Los dilemas del nuevo eje de descanso del centro del país

Ricaurte: un complejo paraíso turístico

En la última década se han expedido 1.867 licencias de construcción para cerca de 12.000 viviendas, principalmente para vacacionar, lo que ha generado un crecimiento desaforado, con consecuentes efectos ambientales, económicos y de transporte. El actual alcalde está en prisión por manejo irregular de terrenos baldíos en su beneficio.

La construcción crece en Ricaurte. En la feria inmobiliaria de agosto hubo expectativas de negocios por más de $6.000 millones, según Camacol.

A sólo dos horas de Bogotá se consolida el más importante eje turístico del centro del país: el municipio de Ricaurte (Cundinamarca), que en la última década desplazó a Melgar y Girardot como tradicionales sitios de descanso de los capitalinos. Días de asueto de personajes importantes, como el fiscal Néstor Humberto Martínez, el senador Juan Carlos Restrepo o el empresario del cuero Mario Hernández, transcurren en esta veraniega localidad que, en medio de las tradicionales casas de recreo, afronta hoy un desaforado auge en construcciones de vivienda vacacional, centros comerciales y hasta hoteles, generando suspicacias respecto a la forma como se les está dando trato al uso del suelo y a los dilemas de carácter ambiental. (Puede ver: Ricaurte: un complejo paraíso turístico)

El detonante ocurrió el pasado 16 de febrero, cuando fue capturado el alcalde de esa población, Carlos Andrés Prada. Según investigación de la Fiscalía, el mandatario suministró documentación fraudulenta al Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (Incoder) con el propósito de hacerse propietario de un lote baldío en Ricaurte. Para tal fin acreditó papeles con los que simuló ser un campesino de escasos recursos. En ese momento, julio de 2010, su padre, Campo Elías Prada Ortiz, fungía como alcalde del municipio. El terreno La Pradera, con área de tres hectáreas, se destinó para la construcción de una pista de motocrós y por eso Prada hoy responde por los delitos de falsedad en documento y fraude procesal.

La localidad de Ricaurte tiene hoy una población de 9.232 habitantes, ubicados en un área de 13.200 hectáreas, distribuidas en 14 veredas. Según registros suministrados por José Fernely Charry, secretario de Planeación, Proyectos y Urbanística, entre enero de 2008 y marzo de 2017 se entregaron 1.867 licencias de construcción para uso de vivienda urbana y rural. Una expansión en las construcciones que tiene mucho que ver con diferentes cambios en el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT), definido en el año 2000. Desde entonces, el EOT ha tenido modificaciones a través de tres acuerdos expedidos por el Concejo Municipal, en términos generales, para ampliar el uso del suelo de urbano a industrial. Lo demás se mantiene vigente.

Aunque la reglamentación es clara en los requisitos para la construcción de vivienda, un exfuncionario de la administración detalló lo que está pasando en el municipio situado a escasas dos horas por tierra desde Bogotá: “Se empezaron a aprobar cientos de licencias sin hacer nuevas modificaciones del uso del suelo en el área urbana ni rural, y actualmente se entregan muchas autorizaciones, amparadas en una subdivisión de predios sin el lleno de requisitos legales, interpretando una norma (Ley 160 de 1994, artículo 45) que determina que se deben hacer subdivisiones para herederos. Lo están haciendo para venderlo a terceros”. En concreto, a falta de actualización del EOT, se impuso la expedición masiva de licencias.

De acuerdo con los registros de Planeación Municipal, la expedición masiva de licencias ha generado la construcción de cerca de 12.000 nuevas unidades de vivienda, lo que significa que en los fines de semana, los festivos o en los días de temporada vacacional, la población de Ricaurte se incrementa al menos en un 300 %, con los consecuentes efectos para los habitantes del municipio en cuanto a movilidad, contaminación visual y auditiva y, sobre todo, en significativo recorte en la prestación de algunos servicios básicos. Por ejemplo, varios pobladores han señalado que en esos días el servicio del agua se presta sin continuidad. El dilema ha venido creciendo sin que se puedan proveer soluciones dentro de un esquema normal de expansión urbana.

Uno de los casos que más llama la atención es justamente el que acontece con los vecinos del exclusivo condominio de Puerto Peñalisa. Al frente de la entrada principal del exclusivo sector, en la zona urbana, se están ofertando no menos de 30 edificios, con varias torres que representan al menos unos 7.000 apartamentos, casi todos destinados a vivienda vacacional, con precios que oscilan entre los $100 y $400 millones. Según se ha denunciado en el Concejo de Ricaurte, esta construcción masiva de conjuntos residenciales está causando efectos negativos en una población que no estaba preparada para un crecimiento demográfico exponencial como el que hoy se advierte, y mucho menos para el auge desaforado de la construcción.

