Finalmente, salieron publicados los resultados del nuevo censo catastral 2024 de Bogotá. Como es costumbre cada año, la labor de más de 300 funcionarios de la Unidad Administrativa de Catastro, que durante poco más de un año recorrieron Bogotá de cabo a rabo, se vieron reflejados en la nueva sistematización sobre la realidad inmobiliaria de la capital del país.
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Tener al día la información catastral de la ciudad resulta conveniente de cara a un gobierno que espera recaudar más recursos, vía impuesto predial. El instrumento, que permite conocer el valor de una propiedad en la ciudad y por ende el aporte que sus dueños deben realizar, ya se encuentra actualizado. Como suele ser costumbre, las inconformidades de algunos propietarios no se hicieron esperar. Sin embargo, tal y como lo indicó la oficina de Catastro a El Espectador, esta tendencia está a la baja y se encuentra incluso por debajo del 1 %.
“Son muy poco frecuentes y cada vez los serán menos. Hacer este proceso cada año, como lo hace en Bogotá, es que los valores siempre están respondiendo al mercado. Es diferente en algunos lugares en los que no se hace actualización catastral, tan seguido, donde es más susceptible. La periodicidad del censo nos garantiza que la información catastral de Bogotá siempre tenga la mejor calidad” dijo Olga Lucía López, directora de la unidad. Dicho porcentaje, es el resultado de la labor juiciosa que hace la ciudad año tras año.
Para esta oportunidad, la entidad seleccionó más de 20.000 predios en donde los funcionarios realizaron las visitas. En dicho procedimiento se realizó la toma de fotografías de las fachadas de los predios, la toma de las dimensiones de las construcciones, se verificó el uso que se le está dando al predio y a partir de allí se hizo la comparación con la base de la información anterior. Allí se alojan las áreas que se construyen o áreas que están en proceso de demolición, y cambios de usos de los predios.
“Hemos implementado herramientas tecnológicas y metodologías innovadoras con la participación de la ciudadanía, que nos han permitido obtener mayor precisión en los procesos de actualización del censo inmobiliario de la ciudad. Esto es muy importante, ya que, los datos que entregamos a Bogotá le permiten contar con información oportuna y veraz, que refleja la realidad inmobiliaria de la ciudad para la toma de decisiones”, señaló la directora de Catastro Bogotá, Olga Lucía López Morales.
Así las cosas, el resultado de las labores de campo superó todas las expectativas. Mientras que las proyecciones de la entidad, a comienzos del censo, rondaban la incorporación de 40.000 predios medios, el censo finalmente finiquitó la adhesión de 75.258, lo cual representó un aumento del 54 % respecto al último censo y, evidentemente, un aumento en la base catastral de la ciudad. Este último aspecto es clave, ya que, ante un mayor avalúo y cantidad de predios, Bogotá podrá recolectar mayores recursos en una situación límite, en el ámbito fiscal, como la que atraviesa la capital actualmente.
Incrementa el valor
Este año la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) estima que el valor catastral de Bogotá es de $919 billones. Esto indica que la ciudad, en materia inmobiliaria, se ha valorizado un 12% con respecto a la vigencia 2024, cuando el avalúo catastral de la ciudad fue de $820 billones. Dicho valor es el resultado de los 2.890.251 predios y 307 millones de metros cuadrados construidos que acumuló la ciudad para esta vigencia. En ese orden de ideas, la gente se pregunta si habrá un incremento en los impuestos prediales de la ciudad.
Frente a esto, la directora aseguró a este diario que “el tema del impuesto predial le compete únicamente a la Secretaría de Hacienda. Nosotros lo que hacemos, es que entregamos la base catastral con datos actualizados y, a partir de allí, la Secretaría calcula el impuesto. Si la base catastral aumenta en valor, como normalmente sucede, pues es claro que hay un aumento que se puede ver reflejado en la recaudación de impuestos, pero no es una relación directa. Es decir, si la base sube el 80%, el impuesto no necesariamente sube el 80 %, porque existen los topes de ley y existen unos tratamientos de descuento, además el manejo tarifario también incide mucho en el valor”.
De esta manera, si bien la incorporación predial le da a la ciudad nuevas lindes de recaudo, lo cierto es que, nada de lo encontrado en la encuesta apunta directamente a un incremento general de los impuestos.
La era de los conjuntos residenciales
La lógica residencial de Bogotá también está migrando. Los barrios de antaño, con manzanas enteras de casas construidas y barrios abiertas, parece estar siendo desplazada. Los predios en propiedad horizontal en el 2025 continúan incrementando su participación en el inventario de la ciudad, al situarse el 69% del censo total de predios de la ciudad, es decir, 0,8 puntos porcentuales más que el año anterior; este incremento muestra que en la ciudad continúa la tendencia urbanística del aumento de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Ejemplo de esto son los edificios o conjuntos residenciales en donde los copropietarios comparten ciertas áreas destinadas a uso o servicio usual.
Los datos históricos de la base predial que Catastro Bogotá, actualiza cada año, muestran que la participación de la propiedad horizontal cada vez es mayor: en 2024 el inventario total de inmuebles (residenciales y no residenciales) ascendió a 2.817.536. El 68,3% corresponden a predios en propiedad horizontal, 0.5% puntos porcentuales más que la vigencia anterior, y el 31,7% a predios no propiedad horizontal.
Por localidades, la participación de los predios residenciales en propiedad horizontal en 2024 oscila entre 0% y 96%. En el primer caso, la localidad de Sumapaz no tiene predios en propiedad horizontal, mientras que en localidades como Chapinero, Usaquén y Teusaquillo esta participación es igual o superior a 91%.
Para entender cómo la participación de los predios residenciales en propiedad horizontal ha cambiado con el tiempo, es oportuno hacer la comparación en un periodo de tiempo mayor a un año. En ese orden de ideas, las localidades que han mostrado mayor crecimiento en términos de participación de predios en propiedad horizontal entre 2010 y 2024 son Bosa, Usme y Ciudad Bolívar, las cuales registraron aumentos de 20, 15 y 13 puntos porcentuales.
Otras variables del estudio
En el 2025 se incorporaron 75.258 predios al censo inmobiliario, de estos, 91,8% tienen uso residencial y se ubican principalmente en estratos 3 y 4. Esta cantidad de predios que fueron sumados al inventario de Bogotá en el último año corresponde a 3 veces el número de predios en la localidad Antonio Nariño, que para 2025 es de 25.486 predios.
Bogotá hoy está compuesta por 2.890.251 predios y 307 millones de metros cuadrados construidos. Se encontró que las localidades con mayor volumen de área construida fueron Suba, Kennedy y Usaquén, con una participación respectiva de 13,7%, 10,8% y 9,4% en el área de construcción total de la ciudad.
Con respecto al 2024, las localidades que más crecieron en construcción son: Los Mártires 2,2%, Fontibón 2,1% y Ciudad Bolívar 2,0%, con 144.950, 465.941 y 349.125 metros cuadrados más respectivamente; por otro lado, la localidad que menos creció es Chapinero, con una variación de 0,6% equivalente a 44.626 metros cuadrados. La dinámica de construcción de nuevos inmuebles y la renovación de piezas de la ciudad implica la demolición o englobe de predios que para este último año sumó 1.686.456 de metros cuadrados, cifra equiparable a 53 veces el área del estadio El Campin.
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Por Redacción Bogotá
