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El Bacatá, aquella mole de concreto blanco y yerto, que se convirtió en uno de los edificios más altos del país (216 metros de alto), cabe en dos miradas. En una están las imágenes de su reactivación, que ocupa el horizonte del centro de Bogotá y promete renovación y vivienda. En la menos afable aparecen las cuentas de quienes pusieron sus ahorros en una rentabilidad comercial que, más de una década después, aún está en discusión.
La historia comenzó en 2008 con la creación de BD Promotores Colombia y tomó forma el 24 de diciembre de 2010 cuando se constituyeron los fideicomisos del lote y del área comercial. Las obras del Bacatá arrancaron en 2011 y las torres alcanzaron su altura definitiva en 2015. Los problemas financieros del promotor frenaron la construcción en 2018 y dejaron inconclusa la torre sur. En 2021, la Superintendencia de Sociedades ordenó liquidar la empresa y, desde 2023, la fiduciaria buscó una salida que terminó vinculando a TotalCo, que se encargará de terminar las obras. Lo que inicialmente iba a ser un hotel, ahora serán apartamentos.
El proyecto Bacatá, que contaba con dos torres, ofertó en principio cuatro componentes: apartamentos y oficinas en la torre norte, y un hotel, un centro comercial y parqueaderos en la torre sur. Miles de personas financiaron las obras mediante la compra de derechos fiduciarios o los llamados Fidis, que prometían parte de las ganancias futuras cuando el proyecto estuviera en operación. BD Promotores se encargaría de construir y Acción Fiduciaria de administrar los recursos y activos, de acuerdo con los contratos.
De esa división surgió el pleito. María Elmerín Castellanos, en mayo de 2013, le apostó al centro comercial de Bacatá, al adquirir Fidis por COP 495 millones. A pesar de que los locales comerciales llevan operando casi 10 años, ella no ha visto ni un peso de las ganancias que iba a obtener por su inversión. Esto la llevó a radicar una demanda contra la fiduciaria por fallas en la administración de los recursos, al hacer giros al promotor sin validar el avance real de las obras. A comienzos de septiembre, la oficina de la Superfinanciera, que actúa como juez en este caso, anunció sentido de fallo a favor de la inversionista, ordenando el reintegro de su dinero. Acción Fiduciaria advierte que la decisión es de primera instancia y admite recursos. Es decir, no está en firme.
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El dinero bajo la lupa
Jhon Morales, director de Dumed Abogados & Consultores y representante de Castellanos, concentró su litigio en la forma como se administró el dinero de los inversionistas. Según una rendición de cuentas que hizo la fiduciaria en 2025, citada por el abogado, en total se vendieron 1.598 de los 1.700 derechos fiduciarios para la construcción del centro comercial, equivalentes al 94 %. Si bien, no se vendieron todos los Fidis, el gran porcentaje sería suficiente para que la constructora terminara la obra.
Los documentos de la demanda indican que el costo total de la torre sur del proyecto Bacatá (hotel, centro comercial y parqueaderos) ascendía a COP 234.000 millones, y a pesar de que BD Promotores solo contaba con un patrimonio de COP 3.150 millones, la Fiducia nunca le exigió contar con un crédito para respaldar una construcción de tal envergadura. Es más, según el abogado, nunca verificó la capacidad del promotor y solo vino a exigirle estados financieros en 2012, dos años después de la firma de los contratos. Morales pregunta: ¿Con qué información verificó la fiduciaria la capacidad del promotor en 2010?
La demandante identificó, además, giros a cargo de los recursos de los inversionistas, sin soportes. Uno de ellos, por COP 4.900 millones que, según su lectura, no cumplían los requisitos, con lo que Acción Fiduciaria habría incumplido con su mandato de velar por el buen uso de los dineros de los socios de la obra, como lo señala la decisión de primera instancia. “Lo único que estábamos pidiendo era que se administraran los recursos conforme a los contratos”, resume Morales.
