El PIB edificador cayó 16,5 %

Baja en precios, y otros cambios que tendrían las viviendas

A causa del COVID-19 los precios de los inmuebles no VIS podrían bajar más del 10 % (una oportunidad para comprar) y los constructores podrían cambiar sus estrategias: unidades con mayor espacio y optar por arrendar (no solo vender) son algunos de los nuevos modelos que podrían surgir.

La construcción genera más de 3 millones de empleos. Getty Images.

El confinamiento que está viviendo el país para evitar la propagación del COVID-19 está teniendo grandes efectos en la construcción de edificaciones: una actividad que está debilitada, pues su PIB cayó 7,7 % en 2019 y 16,5 % en los primero tres meses del año. Esta situación augura desde ya una reducción de los precios de la vivienda, y otros cambios disruptivos dentro de esta actividad, que genera más de tres millones de empleos (directos e indirectos).

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Al analizar los precios se debe tener en cuenta que hay un valor máximo para las Viviendas de Interés Social y Prioritario (VIS y VIP). Y dado que los límites están en términos de salarios mínimos legales vigentes mensuales (smmlv), los precios máximos suelen incrementarse cada año. Dentro del Plan de Desarrollo 2018-2022, el límite VIP quedó en 90 smmlv y el de VIS puede ser de 135 a 150 smmlv (el tope puede ser mayor si se construye en aglomeraciones urbanas de más de un millón de habitantes).

Entonces, en 2020 los umbrales de los precios VIP y VIS no cambiarán. En 2021 sí habrá movimientos interesantes según lo que pase en las negociaciones del salario mínimo de final de año, que se espera sean especialmente complicadas por causa de la crisis económica que provocó la pandemia.

Por esto, los precios de las viviendas no VIS, de más de 135 0 150 salarios mínimos son los que más podrían reaccionar al efecto del COVID-19 en el corto plazo, pues al no tener restricciones son sensibles a los cambios de mercado dentro del sector. El problema es que este segmento ya estaba golpeado antes de la crisis del coronavirus.

Sebastián Muñoz, líder de la práctica de real estate en Deloitte para la Región Andina, explica que “en 2019, la vivienda no VIS en las ciudades principales estaba presentando una sobreoferta en estratos 5 y 6, lo cual estaba ejerciendo una presión a la baja en precios”.

Y no hay señales de que la situación mejore en 2020. Para Camacol, “es previsible que la tendencia decreciente del precio promedio de la vivienda, observada en los últimos años, se acentúe por algunos meses. Sin embargo, el modelo de preventa genera un contexto de mucha mayor estabilidad en relación con la formación de precios”.

Para Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de Terra 3 Desarrollo Inmobiliario, “la caída de los precios de la vivienda podrían ser de más de 10 %. Pero esto también trae oportunidades para quienes quieran comprar vivienda nueva ya terminada, o que esté en obras. También hay opciones muy interesantes para comprar inmuebles comerciales u oficinas”.

Alfonso agrega que “esta coyuntura ha obligado a los constructores a repensar los modelos de negocio: ahora cobran más sentido los proyectos con mayores espacios (mayor metraje) y, por supuesto, en construcciones sostenibles. También se vuelve más interesante construir fuera de las ciudades, y casas no solo con apartamentos. Por esto, las remodelaciones también pueden ser muy buen negocio”.

Los cambios de los modelos también son considerados por Muñoz: “En el mediano y largo plazo debería darse un fortalecimiento en la demanda de arriendos, pues las personas igual necesitan un lugar donde vivir y ante una pérdida en el poder adquisitivo, la demanda se inclinaría más al arriendo. De acá puede verse un fortalecimiento en nuevos productos inmobiliarios como el multifamily (desarrollo de vivienda en renta)”.

Esto indicaría que la pandemia también puede ser la oportunidad para que los constructores colombianos implementen nuevas estrategias, como construir para arrendar (no solo vender) y apostarle a unidades más grandes. Pero la implementación de estos cambios también está condicionada a la capacidad de adaptación y reactivación de las obras.

Aunque la construcción fue uno de los primeros sectores en retomar operaciones bajo los protocolos de seguridad exigidos por el Gobierno, según el más reciente reporte de Camacol solo el 68 % de los proyectos de edificaciones han retomado operaciones. De hecho, según Alfonso, “el proceso de verificación de los procesos de bioseguridad no solo ha sido engorroso y burocrático, sino también injusto. No sentimos que haya igualdad de condiciones para que todos los constructores logren reabrir”.

Es decir, a la construcción podría tomarle más de lo esperado llegar a un ritmo de operaciones que se acerque al que tenía antes de la pandemia.

Ahora, si bien es una coyuntura difícil y sin precedentes, también brinda oportunidades, ya sea para mirar hacia un nuevo modelo de edificaciones o para aquellos afortunados que pueden aprovechar la reducción en los precios para comprar vivienda.

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2020-05-22T21:00:46-05:00

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2020-05-26T18:07:23-05:00

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Camilo Vega Barbosa / @camilovega0092

Economía

Baja en precios, y otros cambios que tendrían las viviendas

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