Virtualidad, ¿amenaza para alojamientos estudiantiles?

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Por las nuevas condiciones y alternativas de educación menos estudiantes de las regiones buscarán alojamiento en la ciudad, y no necesariamente de forma permanente. Y aunque los proyectos especializados en residencias estudiantiles serían los más amenazados, los constructores son optimistas, porque la cercanía a las universidades no es su único atractivo.

La virtualidad que forzó el COVID-19 demostró que para estudiar ya no es necesario hacer presencia física en la universidad. Tal vez para un estudiante que vive en la misma ciudad de su institución educativa no sea un gran cambio, pero sí lo es para los miles de jóvenes de las regiones que deben buscar dónde vivir mientras estudian.

Se trata de un segmento importante para el sector inmobiliario. Cifras del Ministerio de Educación revelan que en Colombia hay 2,4 millones de estudiantes matriculados en instituciones de educación superior (IES). Y dado que las IES están concentradas en las capitales colombianas, cada semestre cientos de miles de estudiantes de las regiones deben buscar alojamientos.

Por eso el mercado de residencias estudiantiles ha ido creciendo con fuerza en los últimos años, al punto que ha sido foco de gran inversión que ha permitido el surgimiento de proyectos enteros especializados en el segmento estudiantil. Pero por las nuevas condiciones y alternativas de educación, este segmento inmobiliario podría perder peso o incluso verse amenazado.

Los tipos de alojamiento estudiantil

Si no tienen familiares en la ciudad, para miles de estudiantes la primera opción es arrendar un cuarto o “pieza”, como se le suele llamar. Es una opción barata y práctica, pues el estudiante arrienda una habitación con mobiliario básico y en muchos casos ya viene con cama. La tarifa suele incluir servicios públicos, internet y acceso a la cocina y lavandería. Los precios varían por zonas y dependen de las comodidades, pero en barrios cercanos a universidades se encuentran opciones que en promedio oscilan entre $300.000 y $1’000.000 mensuales. El baño privado es tal vez el factor que más eleva el precio.

Esta opción la suelen ofrecer familias o personas que tienen un cuarto extra en su vivienda. Pero también existen apartamentos o incluso casas enteras destinadas para ofrecer habitaciones para estudiantes.También es una modalidad propensa a la informalidad, con reglas no tan claras, pues no siempre hay contratos de arrendamiento o intermediaciones por medio de inmobiliarias.

Asimismo, se consiguen arrendamientos de viviendas para estudiantes. Aquí uno de los retos es cumplir con los trámites y la documentación, pues los estudiantes son un tipo arrendatario sobre el que giran muchos prejuicios. En muchos casos los temores no tienen fundamento, pero de todas formas es una población que genera cierta prevención a los propietarios e inmobiliarias.

Por esto es normal ver que exijan tanto fiador como codeudor. Además, es común ver que pidan depósitos y otras cláusulas que velen por la integridad y el correcto uso del inmueble. Por lo general los contratos están a nombre de los padres de los universitarios y se deja como codeudor al estudiante para que tenga derecho legal para habitar la vivienda.

Estos arriendos se ven influenciados por los precios de la zona, y en muchos casos las universidades están en lugares con los metros cuadrados más costosos de la ciudad. Por ejemplo, en Bogotá el arriendo de un apartamento de dos habitaciones en Chapinero o en La Candelaria puede oscilar entre $1’200.000 y $2’300.000, dependiendo del inmueble. Y un apartamento cerca de la Universidad del Valle, en el barrio Las Vegas de Cali, puede oscilar entre $800.000 y $1’700.000.

Aunque un propietario no le suele cobrar lo mismo a un estudiante que a un trabajador con varios años de experiencia, de todas formas es un costo que pocos estudiantes pueden pagar solos. Entonces, esta modalidad depende de encontrar a un compañero (roommate) para compartir los gastos.

