La ruta para regular el uso de vivienda turística en Bogotá

Es innegable que la actividad turística crece en Bogotá. Los extranjeros ven a la capital como un destino atractivo. Solo en el primer trimestre de 2024, Bogotá recibió 445.896 visitantes extranjeros, 6 % más que en el mismo periodo de 2023. Si bien, el aeropuerto El Dorado es un punto de conexión estratégico para quienes viajan a otros destinos de Suramérica, un porcentaje opta por salir de la terminal aérea y quedarse un par de días en Bogotá.

Es innegable que la actividad turística crece en Bogotá. Los extranjeros ven a la capital como un destino atractivo. Solo en el primer trimestre de 2024, Bogotá recibió 445.896 visitantes extranjeros, 6 % más que en el mismo periodo de 2023. Si bien, el aeropuerto El Dorado es un punto de conexión estratégico para quienes viajan a otros destinos de Suramérica, un porcentaje opta por salir de la terminal aérea y quedarse un par de días en Bogotá.

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Eso explica el crecimiento en la ciudad del fenómeno de los alojamientos turísticos en propiedad horizontal, donde los dueños registran sus apartamentos en una aplicación dedicada a ofrecer hospedajes cortos. Según un estudio del Instituto Distrital de Turismo (IDT), entre 2016 y 2021, este uso aumentó particularmente en localidades como Suba (204,9 %), Teusaquillo (178,3 %) y Engativá (143,3 %).

Javier López, propietario de tres apartamentos destinados a este uso en Bogotá y Cali, dice que la rentabilidad supera los arriendos estándar. “Mi primer apartamento lo arrendé y al cabo de ocho meses la persona me dejó de pagar, alegando problemas económicos. Desalojarlo me llevó un año. Como el señor vivía con su mamá, una mujer de la tercera edad, el proceso fue más difícil. Perdí tiempo y dinero”, cuenta.

En cambio, cuando conoció la modalidad de alquilar por cortos periodos, no solo obtuvo más ganancias. “Dejé de pelear con inquilinos, porque pagan por anticipado. La aplicación se encarga de todo y, al final, solo le pago a alguien que haga el aseo. Al cabo de dos días llegan nuevos turistas, recibo mi dinero, ellos el servicio y todos contentos”. La rentabilidad es evidente. Javier pasó de cobrar $1.200.000 al mes, a facturar $3.500.000.

No es el único. Se calcula que esta actividad le dejará a la ciudad en 2024 utilidades por US$650 millones, según el estudio del IDT. Las ventajas de alojarse en un apartamento respecto a un hotel, más allá del espacio y la independencia, es la relación precio-calidad, lo que dispara esta tendencia. Sin embargo, hay particularidades que preocupan a las autoridades: riesgos de gentrificación, problemáticas de seguridad y episodios de turismo sexual, entre otros. Por esto, se está pidiendo más regulación.

Lo que se quiere regular

El estudio del IDT advierte, de entrada, los riesgos de gentrificación (expulsión de residentes hacia las periferias) en localidades como Chapinero, Usaquén y Suba, por el aumento de la oferta de viviendas turísticas y de los arriendos. Asimismo, en seguridad, hay varios flancos por resolver. Los episodios de turismo sexual con menores en Medellín o el feminicidio de Valentina Trespalacios, que ocurrió en uno de estos recintos, dan señales de una debilidad logística.

En consecuencia, el director del IDT, Andrés Santamaría, menciona que la regulación a este tipo de hospedajes, en propiedad horizontal, es más que necesaria. “Amamos el turismo y entendemos que esta dinámica de alojamiento es una realidad. Pero necesitamos organizarla y tener reglas claras, entendiendo que regular no es prohibir”.

No obstante, la palabra “regular” cataliza todo tipo de pánicos en quienes alquilan inmuebles para estadías cortas. Manuela Guzmán, propietaria de dos apartamentos en Chapinero, defiende que ya hay requisitos legales para practicar esta actividad. “Tenemos que sacar el Registro Nacional de Turismo (RNT), como lo establecen la Ley 1074 y el Decreto 1836 de 2021. Para el caso de propiedades horizontales, debe haber una autorización de la asamblea de propietarios, que en mi caso se obtuvo sin problemas, porque hay varios apartamentos para alojar turistas”, explicó.

Pero según el director del IDT, esa normativa no es suficiente. “El RNT fue un avance, pero hay cosas para regular. Por ejemplo, el tema de los impuestos, ¿es justo que un propietario de una o dos viviendas pague lo mismo que una agencia o empresa con más de 100 o que un edificio se autoproclame como alojamiento turístico, aun por encima de los POT o normas urbanísticas? Esas son las cosas que se deben discutir para una regulación óptima”.

En cuanto a los peligros como la gentrificación y la seguridad, Santamaría propone que una eventual regulación contemple las zonas de la ciudad en donde se pueda desarrollar esta actividad, sin expulsar a sus habitantes, y la cooperación con las plataformas, en donde se exhiben este tipo de hospedajes. Sobre este tema ya existen soluciones en marcha. Daniel Puentes, CEO de Hipal, ofrece una aplicación para que, a través de un escaneo del código QR, un turista pueda registrar sus datos, para tranquilidad de los vecinos y las autoridades.

Por lo pronto, hay que esperar a que los aportes de todos los actores lleguen al Congreso. Con evidencia en mano, los legisladores deberán revisar la necesidad apremiante de regular una industria que crece a pasos agigantados, pero desmedidos.

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