Vivienda en Latam: sin riesgo macro

Los precios de la vivienda en América Latina han venido creciendo a un promedio de 10% anual en términos reales desde 2005. ¿Debe preocuparnos un incremento del precio de la vivienda a este ritmo? No.

Si el aumento de precios inmobiliarios no está justificado por los fundamentales y se sostiene simplemente por la expectativa de precios más elevados en el futuro, podría esperarse una fuerte corrección posterior con potenciales implicaciones macroeconómicas y para la salud del sistema financiero.

¿Cuál es la situación actual en América Latina? Es casi imposible detectar una burbuja inmobiliaria en tiempo real, pero existen indicadores que anticipan desviaciones respecto a los fundamentales. Dos de ellos son la relación entre el precio de la vivienda respecto a la renta familiar (accesibilidad) y frente al alquiler (rentabilidad). En ambos casos se observan ratios reducidos en la región en relación a otras economías emergentes y no muy elevados respecto a la experiencia histórica de los propios países. Quizás sí hay un desalineamiento significativo en Brasil y, en menor medida, en Colombia, aunque en este último caso justificado por dificultades para la expansión de la oferta en algunas ciudades.

A la vista de estos indicadores, el rápido aumento de precios de la vivienda no estaría demasiado asociado a una burbuja, sino a la demanda creciente proveniente de la expansión de las clases medias que hemos observado en los últimos 20 años en la región, junto con algunas restricciones de oferta en las principales ciudades. Incluso en países como Brasil, donde sí se ve un desalineamiento de precios más importante, no parecería significativo como para augurar una fuerte y brusca corrección de precios. Pero incluso si se produjera ese ajuste de precio a la baja, el impacto macroeconómico sería muy limitado, a diferencia de lo ocurrido hace siete años en EE.UU., Irlanda o España, pues el crédito hipotecario representa aún una fracción pequeña del crédito total en los sistemas financieros de la región (salvo en cierta medida en Chile). El potencial para una crisis macroeconómica o financiera derivada de un hipotético ajuste inmobiliario en América Latina es, por tanto, muy reducido.

*Juan M. Ruiz, Economista jefe para América del Sur, BBVA Research.