“Valor de uso y valor de cambio”: consideraciones a propósito del impuesto predial

Frente las fuentes de financiación de los gobiernos distritales, regionales y locales El Espectador presenta un análisis sobre los conceptos que se encuentran tras los indicadores para cobrar esta tributación.

El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación. / Gustavo Torrijos - El Espectador
El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación. / Gustavo Torrijos - El Espectador
El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación de los municipios de Colombia. Claro, dependiendo del municipio – y su categoría- serán más significativas las regalías o el impuesto de Industria y Comercio o las transferencias para educación y salud. Pero en el caso de Bogotá es un ingreso que representa el 13% del total de ingresos del presupuesto de 2016 -que son cerca de 16 billones de pesos-. 
 
El mayor ingreso está dado por el Impuesto de Industria y Comercio (21% aproximadamente). La expectativa de los alcaldes de Bogotá ha sido siempre aumentar los ingresos por vía de impuesto predial. 
 
Han considerado casi todos los mandatarios locales que los habitantes de Bogotá no pagan suficiente por predial. Algunos han llegado a expresar la idea de que se pague este impuesto sobre la base del avalúo comercial de los inmuebles. 
 
Esta pretensión merece un análisis de la consistencia misma de este impuesto para quizás invocar un valor que se llama justicia tributaria. Usualmente se olvida en esta pretensión que la economía (idea que viene de los clásicos de esta disciplina) es la distinción entre valor de uso y valor de cambio
 
Para el propietario de un inmueble éste tiene un valor de uso y no un valor de cambio, únicamente cuando lo vende tiene un valor de cambio. De manera que guiarse por el valor de cambio es sentar una base irreal e injusta para un impuesto, ya que este valor no se ha obtenido, es virtual, una condición de mercado (precio posible) que no se ha realizado. Por lo tanto el predio solo tiene un valor de uso. Los economistas han distinguido bien uno de otro. 
 
El asunto siguiente a este argumento es, ¿cómo determinar el valor de uso? Hasta ahora ha sido un mecanismo de avalúo catastral o institucional establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (para el caso Bogotá). Esta entidad se guía por las disposiciones de ley sobre la materia y por las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Pero de ahí arranca el mal o la injusticia, cito por ejemplo una norma, la resolución 70 de 2011 de este organismo rector de la formación catastral: 
 
“Artículo 8: Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos”.
 
Y sus correspondientes parágrafos  
 
Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.
 
Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.
 
Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales.
 
Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. 
 
Sin querer entrar en una discusión técnica sino más bien conceptual, es importante que esta precisión que propongo sea asumida, y se constituya en un criterio que evite la injusticia tributaria porque en principio la tentación es muy fuerte y la resolución citada lo permite, igualarse al valor de cambio. 
 
Insisto en la cuestión, para quien vive en su casa o apartamento, esta propiedad tiene un valor de uso y por tanto es injusto que se le cobre un impuesto por el valor de cambio o casi por este. 
 
Además, al contrario de otros impuestos, como el de Industria y Comercio no es transferible a otro actor económico (es decir que quienes pagan este impuesto se lo transfieren a los consumidores). 
 
Desde mi perspectiva, si es indispensable, por ahora, tomar como referencia el valor comercial del inmueble contextualizado por estratos. El avalúo catastral no debería superar el 50 % de este valor comercial para no causar la injusticia del valor de cambio. 
 
Además, no tiene relación con los ingresos de quienes habitan el predio y por tanto este elemento extiende la injusticia tributaria que observamos en este tributo.
 
* Víctor Reyes Morris es profesor de la Univesidad Nacional de Colombia. Exconcejal de Bogotá y exrepresentante a la Cámara.
 

 

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