Detrás de las demandas contra los planes de vivienda popular

Ya había sucedido este año con la suspensión de la construcción de viviendas de interés prioritario (VIP) en Chicó, zona estrato 6 del norte de Bogotá. Ahora, una juez acaba de admitir una demanda en la que se pide suspender el proyecto de 300 unidades de este tipo que avanza en San Victorino, en el centro de la ciudad, destinadas para víctimas del conflicto y que hace parte del programa de 100.000 casas gratis del Gobierno. En ambos casos hay algo común: se trata de proyectos de apartamentos de bajo costo en zonas donde el suelo es costoso y codiciado.

El proyecto que ahora buscan frenar se llama Victoria Parque Comercial y Residencial, donde, además de casas para los más pobres (cuyo costo es $45 millones), habrá 4.900 m² de uso comercial y 1.415 m² para servicios.

Tanto la suspensión del proyecto VIP en Chicó como este nuevo proceso son producto de acciones populares impulsadas por los vecinos y radicadas por abogados del concejal Roberto Hinestrosa. El principal argumento en ambos casos es que el Distrito tendría pérdidas al desarrollar las iniciativas en esas zonas. Por ejemplo, la acción contra Victoria Parque Real dice que “el número de viviendas es una cifra reducida, cuando se compara con el número de viviendas VIP que podrían construir en otro lado, donde el suelo es más barato”.

En la reciente acción popular se recordó que la anterior administración pretendía construir un centro de comercio de cielos abiertos, proyecto en el que invirtió $53.000 millones en estudios y diseños. Sin embargo, este plan cambió en mayo de 2012, cuando la administración de Gustavo Petro lo modificó para complementarlo con el uso de vivienda e incluir el programa de casas para las víctimas. Así, la Empresa de Renovación Urbana (ERU) quedó a cargo de hacer un plan llamado Centro Internacional de Comercio Mayorista, mientras Metrovivienda se encargaría del parque comercial y residencial.

En este punto hay que hacer un paréntesis para contar por qué la administración Petro cambió el rumbo del proyecto. El Distrito se propuso construir 70.000 VIP, de las cuales 40.000 serían para víctimas. En una ciudad con poco suelo para desarrollar, la estrategia fue aprovechar los suelos públicos disponibles, especialmente en el centro ampliado de la capital, para poder redensificar, orientar su crecimiento en altura, contener la expansión en la periferia y lograr la mezcla de clases sociales. Por eso el Distrito empezó a aprovechar terrenos útiles como el de San Victorino o los de Chicó, donde, por ser de estrato 6, hubo polémica con argumentos más clasistas que técnicos.

El valor de la tierra

Volviendo a las demandas contra los proyectos VIP, más allá de posibles detrimentos y de la decisión definitiva que tome la juez en el caso de San Victorino, hay una discusión de fondo sobre el valor de la tierra. Un debate entre quienes resaltan que el valor en San Victorino (el segundo centro popular más caro de Latinoamérica) podría aprovecharse para hacer un proyecto de uso comercial con el cual el Distrito captara más ingresos. Mientras que otros, entre los que obviamente está el Distrito, se la juegan por poner vivienda para las víctimas del conflicto en una zona del centro bogotano, para ofrecerles una mejor calidad de vida con esta localización.

Óscar Borrero es uno de los expertos urbanos que más han trabajado los temas inmobiliarios en el país y considera absurdo que el Distrito quiera destinar el área de San Victorino a la construcción de VIP. Lo explica argumentando que allí el metro cuadrado vale $7 millones, según el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y en un local comercial vale $30 millones. “Así que habían podido hacer locales de $30 millones el metro, gana la plata el municipio e invertir en VIP en otra parte, que no tiene que ser tampoco en la periferia, sino en Suba o Usaquén, por ejemplo, donde hay suelos de estratos medios”, anota.

La idea de que el Distrito obtenga ganancias haciendo locales comerciales en semejante tierra tan valiosa y luego obtenga dinero suficiente para hacer incluso un mayor número de VIP en otra zona, sin que esto ocurra en la periferia, parece razonable. Pero ¿por qué la visión de la administración es otra?

Una de las personas que más lo han explicado es María Mercedes Maldonado, la exsecretaria de Hábitat del gabinete Petro y excandidata a la Alcaldía. Ella ha insistido en que, precisamente, el plan de vivienda tuvo un componente muy importante y era mejorar la localización de las casas de interés prioritario y reducir la escala de las urbanizaciones. Se trataba de una estrategia para hacer proyectos un poco más pequeños, no de miles de viviendas, sino de 300 o 400, y lograr la mezcla de estratos y de usos. Por ello la iniciativa de San Victorino incluye el requisito para el constructor de hacer locales comerciales en los tres primeros pisos.

De hecho, los locales comerciales en el proyecto de vivienda de San Victorino están vendidos y, además, entre Metrovivienda y el Gobierno esperan que los comerciantes acojan un pacto para que luego les den trabajo a las víctimas del conflicto que lleguen a vivir en las casas del edificio, después de una capacitación. Así lo pudo establecer este diario al consultar fuentes de esta empresa. Al cierre de esta edición ni Metrovivienda ni la ERU habían sido notificadas de la aceptación de la demanda.