En Colombia hay proyectos, edificios enteros, que se especializan en residencias universitarias. Son estructuras que desde su construcción se diseñaron para el segmento estudiantil. Por lo general tienen viviendas pequeñas, pero con arquitectura estratégica para optimizar el espacio, como mesas o camas plegables. También invierten mucho en los espacios comunes y en las amenidades (amenities), como gimnasios o espacios de coworking. De hecho, muchos proyectos venden la vida en comunidad, por eso se les llaman ciudades universitarias.

Los precios de estos proyectos se manejan por los meses de estudio, que suelen incluir limpieza de la vivienda, internet, servicios públicos y acceso a las zonas comunes. Por ejemplo, al consultar los alojamientos de la Universidad de los Andes en CityU, en Bogotá, se encuentra que un apartamento individual a tiempo completo durante el período académico (cuatro meses en promedio) cuesta $9’490.000, el apartamento doble vale $6’750.000 y el cuádruple $5’775.000.

El alojamiento más amenazado

Si bien la pandemia representa un golpe general para los alojamientos estudiantiles, el arriendo de habitaciones y de apartamento tiene más margen de maniobra que las ciudades universitarias. Los primeros dos tienen facilidades para migrar sus servicios a los segmentos tradicionales o incluso turistas (por medio de Airbnb y Booking). Sin embargo, las ciudades universitarias no tienen la misma flexibilidad, pues hicieron una inversión grande para especializarse en el segmento estudiantil. Por eso hay gran incertidumbre sobre el efecto de la nueva normalidad sobre este tipo de alojamiento.

Diego García, economista de la Universidad de los Andes especializado en desarrollo urbano, explica que “el negocio de los proyectos especializados en residencias estudiantiles es novedoso para el mercado colombiano, pero también tiene mucha incertidumbre, pues como todo negocio nuevo siempre habrá el temor de no lograr la rentabilidad suficiente. Un miedo que se ha incrementado por la pandemia y las nuevas dinámicas de estudio, pues ahora muchos estudiantes de región están tomando clases desde sus casas y no planean volver hasta dentro de un buen tiempo. Lo que representa un golpe directo a su modelo de negocio, y dado que son proyectos nuevos, tienen muchas obligaciones financieras que no pueden posponer”.

García agrega que “la pandemia no significa que estos proyectos se deban quedar con los brazos cruzados. El sector de alojamiento también se ha venido adaptando. Por ejemplo, hemos visto que los hoteles están ofreciendo productos de oficina-habitación. Es decir, ya no sólo hospedan a clientes, sino que también brindan soluciones de trabajo. Y creo que se puede dar la misma oportunidad para el mercado de residencias universitarias”.

Las ciudades universitarias no sólo se han visto afectadas en Colombia, pues la virtualidad golpeó el modelo de estos proyectos en todo el mundo. De hecho, en Europa y Estados Unidos las autoridades alertaron sobre el potencial de infección pues los estudiantes relajan sus protocolos de bioseguridad dentro de estos espacios. Y tal cual cliché, también se han visto casos de fiestas universitarias que han terminado en brotes de nuevos casos de COVID-19.

Sin embargo, para algunos constructores la pandemia no tiene toda la culpa. Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de la constructora Terra 3, indica que “el mercado de ciudades universitarias ya venía bastante golpeado desde antes de la pandemia. No habían cumplido con las expectativas de los inversionistas, y con la pandemia el panorama es aún más pesimista”.

Para Alfonso, “una de las razones por las que estos proyectos no han funcionado es porque son muy costosos, no todos pueden pagar esos arriendos. Además, funcionan para los que no conocen la ciudad, pues luego de un semestre el cliente podrá identificar opciones de alojamiento más amplias y con mejores precios. Entonces, no creo que un estudiante viva durante toda su carrera en una de estas residencias. Es probable que en poco tiempo encuentre un roommate y se pase a otra opción de alojamiento”.

¿Qué opinan los constructores?

A pesar del golpe del COVID-19 y la virtualidad, hay constructores que son optimistas sobre el potencial de los proyectos especializados en alojamientos estudiantiles durante y después de la pandemia. Este es el caso de Francisco Mutis, del Grupo Valor, y Felipe Ardila, de ARCO, los promotores de 33 DC, un proyecto de $200.000 millones ubicado cerca de la Universidad Javeriana en Bogotá (en la 33 con Caracas). Este tiene la particularidad que implementa dos modelos: residencias estudiantiles y apartamentos de vivienda.