Las utilidades bajo discusión
El manejo de los dineros no es el único argumento de la demanda. El cuestionamiento también apunta a la operación del centro comercial del Bacatá, de donde saldrían las ganancias de la inversión. El abogado Morales resalta que Acción Fiduciaria comenzó a recaudar arriendos por los locales antes de que la construcción terminara, violando una cláusula del contrato, que exigía que esta fase solo podía comenzar una vez terminada la obra. A pesar de esto, sostiene que la entidad no demostró rendimientos para su clienta y que los ingresos se destinan a operación, pagos al operador y comisiones. Los documentos revisados no permiten separar cada gasto.
Otra de las críticas apunta a que la fiduciaria le entregó la operación del centro comercial de Bacatá a la firma San Martín, sin dar a los inversionistas suficientes detalles sobre los costos y controles. La consecuencia de contar con un operador, en apariencia costoso, se ve reflejada en las pocas ganancias que algunos de los inversionistas han recibido.
Una mujer, por ejemplo, que invirtió en 2011 cerca de COP 76 millones (indexados hoy equivaldría a COP 163 millones), compartió un certificado de Acción Fiduciaria en el que le pagaron solo COP 270 mil como excedentes de arriendos de la Fase Comercial I del Bacatá en 2025, del Bcatá, lo que equivaldría a 0,15% de su inversión por todo un año. Si ella hubiera invertido ese dinero en acciones, por ejemplo, de Ecopetrol, le hubiera alcanzado para adquirir 19.000 títulos, que entre 2017 y 2025 le hubieran generado casi COP 43 millones en dividendos.
Por su parte, William Pardo Uribe aseguró que ese mismo año la Fase Comercial III de Bacatá le generó apenas dividendos por COP 75.404; Sandra Maritza Díaz Quiroga afirmó que recibió un informe de pago, pero no la consignación; Luisa Fernanda Hernández relató algo similar sobre su esposo y aseguró que, incluso, le practicaron una retención. Sus testimonios deben contrastarse con certificados y extractos.
Acción Fiduciaria, por su parte, afirma que el centro comercial del Bacatá funciona con establecimientos como Carulla y SmartFit y genera una “distribución periódica de utilidades”. El comunicado no precisa montos acumulados, períodos ni número de beneficiarios. Agrega que cumplió los contratos, mantuvo separados los patrimonios, rindió cuentas y protegió los bienes de cada fideicomiso frente a las deudas del promotor. También cita procesos que la han exonerado, aunque su comunicado no responde a los reparos sobre los giros y el operador.
El caso que puede multiplicar las demandas
Los abogados de Castellanos actualizaron los COP 495 millones que invirtió su cliente en 2013 a cerca de COP 997 millones para agosto de 2026. La cifra corresponde a un cálculo de la demandante y carece de carácter definitivo. Al cierre de esta edición no se conocía la sentencia escrita, necesaria para conocer las órdenes definitivas, los argumentos y los eventuales recursos que tendría la fiduciaria para apelar la decisión.
Pero sí el sentido de fallo, que ya elevó las expectativas. Morales asegura que a su oficina llegaron otros 40 clientes que quieren demandar, basados en el fallo a favor de Castellanos. No obstante, vale aclarar, que cada caso es particular y será un juez quien determine el curso del mismo. Este antecedente, incluso, generó que otros abogados como Mauricio Cabezas estén ofreciendo sus servicios profesionales para impulsar litigios contra Acción Fiduciaria e intentar recuperar la inversión. Si prospera, crecería el costo para Acción Fiduciaria.
Mientras los que invirtieron en el Centro Comercial del Bacatá tendrán que seguir luchando por sus ahorros ante instancias judiciales, quienes lo hicieron en el hotel ven cómo la torre sur avanza en la construcción de 577 apartamentos con una inversión cercana a COP 100.000 millones. En resumen, el edificio se vuelve a mover, no solo en la parte física, sino también ante la justicia.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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