Ya había sucedido este año con la suspensión de la construcción de viviendas de interés prioritario (VIP) en Chicó, zona estrato 6 del norte de Bogotá. Ahora, una juez acaba de admitir una demanda en la que se pide suspender el proyecto de 300 unidades de este tipo que avanza en San Victorino, en el centro de la ciudad, destinadas para víctimas del conflicto y que hace parte del programa de 100.000 casas gratis del Gobierno. En ambos casos hay algo común: se trata de proyectos de apartamentos de bajo costo en zonas donde el suelo es costoso y codiciado.

El proyecto que ahora buscan frenar se llama Victoria Parque Comercial y Residencial, donde, además de casas para los más pobres (cuyo costo es $45 millones), habrá 4.900 m² de uso comercial y 1.415 m² para servicios.

Tanto la suspensión del proyecto VIP en Chicó como este nuevo proceso son producto de acciones populares impulsadas por los vecinos y radicadas por abogados del concejal Roberto Hinestrosa. El principal argumento en ambos casos es que el Distrito tendría pérdidas al desarrollar las iniciativas en esas zonas. Por ejemplo, la acción contra Victoria Parque Real dice que “el número de viviendas es una cifra reducida, cuando se compara con el número de viviendas VIP que podrían construir en otro lado, donde el suelo es más barato”.

En la reciente acción popular se recordó que la anterior administración pretendía construir un centro de comercio de cielos abiertos, proyecto en el que invirtió $53.000 millones en estudios y diseños. Sin embargo, este plan cambió en mayo de 2012, cuando la administración de Gustavo Petro lo modificó para complementarlo con el uso de vivienda e incluir el programa de casas para las víctimas. Así, la Empresa de Renovación Urbana (ERU) quedó a cargo de hacer un plan llamado Centro Internacional de Comercio Mayorista, mientras Metrovivienda se encargaría del parque comercial y residencial.

En este punto hay que hacer un paréntesis para contar por qué la administración Petro cambió el rumbo del proyecto. El Distrito se propuso construir 70.000 VIP, de las cuales 40.000 serían para víctimas. En una ciudad con poco suelo para desarrollar, la estrategia fue aprovechar los suelos públicos disponibles, especialmente en el centro ampliado de la capital, para poder redensificar, orientar su crecimiento en altura, contener la expansión en la periferia y lograr la mezcla de clases sociales. Por eso el Distrito empezó a aprovechar terrenos útiles como el de San Victorino o los de Chicó, donde, por ser de estrato 6, hubo polémica con argumentos más clasistas que técnicos.

El valor de la tierra

Volviendo a las demandas contra los proyectos VIP, más allá de posibles detrimentos y de la decisión definitiva que tome la juez en el caso de San Victorino, hay una discusión de fondo sobre el valor de la tierra. Un debate entre quienes resaltan que el valor en San Victorino (el segundo centro popular más caro de Latinoamérica) podría aprovecharse para hacer un proyecto de uso comercial con el cual el Distrito captara más ingresos. Mientras que otros, entre los que obviamente está el Distrito, se la juegan por poner vivienda para las víctimas del conflicto en una zona del centro bogotano, para ofrecerles una mejor calidad de vida con esta localización.

Óscar Borrero es uno de los expertos urbanos que más han trabajado los temas inmobiliarios en el país y considera absurdo que el Distrito quiera destinar el área de San Victorino a la construcción de VIP. Lo explica argumentando que allí el metro cuadrado vale $7 millones, según el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, y en un local comercial vale $30 millones. “Así que habían podido hacer locales de $30 millones el metro, gana la plata el municipio e invertir en VIP en otra parte, que no tiene que ser tampoco en la periferia, sino en Suba o Usaquén, por ejemplo, donde hay suelos de estratos medios”, anota.

La idea de que el Distrito obtenga ganancias haciendo locales comerciales en semejante tierra tan valiosa y luego obtenga dinero suficiente para hacer incluso un mayor número de VIP en otra zona, sin que esto ocurra en la periferia, parece razonable. Pero ¿por qué la visión de la administración es otra?

Una de las personas que más lo han explicado es María Mercedes Maldonado, la exsecretaria de Hábitat del gabinete Petro y excandidata a la Alcaldía. Ella ha insistido en que, precisamente, el plan de vivienda tuvo un componente muy importante y era mejorar la localización de las casas de interés prioritario y reducir la escala de las urbanizaciones. Se trataba de una estrategia para hacer proyectos un poco más pequeños, no de miles de viviendas, sino de 300 o 400, y lograr la mezcla de estratos y de usos. Por ello la iniciativa de San Victorino incluye el requisito para el constructor de hacer locales comerciales en los tres primeros pisos.

De hecho, los locales comerciales en el proyecto de vivienda de San Victorino están vendidos y, además, entre Metrovivienda y el Gobierno esperan que los comerciantes acojan un pacto para que luego les den trabajo a las víctimas del conflicto que lleguen a vivir en las casas del edificio, después de una capacitación. Así lo pudo establecer este diario al consultar fuentes de esta empresa. Al cierre de esta edición ni Metrovivienda ni la ERU habían sido notificadas de la aceptación de la demanda.