Un experto local en el área de construcción advierte que lo que ha pasado en Ricaurte se refleja en el caso del propietario de una finca que dividió su predio en lotes de mil metros y los convirtió en casas de recreo, tramitando hasta siete escrituras en una semana. Es el mismo procedimiento que vienen adoptando otros finqueros, como hoy se presenta en las veredas Limoncito o Las Varas, zonas rurales que originalmente no estaban destinadas a la construcción de vivienda de alta densidad. Por esta razón, argumenta otro exfuncionario de Ricaurte, se están entregando licencias que no reúnen los requisitos de ley ni cumplen con las normas de manejo ambiental que exige la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca. (CAR).

Según la Corporación Girarcolombia, una organización no gubernamental que viene denunciando fallas en el tema urbano y de construcción en la región, las inconsistencias abundan. En su criterio, un centro comercial que se levanta hoy en Peñalisa no cumplía con todos los requisitos para funcionar. En suma, fue construido en una zona carreteable, su acceso es limitado e invade un sector del humedal del Yulo. La organización se pregunta si se pagaron al municipio todos los impuestos por las áreas comunes, como plazoletas, parqueaderos, escaleras o subterráneos o si gozaron de exenciones, en virtud de un acuerdo del Concejo que se expidió en 2012, modificado en 2013, a través del cual se disminuyeron las erogaciones por áreas comunes.

Además indaga si dentro de este mall se construyó un reconocido supermercado en el predio de 1.600 metros, en un área que supuestamente era parte de terrenos baldíos y cuya negociación, según la Escritura pública 1824 del 4 de septiembre de 2014, en la Notaría Primera de Girardot, se hizo con Jaime Medina Serrano y Luz Mila Ramos, padres del actual secretario de Gobierno de Ricaurte, Jaime Medina Ramos. En otro caso, la empresa de servicios públicos Alcari, en respuesta a un derecho de petición interpuesto por el concejal Francisco Javier Ramírez, evidenció que la planta de tratamiento de aguas residuales Villa Carolina, que hoy tiene una capacidad para 450 viviendas, no tiene cómo responder ante la creciente demanda de cobertura.

A esa red se conectan dos megaconstrucciones, una de interés social y otra para 750 viviendas, las cuales en la práctica desbordan su capacidad. Con un antecedente preocupante que demuestra de qué manera la expansión de Ricaurte como destino turístico en el centro del país se está desarrollando por encima de las capacidades institucionales del municipio y sobrepasando las directrices ambientales en el manejo del suelo y los recursos naturales adyacentes. El pasado mes de mayo, 10 casas de vivienda de interés social que el Gobierno entregó se inundaron por una creciente del río Sumapaz, entre otros aspectos porque la referida planta está ubicada en una zona de alto riesgo de inundación.

En otro sector de Ricaurte, cerca del aeropuerto Santiago Villa, en los límites territoriales con el municipio de Flandes (Tolima), se levanta una construcción que también está generando un intenso debate. Se trata de un complejo de edificios de ocho pisos que se levanta hoy en una zona montañosa. El asunto aquí es que, según las normas de la Aeronáutica Civil, por su cercanía a la terminal aérea mencionada, sólo se podía construir a una altura máxima de tres pisos. Sin embargo, sin que exista una explicación consistente y por encima de los reparos de las autoridades o las organizaciones sociales, el megaproyecto obtuvo licencia para seguir adelante con la obra. Tampoco se tuvieron en cuenta las objeciones ambientales para la zona.

Y definitivamente lo que más preocupa a las veedurías, ONG, concejales, ambientalistas y expertos en construcción, es que muchos de los proyectos aprobados en Ricaurte se presentan hoy como de interés social, pero a la final no son más que apartamentos de veraneo que se están comercializando a precios que evidencian que no son tampoco para ese fin específico. Parecen más bien inversiones que dejan millonarias utilidades. No obstante, las constructoras que están detrás de la expansión urbana argumentan que cuentan con licencias aprobadas y que sus proyectos están cumpliendo con las normas emanadas del municipio cundinamarqués (ver entrevista adjunta).

El Espectador se comunicó con el alcalde encargado de Ricaurte, Diego Arellano, al igual que con su secretario de Planeación, José Fernely Charry, quienes no se pronunciaron al respecto. “En este momento estoy fuera de la oficina, espero estar en ella para poder colaborarle”, indicó Charry el viernes por la tarde.

