El programa terminará en 2020
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Ahorrarle $ 447.000 millones al Estado, meta del nuevo acuerdo entre la SAE y EE.UU.

La Sociedad de Activos Especiales y el gobierno estadounidense firmaron un convenio para sacar a la venta miles de bienes que les han arrebatado a la mafia o al crimen organizado.

María Virginia Torres, directora de la SAE.  / Gustavo Torrijos - El Espectador

La Sociedad de Activos Especiales (SAE) tiene como tarea administrar los bienes que se han incautado a las organizaciones criminales y de narcotráfico que delinquen en todo el país. Actualmente maneja 22.349 inmuebles, de los cuales 2.987 ya tienen una medida de extinción de dominio. Además de 1.955 sociedades y establecimientos de comercio, dinero, piezas de arte y medios de transporte, entre otros. La entidad que asumió la tarea después de la liquidación de la Dirección Nacional de Estupefacientes —escenario de varios escándalos de corrupción— debe, entre otras acciones, alistar los bienes para la venta al público.

Esto, a fin de que el Estado recupere parte del dinero gastado en ellos. En 2015, por ejemplo, se dispuso un presupuesto de $59.298 millones, pero solo se recuperaron $10.300 millones con las ventas. Este año hay un presupuesto de $79.747 millones para seguir con la tarea, mientras se continúa con los procesos de alistamiento. No obstante, son varios los problemas que ha enfrentado la SAE para poder vender estos bienes que, en buena parte, tienen un estigma por haber pertenecido a capos del narcotráfico o a organizaciones como el Clan del Golfo. A esto se suma que los procesos de avalúos, para determinar su valor real, son demorados.

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El pasado 25 de junio, la SAE (Sociedad de Activos Especiales) firmó un convenio por US$2 millones con Estados Unidos que busca estructurar la venta masiva de 5.870 inmuebles para buscar un ahorro de gastos administrativos de $447.355 millones. En entrevista con El Espectador, la directora de la SAE, María Virginia Torres de Cristancho, explica los detalles del convenio que tiene previsto durar hasta mediados de 2020. No será tarea fácil y la funcionaria lo sabe y lo admite.

¿En qué consiste este convenio?

Este convenio se firmó bajo un memorando de entendimiento y se tramitó en un tiempo récord de ocho meses. En primer lugar, ellos (Estados Unidos) ponen un gerente de proyecto, que es una firma que designaron, llamada Cherokee. Van a contratar a una firma de abogados para ayudar en el alistamiento jurídico de los bienes. ¿Por qué? Nosotros solo somos 383 personas y tenemos una operatividad diaria supremamente pesada. Además, buscarán un equipo de abogados, empresas de avalúos colombianas, la contratación de expertos en auditoría para 1.060 avalúos y la firma que hace la investigación y el pago de los pasivos. Al principio eran 5.800, pero como nosotros nunca hemos parado de seguir haciendo el alistamiento para venta, ya solo faltan 1.060. También hay un tema importante de transparencia para salvaguardar este proceso de “las manitos creativas”, les digo yo.

¿Por qué se necesita una firma para el pago de pasivos?

Increíblemente, en Colombia es difícil pagar. Tenemos bienes dispersos por toda la geografía nacional y lograr que las administraciones tributarias municipales o distritales nos digan cuántas son las deudas a veces se vuelve una labor con tutelas de por medio. Y cuando finalmente logramos saber cuánto se debe, se han demorado tanto, que ya está desactualizado. Aquí habrá un grupo de gente por todo el país determinando los pasivos de esos inmuebles.

¿Qué otro componente tiene el convenio?

Habrá otro grupo que va a hacer la estructuración de la venta masiva como tal, que es un grupo de banca de inversión que va a promocionar esto a escala internacional. Finalmente, cuando esté listo el proceso propiamente dicho se adjudica y finalmente una firma de abogados apoyará ese traspaso.

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Se adelantaron varias leyes para poder hacer esta venta masiva, ¿por qué?

Logramos, por ejemplo, hacer un modelo econométrico para la valoración de activos. En Colombia, avaluar le cuesta mucho al Estado, sea porque el Estado compra o porque el Estado vende. Tiene que haber avaluadores inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores. Eso se va a hacer tal cual. Sin embargo, uno puede observar que se pueden hacer modelaciones econométricas para hacerlo más rápido y más barato. Ese modelo logramos que se dejara consignado en la Ley del Plan [de Desarrollo].

Se dijo que debíamos tener una metodología para determinar el precio con descuento, porque parte del rollo que tienen estos bienes es que, cuando se ponen en venta, tienen un estigma, porque pasaron cosas feas en ellos o pertenecen o han pertenecido a delincuentes y a la gente le da miedo comprarlos. Además, las normas actuales dicen que cuando los vendemos uno por uno, lo hacemos a valores comerciales. Logramos en la Ley de Financiamiento unos descuentos para estos bienes —que todos juntos no pueden ser más del 30 %—. También logramos en la Ley del Plan incluir una norma que nos permite hacer la transferencia; esto mediante un acto administrativo y no hacer 5.800 escrituras en todo el país.

