¿Por qué el PIB edificador cae al 27 % si hay récords en ventas de vivienda?

En noviembre de 2020, el sector edificador generó más de 1,1 millones de empleos, dato por encima de las cifras prepandemia.

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La construcción se ha convertido en uno de los mayores orgullos de las políticas económicas del Gobierno, pues el 2020, en plena pandemia, fue el año en el que más se vendieron viviendas de la historia: según Galería Inmobiliaria, se vendieron 176.157 unidades. Sin embargo, este reporte parece contradictorio si se lo compara con el dato del Producto Interno Bruto del sector, pues el PIB edificador acumula una caída del 27 % año corrido en el 2020 (el de construcción, en general, cae 23 %).

Debido a esta descoordinación entre los indicadores, es inevitable preguntarse cuál refleja el verdadero estado de esta importante actividad económica. ¿Se le debe creer más a las ventas, al PIB o a ambos?

Para analizar este fenómeno, primero, se debe entender la importancia que ha ganado la Vivienda de Interés Social (de menos de 150 salarios mínimos). Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en los últimos dos años este segmento ha ganado 13 puntos porcentuales en su participación en la oferta total de vivienda nueva del país. De hecho, de las 176.157 viviendas que se vendieron en 2020, fueron VIS 125.000 (un aumento del 11 % con respecto a 2019).

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El auge se explica por la gran oferta de subsidios como: Mi Casa Ya (aplica para hogares con hasta cuatro salarios mínimos), que da descuentos en tasa de interés (que puede bajar las cuotas mensuales en cerca del 30 %) y financia una parte de la cuota inicial (un auxilio de veinte a treinta salarios mínimos); y el Semillero de Propietarios (aplica para hogares con menos de dos salarios mínimos) para los que deben entrar en un plan de ahorros de dos años con el fin de conseguir lo suficiente para entrar a Mi Casa Ya.

En segundo lugar, se deben entender los problemas que ha venido presentando el segmento No Vis (de más de 150 salarios mínimos): aunque en 2020 se vendieron más de 51.000 unidades, este dato representa un crecimiento de cerca del 0,3 %. Es decir, prácticamente no creció. Situación que llevó al Gobierno a lanzar un subsidio para este mercado: un apoyo mensual de $439.000 por siete años para inmuebles entre $131 y $438 millones (aplica para todos los hogares sin importar sus ingresos).

Con esto claro, ya se pueden analizar a fondo los detalles técnicos de cómo se calcula el Producto Interno Bruto en Colombia: el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) estima este dato con base en el valor agregado de cada rama de la economía. Es decir, toma el resultado de restar el precio final (el precio de ventas) menos los costos de producción (los insumos).

Y precisamente para el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, “en este detalle se explica por qué el PIB edificador no ha reaccionado tanto al récord de ventas: las Viviendas de Interés Social, que son las que más crecen, no generan tanto valor agregado porque su precio es menor. En cambio, las No VIS sí tienen mayor valor agregado, pero es un segmento que prácticamente no ha crecido. Pero es tan solo un efecto técnico que no refleja el gran aporte del subgrupo edificador, pues los insumos que se pagan se distribuyen en otros sectores de la economía (en la industria siderúrgica, por ejemplo). Entonces, creemos que el valor agregado es mucho más de lo que se cuantifica”.

Asimismo, Malagón explica que “para el subgrupo edificador, el DANE no puede medir las variaciones en el PIB con las mismas estrategias que aplica en otros sectores, pues un edificio residencial puede tardar varios años en ser construido. Entonces, para esta actividad se tienen en cuenta los avances de las obras para medir los cambios en el valor agregado. Y aunque fuimos de los primeros sectores a reabrir, es claro que hubo una afectación en los proyectos”.

No obstante, para algunos analistas hay otros indicadores que advierten de riesgos en el futuro. Por ejemplo, las licencias de construcción, que registraron una caída del 24 % en noviembre, según la más reciente medición del DANE. (Lee también: ¿Los precios de la vivienda dejaron de subir por la pandemia?)

Sebastián Muñoz, director general de Hasta Capital Colombia, señala que “dada la incertidumbre en la economía general, y en el mercado inmobiliario, la construcción de nuevos proyectos de oficinas, comercio y vivienda de estratos altos se está estancando. Por esto, hay que revisar en detalle la caída del licenciamiento, pues tiene una correlación directa con la construcción futura y, por ende, puede repercutir en la generación de empleo”.

Al respecto, el ministro de Vivienda comenta que “el indicador de licenciamiento, si bien es un dato clave, ha venido perdiendo correlación con la actividad económica. Para nosotros es mejor mirar otros indicadores como el de iniciaciones de obra, los cuales han venido creciendo desde hace meses. Además, si nos basamos en la Ley de Okun, el mejor indicador de bienestar de cualquier actividad económica es el empleo, y para noviembre de 2020 el sector edificador ya generaba 1,1 millones de empleos. Es decir, ya se recuperaron los trabajos perdidos y mucho más, pues antes de la pandemia había cerca de 900.000”.

De hecho, Camacol proyecta que en 2021 se crearían 150.000 nuevos puestos de trabajo y el PIB del sector crecería en 8,6 %. Además, espera que las ventas suban 7 % y que se inicie la construcción de 149.700 viviendas; pero el gremio destaca que para el futuro de esta actividad es vital garantizar la disponibilidad de subsidios para la vivienda social.

Así las cosas, para medir el bienestar del sector estrella de la economía colombiana habría que consultar varios indicadores y analizar cada uno con cuidado; pero tal parece que en el caso de Colombia tiene sentido que el PIB edificador caiga a doble dígito y que al mismo tiempo se registren récords históricos en las ventas de vivienda.