Hace una semana miles de personas salieron a las calles de Madrid tras el desalojo de Maricarmen, una inquilina que se volvió símbolo de una crisis que España ya no logra esconder. En España los precios de la vivienda han crecido mucho más que los salarios, los arriendos están por las nubes y el número de viviendas que se construyen o arriendan al año no dan abasto para las necesidades de las personas.
Colombia mira ese espejo con algo de alivio. Aquí la vivienda para la mayoría se ha resuelto con una fórmula que funciona. El Estado habilita suelo para vivienda de interés social (VIS) y prioritario (VIP) mediante planes parciales. Las familias reciben subsidios de la Nación, de los municipios y de las cajas de compensación para la cuota inicial y acceden a crédito con el Fondo Nacional del Ahorro o la banca. Los constructores cuentan con beneficios tributarios y normas urbanísticas que les permiten producir a precios que un hogar trabajador puede pagar.
En Bogotá las cifras lo confirman. Entre 2020 y 2023 Bogotá adoptó 17 planes parciales que habilitaron suelo para 81.449 viviendas, 54.744 de ellas VIS o VIP. Hoy hay 62 planes parciales vigentes con potencial para 96.000 viviendas más. En 2025 se iniciaron 49.883 viviendas, la cifra más alta desde 2001 y Bogotá concentra el 31 % de la VIS que se vende en el país. El POT fijó una meta de más de 530.000 VIS y VIP. Detrás de cada plan parcial hay parques, vías, colegios y espacio público que la ciudad informal nunca habría producido. Esa fórmula le dio casa propia a millones de familias y hay que defenderla.
Este mecanismo soluciona la compra de vivienda, no necesariamente el arriendo. En 2018 el 43 % de los hogares bogotanos vivía en arriendo; en 2025, según el DANE, la cifra llegó a 57,4 %. La mayoría de la ciudad paga arriendo y la mayoría de la política está diseñada para que la gente compre. Para quien no tiene ahorro ni un ingreso formal que respalde un crédito, la oferta pública es muy poca.
Ese es el debate que hoy domina en Europa. España, Francia y Alemania han ensayado topes y congelamientos de arriendos. Los controles contienen las alzas por un tiempo, pero tienden a reducir la oferta y a empujar a los propietarios hacia la venta o el alquiler turístico. Lo que ha funcionado en el largo plazo es un parque grande de vivienda pública en arriendo.
Viena es el mejor ejemplo. La ciudad es dueña de unas 220.000 viviendas, cerca de una cuarta parte de su parque y más de la mitad de sus habitantes vive en vivienda subvencionada. En 2025 invirtió cerca de 1.000 millones de euros y reservó al menos dos terceras partes del nuevo suelo residencial para vivienda social. La lógica es sencilla. La ciudad conserva el suelo, cooperativas y privados construyen y la propiedad sigue siendo pública y al servicio de quien la necesita.
Bogotá ya empezó a moverse. La Empresa Metro abrió una convocatoria para desarrollar un proyecto inmobiliario de arriendo sobre los 5.600 metros cuadrados que quedan libres en la estación 6, en Kennedy. Si bien es el primer paso, lo que debe venir es mucho más grande.
¿Cómo se puede ampliar el acceso a arriendos públicos en el corto y mediano plazo?
Hay varios mecanismos, pero me quiero concentrar en uno nuevo.
Colombia tiene una excelente herramienta, el derecho real de superficie. Creada en el Plan Nacional de Desarrollo de 2019, ampliado por la Ley 2079 de 2021 y reglamentado en agosto de 2026.
Esta figura permite que el estado desarrolle proyectos de vivienda en terrenos públicos sin perder la propiedad del suelo. La entidad pública conserva el lote y le entrega a un privado el derecho a construir y explotar lo que levante encima durante un plazo definido. Al terminar, el edificio vuelve al Estado.
Aplicado a la vivienda, el privado construye y opera el arriendo social, recupera su inversión con los cánones y con un subsidio de arriendo atado a la oferta, y la ciudad suma un parque público que crece con cada proyecto. Se logran arriendos a buenos precios en muy buenos terrenos.
Las ventajas saltan a la vista. La entidad no gasta en construir, conserva el activo, captura el valor que genera el transporte y garantiza que esa vivienda siga siendo asequible por décadas. Hay lotes del metro, de TransMilenio y de entidades nacionales esperando uso.