Vamos a vender bienes que son de enajenación temprana. Es decir, que todavía no han sido declarados extintos a favor del Estado. Ahí tenemos una falencia, porque cuando hay extinción se hace un saneamiento automático del bien; por ejemplo, si tiene un embargo y está fuera del comercio. Logramos hacer un entramado normativo que permite que se dé ese saneamiento automático cuando se hace la enajenación tempranamente, que es el nombre técnico de la figura.

¿De qué bienes estamos hablando?

Nuestro inventario actual es de 22.349 bienes inmuebles, de los cuales recibimos 19.800 de la DNE (Dirección Nacional de Estupefacientes). Quítele a esto los bienes rurales que van para el proceso de paz, y los que quedan son cerca de 13.000, que nos convierten en una de las inmobiliarias más grandes del mundo. Además, no son fáciles de administrar, están en sitios recónditos. Incluso, cuando hicieron los secuestros de (algunos de) esos bienes, los de la DNE ni siquiera bajaron a tierra en su momento a recibirlos, sino era más o menos desde el helicóptero. Administrar esto es absolutamente difícil.

¿Qué lo hace tan difícil?

Nosotros cuando recibimos el inventario de la DNE, dadas sus condiciones, tuvimos que gastar un par de años visitando cada uno. Y encontramos que estos bienes tienen un montón de problemas. Por ejemplo, había 8.000 inmuebles que estaban con ocupación ilegal. ¿En manos de quién? De arrendatarios, de testaferros o de los mismos infractores, que son objeto del proceso de extinción de dominio.

¿Qué es la enajenación temprana?

En la ley 1849 de 2017 se viabilizó una figura que existía, pero que estaba muy restringida y debía ser autorizada por el juez o el fiscal. En la ley se hicieron todos los análisis de cómo estaban fluyendo esas ventas y con puro análisis estadístico se concluyó que nos tomaría hasta 2025 vender solo lo que teníamos hasta septiembre del año pasado en venta, sin alistar más bienes. Eso es absurdo. Además están los problemas de invasión, de lograr desalojar: uno desaloja y a los cinco minutos ya hay alguien metido allí otra vez, por la ubicación y lo difícil, y lo costoso que es poner un celador en cada una. Y lo otro son los altos costos de administración.

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¿Cuál fue la necesidad de hacer este acuerdo con EE. UU?

En 2019 se fijó un presupuesto de $79.000 millones en administrar bienes. En 2015 se vendieron $10.300 millones, $22.000 millones en 2016; en 2017 [se vendieron] $47.100 millones. Siguen siendo más altos los gastos que los ingresos, a excepción de 2018, que se vendió la casa Gacha, que costó $50.000 millones. La justificación del tema de venta masiva nos dice que, si lo hacemos, el Estado se ahorra gastos en aproximadamente $447.000 millones.

¿Cuáles son las mayores dificultades para poder vender?

La venta implica un proceso de alistamiento que es técnico, jurídico y administrativo, y ahí hay muchas dificultades, por ejemplo, en determinar deudas. Hay ocasiones en que, en los bienes invadidos, que equivalen al 50 % del inventario, ni siquiera pueden acceder los avaluadores porque la gente no deja. O que tienen problemas de linderos. En la ley 1849 de 2017 nosotros pusimos que los avalúos duraran tres años y que pudiéramos hacer avalúos “de fachada”; es decir, por precios de referencia. Sin embargo, cuando uno los pone en vitrina no los compran.

¿A qué atribuyen eso?

El Estado puede tener todas las intenciones de vender, pero esto es un mercado de oferta y demanda. Estos inmuebles tienen un estigma, o sea, que hay temor en la gente e historias de que la gente los puede comprar, pero que luego llegarían los anteriores propietarios, los recuperadores que llaman, que a veces uno no sabe si eso es realidad o mito urbano. Hay una serie de justificaciones para que salgamos a una venta masiva con unos descuentos importantes que de pronto, sumados a la capacidad financiera de un inversor extranjero, les llame la atención comprar esos bienes en el estado en que se encuentren.

¿Los bienes ocupados igual salen a la venta?

Lo que vamos a vender tiene un porcentaje de ocupación cercano al 50 % y se van así. Si nosotros le hacemos gráfica de tendencia a los desalojos, creo que dan cincuenta años y no terminamos de recuperar esos bienes. Por cada desalojo que intentamos tenemos (unas) tres tutelas, son diligencias costosísimas. Vamos a una diligencia dos o tres veces y es fallida. Imagínese de aquí a que logremos desalojar y vender limpios los inmuebles que tienen ocupación ilegal.

¿Cómo funcionan los recuperadores?

Lo que estamos observando frente al Comité que aprueba la enajenación temprana, constituido por los ministerios de Hacienda, Justicia y por la Presidencia, es que estamos recibiendo acciones o de nulidad o de revocatoria para tumbar esas autorizaciones. Es particularmente complicado el fenómeno de invasión y recuperación en el Valle.