Cierto o no, el crecimiento acelerado de Ricaurte es evidente y se consolida en medio de un candente debate político local porque en las tres últimas elecciones han ganado candidatos de la dinastía política del dirigente liberal Campo Elías Prada Ortiz, alcalde municipal en dos períodos y padre del también exalcalde Carlos Andrés Prada Jiménez, hoy en líos con la justicia. A los turistas, al margen del aumento de la población con sus dilemas colaterales, parece no importarles mucho lo que se mueve tras bambalinas de este auge de construcción en Ricaurte. En el plano político, la Registraduría señala que en el pueblo son 10.342 las personas habilitadas para votar. En otras palabras, hay más votantes que habitantes decidiendo la suerte del municipio.

La respuesta del gremio de los constructores​

Frente al caso de Ricaurte,  Martha Moreno Mesa, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, respondió varios interrogantes a El Espectador

¿A qué se debe el auge de la construcción en el municipio de Ricaurte?

Ricaurte es sin duda un municipio con una ubicación estratégica,pues tiene unas condiciones atractivas para los compradores: clima cálido, cercanía con la capital y oferta en servicios públicos. Esto, sumado a que cuenta con una administración que está proyectando el desarrollo adecuadamente, con normas claras y expeditas, lo ponen en el camino correcto para aprovechar las potencialidades que tiene para el turismo. Las características del municipio lo hace un lugar muy atractivo para quienes buscan invertir o adquirir unasegunda vivienda, además de atender las necesidades habitacionales de los lugareños.

¿Por qué se volvió un polo de desarrollo más importante del centro del país incluso por encima de Girardot y Melgar?

Son varios factores que suman a favor de Ricaurte para que esté teniendo tal desarrollo: la construcción de la doble calzada Bogotá –Girardot; la cercanía con sus municipios vecinos (Girardot, Melgar, Nilo, Agua de Dios, Carmen de Apicalá), lo que lo convierte en todo un corredor turístico; la cercanía con Bogotá; sus riquezas naturales, ya que es un municipio que cuenta con un extenso territorio bañado por tres ríos (Magdalena, Sumapaz y Bogotá) y con el humedal El Yulo, lo que crece aún más su potencial turístico. Todo esto hace queRicaurte sea un polo de desarrollo tan importante para la región y para el país.

¿Cuáles fueron los resultados de la feria Sueña tu Vivienda en lo que tiene que ver con Ricaurte?

Para nosotros los resultados fueron positivos. Realizamos estas ferias pensando en acercar a las familias los beneficios de la política de vivienda que incluye los subsidios para vivienda de interés social y prioritario, hasta los 99 millones de pesos, pero también para el segmento siguiente que llega a los 320 millones de pesos, con el beneficio a la tasa de interés. Eso, sumado a los ajustes que han hecho los bancos a las tasas, hacen que vivamos el mejor momento para comprar vivienda. Esa fue la motivación para realizar estas ferias, y particularmente en Ricaurte sentimos que la gente las recibió muy bien. Nuestros expositores reportaron expectativas de negocios por más de 6.000 millones de pesos. 

¿Por qué hay tanta oferta de las constructoras en Ricaurte?

Además de que existe una demanda que reconoce todo el potencial de Ricaurte, sentimos que hay confianza y disposición de parte de la Administración para trabajar de la mano con los empresarios, algo que es fundamental. La coordinación genera grandes alianzas y resultados, y Ricaurte es un ejemplo de ello. Por ejemplo,  se acordó con los empresarios hacer proyectos que cumplieran con las expectativas de los usuarios en materia de espacio público, vías primarias y redes matrices, entre otros. Además, este es un municipio muy bien organizado en lo administrativo, tiene actualizada la estratificación y el catastro municipal, eso permite tener un buen desarrollo urbanístico y lo hace muy atractivo para la inversión. La apuesta del municipio es que la oferta esté acompañada de buenos parques,  buenas alamedas, centros médicos, colegios, etc. Todos los equipamientos que se necesitan para lograr eso que desde el Gremio venimos promoviendo, la construcción de ciudades y regiones de calidad.

¿Sí está preparado el municipio para evitar problemas con el transporte, los servicios públicos y el medio ambiente que se derivan del auge de la construcción? 

Desde Camacol Bogotá y Cundinamarca consideramos que se está preparando muy bien, y que va por buen camino. Por supuesto, como todo deben trabajar constantemente en estrategias y proyectos que le permitan responder a las necesidades de sus habitantes. En materia de servicios públicos Ricaurte tiene por ejemplo una planta de potabilización de agua que sirve a Girardot; es decir que este pequeño municipio de 10.000 habitantes, cuenta con servicios de agua potable y le provee agua a una población de más de 120.000 habitantes. También están trabajando con ayuda del Gobierno Nacional, un proyecto ambicioso que consiste en la construcción de un alcantarillado que ayude a proteger el humedal El Yulo, entre otros.