Guía para defenderse de los constructores

Al condenar a un empresario, la Corte Suprema de Justicia dejó consignada una interesante pauta jurídica para proteger a compradores afectados por inmuebles que amenazan ruina y ponen en riesgo su vida y la de su familia.

Los colombianos no olvidan el drama de centenares de residentes de la torre 6 de la urbanización Space, en Medellín, que se derrumbó en octubre de 2013 dejando un saldo de 12 personas muertas, lo que originó una avalancha de demandas contra el constructor. Tres años después los afectados siguen esperando a que los jueces dicten condenas. El caso llevó al Congreso de la República a aprobar una drástica ley de regulación de construcciones.

Por estos días la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha resuelto una demanda contra un constructor que deberá pagarles, a título de reposición de las viviendas, más de $420 millones, más los intereses moratorios legales, a tres familias que adquirieron igual número de inmuebles en una urbanización de Neiva, que les fueron vendidos en los años 90 por el procesado, a quien ese tribunal declaró civil y contractualmente responsable por la ruina de las casas.

Durante el desarrollo de la investigación quedó demostrado que el deterioro de las viviendas se originó dentro del período de diez años de garantía dado por el constructor, tiempo en el que las paredes y las placas de las estructuras se resquebrajaron por la escasa compactación del terreno y la insuficiente cimentación. En conclusión, “los daños por vicios en el suelo y la utilización de materiales de inferior calidad a la exigida por las normas sismorresistentes le son imputables al constructor”.

Lo interesante de esta sentencia es que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia entrega una guía para que el comprador pueda defenderse cuando su inmueble presente deficiencias y que consignamos a continuación:

Frente al constructor

Los constructores son responsables de los daños que se causen al comprador en caso de que el inmueble perezca o amenace ruina total o parcial en los diez años siguientes a su entrega, siempre que tal situación obedezca a defectos de la construcción, del suelo o de los materiales.

El afectado puede denunciar el incumplimiento de las normas técnicas especiales relativas a la idoneidad, calidad y seguridad del bien o solicitar que se hagan efectivas las garantías de eficiencia y calidad (artículo 78 del Estatuto del Consumidor).

También pedir la protección de los derechos colectivos de seguridad y de responsabilidad, correspondientes a los de “seguridad y prevención de desastres previsbles técnicamente” y la obligación de realizar “las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas”, según la ley 472 de 1998.

La sentencia, con ponencia del magistrado Ariel Salazar Ramírez, aclara que no importa si el afectado no le compró directamente el inmueble al constructor, ya que la ley no distingue entre adquirentes directos y subadquirentes a efectos de reconocer su derecho a reclamar al empresario constructor la indemnización de los daños inferidos con la ruina o perecimiento de la construcción.

En relación con el vendedor

El comprador puede denunciar la presencia de defectos ocultos o vicios redhibitorios y pedir la rescisión (nulidad) de la venta, la disminución proporcional del precio o la indemnización de los perjuicios. Cuando se busca la nulidad del contrato de compraventa, el comprador tiene un año de plazo para reclamar, contado desde la entrega del inmueble, tiempo que podrá aumentar o disminuir por estipulación expresa de las partes, por lo que no hay que perder de vista la garantía reconocida en el contrato.

Los defectos en el inmueble deben ser de tal magnitud que la vivienda vendida no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que se presuma que conociéndolos el comprador no la hubiera adquirido o hubiera negociado a menor precio.

Otra opción es pedir la resolución o rebaja del precio acordado en el marco de un contrato de compraventa mercantil. Cuando se busca la disminución del precio, que por lo regular se ejercita cuando los defectos no son graves, el plazo para pedirla es de 18 meses para bienes inmuebles.

Frente a otros sujetos

En cuanto a los arquitectos, promotores inmobiliarios, dueños de la obra, gerentes de proyecto, financiadores, ingenieros de suelos, ingenieros calculistas, diseñadores de elementos estructurales y no estructurales, interventores, supervisores técnicos y los curadores que avalan las licencias de construcción, entre otros; puede atribuírseles la obligación de reparar los daños causados con su conducta, la cual es independiente de la que recae sobre la persona que está a cargo de todo el proceso constructivo.

Temas relacionados