Cómo usar la tutela para resolver conflictos en conjuntos residenciales

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Un manual de instrucciones nos da la Corte Constitucional en sus sentencias de tutela para proteger los derechos fundamentales cada vez que éstos son amenazados por actuaciones de terceros.

Un ejemplo de ello lo hallamos en el último pronunciamiento emitido por ese tribunal constitucional (Sentencia T-454/17), en el cual recordó las reglas para dirimir las controversias de convivencia surgidas entre las personas que habitan en edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Aquí habla de dos fórmulas jurídicas:

1. Proceso verbal sumario

 Los afectados deben acudir a esta vía breve y expedita cuando se trata de conflictos sobre temas como: a) La modificación de los bienes de uso común, las alteraciones en su uso y la organización en general del edificio; b) La definición acerca de la legalidad de la norma aprobada en tal sentido por la Asamblea de Copropietarios; c) Los conflictos económicos que se derivan de la aplicación del reglamento de propiedad horizontal, como el pago de una determinada cuota de administración.

2. La tutela

La acción de tutela resulta procedente: a) Cuando, en primer lugar, existe una vulneración de derechos fundamentales o una limitación arbitraria de estos derechos; b) Cuando el proceso verbal sumario no es viable para lograr el amparo inmediato de derechos fundamentales amenazados en razón de actos expedidos por dicha junta o asamblea; c) Cuando las decisiones de la administración o asamblea impiden la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los individuos no pueden asegurarse por sí mismos. En tales casos, la tutela se constituye en una vía prevalente para proteger los derechos vulnerados.

A continuación, algunos ejemplos prácticos sobre el uso de la tutela en este tipo de conflictos: 

TV por cable

En la Sentencia T-233 de 1994, la Corte concluyó que la acción de tutela sí era procedente por cuanto el proceso ordinario no podía impedir, antes de dictar sentencia, que una mujer fuera sancionada por la asamblea de copropietarios, que había decidido sin el visto bueno de la demandante la instalación de TV Cable en todos los apartamentos. Lo anterior implicaba el pago de una cuota extraordinaria que la afectada se negó a cancelar. Así, la Corte amparó los derechos a la libertad e intimidad personal y familiar de la tutelante, y ordenó a la Junta Administradora del Conjunto Residencial demandado excluirla del servicio de televisión por cable y del cobro de las cuotas extraordinarias.

Sanciones por no pago

La Corte ha establecido que las medidas de cobro no pueden afectar las necesidades vitales del propietario o residente del inmueble, pues éstas violan derechos fundamentales. En la Sentencia SU-501 de 2001 advirtió que la restricción del uso de ciertos bienes comunes por el no pago de cuotas es viable siempre y cuando no afecte necesidades vitales de quienes se encontraban en mora. Por ejemplo, estableció que la restricción de los servicios de citofonía o correspondencia es desproporcional y afecta los derechos fundamentales de los afectados, haciendo procedente la acción de tutela para solicitar su protección.

Perros en los ascensores

Sentencia T-034 de 2013: la Corte revisó el caso de una mujer que residía en un conjunto residencial y que alegó la vulneración de sus derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad, a la intimidad personal y familiar, así como a la propiedad privada por la decisión de la administración de prohibir subirse en el ascensor con mascotas e imponer una multa como sanción por incurrir en esa conducta. La Corte afirmó que en el caso concreto era viable la tutela, por cuanto la norma que se había introducido al manual de convivencia afectaba derechos fundamentales que requerían una protección efectiva.

Parqueo de taxis

Sentencia T-210 de 1993: un habitante de un conjunto residencial protestó porque el consejo de administración le prohibió estacionar su taxi en el parqueadero de esa unidad. En este caso, la tutela no era viable porque el régimen de propiedad horizontal ordena que las diferencias que surjan entre propietarios y entre éstos, y la administración, con motivo del ejercicio de sus derechos o el cumplimiento de sus obligaciones, como propietarios de los bienes de dominio exclusivo o particular, al igual que las diferencias sobre la legalidad del reglamento y de las decisiones de la asamblea general, deben resolverse mediante el trámite del proceso verbal.

Multas por tenencia de perros

Sentencia T-035 de 1997: la Corte revisó dos acciones de tutela interpuestas por varias familias, a quienes a través de proceso policivo se les obligó a sacar a sus tres perros de su lugar de habitación por la perturbación de posesión de varios vecinos de la propiedad horizontal.

La Corte, en esa ocasión, afirmó que el medio efectivo para solucionar este tipo de controversias era el proceso verbal sumario.

Adicionalmente, en uno de esos casos, la administración impuso multas a los tenedores de las mascotas. Al respecto, el tribunal constitucional consideró que la tenencia de animales domésticos constituye el ejercicio de derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, y en ese orden de ideas, la medida sancionatoria impuesta resultaba contraria a la Constitución.

Por eso ordenó a la administración suspender el cobro de multas por la tenencia de animales a los residentes afectados.

(ravila@elespectador.com)