gente rumoreé sobre otra burbuja inmobiliaria.
Pero los inmuebles residenciales no están en una burbuja especulativa, dicen observadores del sector. En cambio, un inventario exiguo de viviendas disponibles es lo que hace subir los precios, que en todo caso eventualmente disminuirán a medida que los compradores se den por vencidos o que nuevas viviendas se construyan. Los problemas estructurales que llevaron al colapso del mercado de la vivienda la década pasada no están presentes.
“Los estragos durante el último ciclo fueron el resultado de construir demasiadas viviendas y la especulación estimulada por el crédito fácil”, dijo Jonathan Smoke, economista jefe en Realtor.com. “Eso es exactamente lo opuesto a lo que tenemos hoy”.
Para ilustrar este punto, Smoke elaboró un índice basado en seis factores que él considera cruciales para el auge y colapso inmobiliario de mediados de 2000, incluyendo la subida de precios, la predominancia de la especulación y el porcentaje de compradores que utilizaron crédito hipotecario (los otros factores son la relación precio-ingresos, la relación precio-arriendo y la relación viviendas en construcción-formación de hogares). Luego comparó el índice con 2001, año en que el mercado inmobiliario estaba bien valorado.
El año pasado, sólo seis áreas metropolitanas excedían el indicador un 10 por ciento, y San José, la mayor, situada un 19 por ciento sobre los niveles de 2001.
Los mercados locales que más se ven como una burbuja son aquellos donde la población crece más rápido que la oferta de vivienda. Esto incluye tanto ciudades de California, donde los reglamentos de zonificación han retrasado o evitado nuevas construcciones, como también mercados de Texas, en los que la subida de precio de los precios y de la mano de obra, así como algunas réplicas del colapso anterior, han refrenado nuevas construcciones. Mientras tanto, el porcentaje de hogares en EE.UU. que arrienda está en el mayor nivel en 50 años, lo que contribuye a incrementar los precios de los arriendos e incentiva a los inversores en todo el país a comprar las viviendas en venta.
Los precios en Austin y en el Área de la Bahía de San Francisco, entre otros lugares, son probablemente insostenibles, dijo Smoke. Eso puede ser malo para los compradores que entran cuando el mercado está en auge y malo para la economía local, si es que los elevados costos de la vivienda obligan a los trabajadores calificados a tener que mudarse. “Podríamos tener una desaceleración económica provocada por el costo de la vivienda, porque la gente no logra hacer funcionar el mercado inmobiliario”, agregó Smoke.