¿Quiénes lo hacen?

Los abogados de los infractores o los infractores también vía tutela.

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¿Esta fue iniciativa de ustedes?

Desde que nosotros asumimos el Frisco (Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado) y, dada la historia nefasta de la DNE, venían en curso una serie de convenios de cooperación. Una cosa es la administración en sí y otra cosa son los mecanismos de transparencia que se han ido desarrollando para que esto no se vuelva a convertir en otra Dirección Nacional de Estupefacientes. Fueron ellos los que de alguna manera se acercaron. Ya teníamos (la idea) de que había que hacer una venta masiva. Pero lo que fue maravilloso es que nos ofrecieron plata. Nosotros no la pedimos, los primeros sorprendidos fuimos nosotros.

¿Qué hace falta para que el convenio entre en marcha?

Ya designaron ellos a Cherokee, la firma que va a gerenciar el proyecto. Entiendo yo que están seleccionado las firmas que van a hacer los cinco componentes grandes. A nosotros nos falta mandar mil avalúos o menos, recibir unos 1.800 que están en proceso y ya tenemos los otros que están publicados en CISA (Central de Inversiones) para venta. Cuando ellos tengan todos sus contratistas, arranca.

¿Los contratistas serán colombianos?

Cherokee contrata. Queremos garantizar una transparencia máxima en este tema. No queremos proponer gente, nada. Lo que ustedes contraten y paguen con sus recursos, háganlo con los mecanismos de contratación que tiene el gobierno americano para este tipo de cosas.

¿Hay unos requisitos para esos contratistas? Me refiero a que no vayan a terminar siendo empresas con intereses o infiltradas por grupos ilegales o fachadas…

Esa es la ventaja de que ellos mismos los contraten. Cuando yo hablo de “las manitos creativas” justamente me refiero a ese tema. Y cuando nos preguntaron que a quién sugeríamos, nosotros no sugerimos a nadie, busquen ustedes las mejores firmas que garanticen que se va a cumplir la ley. Además, en estos ocho meses también hicimos una recopilación de todas las normas colombianas, lo que deben tener en cuenta para contratar y qué obligaciones deben cumplir, si no se puede también volver un poco peligroso.

¿Aquí cabe el control disciplinario, fiscal o penal colombiano?

Nosotros no perdemos el control del proceso porque quedó presupuestado una auditoría. Va a estar un grupo que va a trabajar en el tema transparencia, que es Secretaría de Transparencia de Colombia, Procuraduría General —función preventiva— y la Contraloría, si nos quiere acompañar. Hemos hablado con los mecanismos de transparencia de la OEA, de Naciones Unidas. La OEA ya había dicho que no, pero ahora se acercó: resulta, curiosamente, que esto se volvió un referente internacional importantísimo.

¿Por qué lo dice?

Colombia es un país con los inventarios más altos por toda la retención que se hizo o la falta de flujo que hubo en la época del DNE, pero todos los países de Suramérica en este momento o están tramitando leyes de extinción de dominio o ya las tienen y están creando operadores.

¿Ya definieron qué tipo de bienes se van a vender?

Hay de todo. Nosotros tenemos divido el país por regionales. Valle (27,6 %), Antioquia (14,5 %) y Bogotá (10,4 %) son los inventarios más altos seguido ya con unos porcentajes un poco más bajos por la Región Norte y la venta masiva refleja eso. Esta sería una primera etapa, si logramos salir de esos 5.870 bienes, es mucho lo que nos quitamos en términos de administración.

¿Hay algún un bien en particular que no hayan podido vender?

Hay bienes muy interesantes. Hay uno que está hace dos años en venta, que es la escuela Holguín en Medellín que vale $60.000 millones. Fue un inmueble que, en la época del bloque de búsqueda del cartel de Medellín, se lo entregaron a la Policía para que fuera la sede. Luego, la Policía se quedó como ocupante ilegal, por decirlo de alguna manera. Lo anexaron a la escuela Carlos Holguín de la Policía y lo tienen como el campo donde trotan. Cuando se les dijo, ellos señalaron que no había ningún problema y lo entregaron. Es un bien que lleva tres años. Ya se venció el segundo avalúo, vamos para el tercero.

Cuando hay tanta dificultad, ¿no podría comprarlo el mismo Estado?

Ese particular no, porque esa es una zona de vivienda de interés social que es valiosísima. Ese lote es muy bueno para los constructores. ¿Qué pasa si nosotros dejamos solo “hueso” para la venta masiva? Pues nadie lo compra. Aquí hay que ponerle unos buenos predios con unos predios regulares y unos predios malos y, de acuerdo, hay descuentos. Pero un predio como Holguín nunca tendría descuento.

¿Cómo va el tema de las amenazas a los funcionarios?

Cada vez es peor. En la medida que vamos bajando en el tema de recuperación, es más difícil. Nuestros cuatro gerentes regionales tienen problemas de seguridad y hay hechos puntuales que los incrementan. Con esto de enajenación temprana digamos que se están aterrizando normas que permiten que bienes que están en proceso se vendan.