¿Reversazo del Gobierno con las hipotecas inversas?

El 40 % de los adultos mayores tiene una casa, pero no pensión.

Foto: Getty Images - Witthaya Prasongsin

La hipoteca inversa fue una propuesta del Gobierno que causó revuelo a mediados de año, pues es una alternativa que les permitiría a los adultos mayores acceder a una renta mensual a cambio de entregar alguna propiedad a una entidad financiera al momento del fallecimiento. (Lee también: Los problemas de las hipotecas inversas)

Luego de meses de especulación, ya hay borrador del decreto con el que se quiere reglamentar esta solución (Ver borrador decreto aquí).

Sin embargo, el decreto que se prepara es para rentas vitalicias inmobiliarias y no para las hipotecas inversas que el Gobierno anunció inicialmente. Parecen similares, pero tienen grandes diferencias, pues unos son seguros y los otros son créditos. El Espectador conoció que el cambio se debe a la dificultad de adaptar en el corto plazo la ley colombiana al exótico modelo de las hipotecas inversas, sobre todo a la hora de ejecutar las garantías.

Por esto las rentas vitalicias parecen tener una mejor perspectiva para empezar a ofrecerles una solución a los adultos mayores. Es básicamente un seguro que cubre el riesgo de longevidad. Y la prima se paga por medio de la transferencia del dominio de la propiedad, pero el rentista (quien adquiere la renta vitalicia inmobiliaria) seguirá con el derecho al uso y el goce del inmueble hasta que fallezca.

Por esto el borrador de decreto sólo autoriza a las compañías de seguros a ofrecer rentas vitalicias inmobiliarias, bajo ciertas condiciones de ley. Además, se definieron tres posibles modalidades de este producto.

La primera es la “renta vitalicia inmobiliaria inmediata”, que “corresponde a un contrato de seguro que garantiza un pago periódico de una renta mensual a partir del pago de una prima única (transferencia de la propiedad a nombre de la aseguradora) hasta el fallecimiento del rentista o el de sus beneficiarios”.

La segunda es la “renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida”. Es similar a la primera modalidad, pero en este caso se pacta el período en el que regirán las rentas mensuales y cualquier saldo a favor se transferirá a los herederos. Es decir, si la póliza se pactó por 20 años y el rentista o sus beneficiarios fallecen a los 15 años, la aseguradora les pagará a los hijos los cinco años que faltan en un solo pago.

Y la tercera es “la renta inmobiliaria inmediata con posibilidad de retracto”. Esta modalidad permite al rentista recuperar su inmueble al pagar “a la compañía aseguradora el valor de las rentas recibidas hasta la fecha, traídas a valor presente a la tasa acordada en el contrato, así como asumir la totalidad de los costos asociados”.

Precisamente en esta modalidad es en donde se aprecia tal vez la principal diferencia frente al modelo de hipoteca inversa inicialmente concebido, pues a mediados del año el Gobierno indicó la posibilidad de que los hijos recuperaran la vivienda de sus padres. Sin embargo, en el borrador del decreto de renta vitalicia inmobiliarias sólo los rentistas pueden usar el derecho al retracto, por lo que los herederos ya no tendrían esta opción de recuperar la vivienda cuando sus padres fallezcan.

El otro punto relevante es el avalúo del inmueble, que es la base con la que calculará y definirá la renta mensual. El borrador de decreto establece que “el avalúo deberá ser realizado por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y miembro de una entidad reconocida de autorregulación aprobada por la Superintendencia de Industria y Comercio” . Sin embargo, el rentista tiene derecho a cuestionar el avalúo al presentar soportes de tres ventas de inmuebles similares realizadas en los últimos meses.

En su momento, el Gobierno destacó la hipoteca inversa argumentando que ha demostrado ser exitosa en más de 30 países y señaló que podría ser especialmente beneficiosa en un país como Colombia, que tiene factores estructurales que condicionan la pobreza en los adultos mayores: “Mientras que en Colombia sólo el 28 % de la población mayor de 65 años tiene una pensión, el 68 % es propietaria de una vivienda. Es decir, en la práctica, al menos el 40 % de la población mayor tiene una casa, pero no una pensión. Sin embargo, tener una vivienda no necesariamente asegura una buena calidad de vida para los adultos mayores”, explicó el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, en una columna publicada en junio de 2020 en El Espectador.

El borrador de decreto sobre renta vitalicia inmobiliaria se encuentra apenas en fase de comentarios. Sin embargo, algunos gremios y expertos ya se han pronunciado frente a esta propuesta. Por ejemplo, Fasecolda indica que “se debe tener mayor nivel de claridad sobre la naturaleza tributaria de las rentas percibidas por el consumidor financiero y por las entidades que ofrezcan los productos, teniendo en cuenta que este ha sido un factor importante en la profundización y promoción del mercado en diferentes países”.

El gremio asegurador agrega que “se deben implementar mecanismos que mitiguen el riesgo moral de la figura. Por ejemplo, el que surge del hecho de que los rentistas ya no tienen la calidad de propietarios, situación que desestimula el gasto en el mantenimiento y preservación del bien inmueble. Así mismo, pueden darse situaciones en los que se da un cambio de uso del bien inmueble hacia actividades comerciales o industriales que lo deterioren. En caso extremo podrían destinarse a actividades ilícitas que pueden desembocar en procesos de extinción de dominio”.

Por el otro lado, hay preocupación sobre el impacto intergeneracional, sobre todo por el factor de que los rentistas, y no los herederos, puedan usar el derecho de retracto.

Enrique Gilles, profesor de Economía de la Universidad EAN, explica que “una hipoteca inversa actúa a favor de la persona mayor que toma esta opción y en detrimento de sus futuros herederos. Por lo tanto, se presenta un potencial efecto sobre la movilidad social. Ahora bien, determinar el sentido de estos efectos no es fácil. Por un lado, no recibir herencia seguramente comprometerá las posibilidades de ascenso social de determinadas personas; pero también el instrumento, al resolver el problema de ingresos de los padres en la tercera edad, estará aliviando financieramente a los hijos, quienes podrán utilizar esos recursos para otros fines”.

En efecto, en un país en el cual más de 661.000 personas entraron a la pobreza monetaria en 2019, y en el que sólo cuatro de 10 personas se pensionarán, productos como la renta vitalicia inmobiliaria son propuestas interesantes por analizar. Pero es preciso aclarar y contemplar el efecto en los herederos, pues una vivienda es parte de la riqueza y del patrimonio de una o varias generaciones.