“El COVID-19 impactó la forma en la que hacemos negocios y en la que se aprende. Es evidente que existirá una convivencia con la virtualidad que disminuirá los requerimientos de transporte, pero se seguirá requiriendo preespecialidad en muchas materias. Por otra parte, es evidente que la cercanía de este tipo de inmuebles a las universidades es parte importante de su atractivo, pero no se puede olvidar que también existen otras razones por las que este producto es tan especial. Este tipo de viviendas impulsan la convivencia y el aprendizaje a través del acercamiento con otras personas, tiene espacios específicos para atender de mejor manera aspectos relacionados con el bienestar, como son salud, alimentación, recreación, entre otros, que le dan a esta alternativa un atractivo adicional”, explicaron los promotores.

Respecto al impacto económico, Mutis y Ardila señalan que “antes de la emergencia del COVID-19 estábamos comercializando cerca de 20 unidades al mes, con la pandemia ese número cayó a casi nueve unidades al mes. En general, más que un impacto en la venta de residencias estudiantiles, hemos sentido un golpe en el apetito de inversión: la incertidumbre aplazó algunas decisiones de compra. A su turno, en este período se confirmó la fortaleza de la vivienda y en particular de las viviendas especializadas, incluidas las residencias estudiantiles, tanto que el precio se conservó en la pandemia y comenzó a repuntar. Mientras exista preventa a precios proyectados, la valorización se consolidará para este tipo de proyectos”.

Aunque esperan que la comercialización de este tipo de inmuebles se restablezca en el primer semestre del próximo año, los constructores reconocen que debe haber una reinvención y adaptación, por eso están trabajando en la conectividad tecnológica y en la multifuncionalidad de los espacios para sacar mejor provecho de los inmuebles y permitir flexibilidad de uso según los requerimientos de cada usuario.

¿Virtualidad permanente?

Si bien la virtualidad que forzó el COVID-19 revolucionó la educación en cuestión de meses, todavía no es claro si la presencialidad se perderá para siempre.

Francisco Falla, vicerrector administrativo de la Universidad El Bosque, comenta que “es cierto que la virtualización viene para quedarse, pero creo que las universidades no se van a convertir sólo en plataformas que ofrecen conocimiento, porque estas son ecosistemas complejos donde los estudiantes y toda la comunidad vienen a aprender y socializar, es un ecosistema que nutre la vida misma. Seguramente vamos a llevar a la virtualización algunas asignaturas, incluso muchos programas, pero la presencialidad seguirá dominando de alguna manera la forma de entender la educación”.

De hecho, Falla asegura que los estudiantes añoran volver a la universidad: “Nosotros entendemos la universidad como un ecosistema que le ayuda al estudiante a crear una formación integral. Interactuar en presencialidad es muy importante para este desarrollo. Las plataformas nos dan información y de alguna forma comparten conocimiento, pero lo que la universidad de manera presencial ofrece a su comunidad es un factor que contribuye en el desarrollo profesional, personal e integral de cada estudiante”.

Es claro entonces que las lecciones y los aprendizajes de la virtualidad servirán para hacer más inclusiva y accesible la educación, por ejemplo reduciendo los costos de los estudiantes de región, que ya no estarán atados a buscar un alojamiento en la ciudad. Pero la universidad seguirá necesitando la presencialidad en cierto grado para explotar todo su potencial en la nueva normalidad.

Es decir, el mercado de alojamiento estudiantil no desaparecerá, tan sólo se ajustará a las nuevas condiciones de la educación: menos estudiantes necesitarán alojamiento en la ciudad, y los que lleguen no necesariamente buscarán un lugar permanente, sino un espacio para una temporada específica. Por eso, tal vez estos alojamientos deban adaptarse para ver a los estudiantes más como turistas que vienen a cumplir una labor que como nuevos residentes en la ciudad.

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