Los nuevos retos para los administradores de conjuntos residenciales en Bogotá

Las dinámicas habitacionales de Bogotá se han transformado considerablemente en los últimos cincuenta años. En casi todos los barrios de la capital, las grandes casas de antaño, con varios pisos, terrazas y patios, han sido reemplazados por edificaciones de apartamentos: viviendas mucho más pequeñas y en donde la proximidad espacial entre vecinos es menor.

Aunque los primeros conjuntos residenciales solían ser torres de no más de seis pisos, con entre dos y cuatro apartamentos por nivel, las reglas urbanas han fomentado una verticalidad mucho más pronunciada. No en vano, sobre todo en los últimos quince años, los juntos son ahora de hasta 10 y 15 pisos por torre, llegando incluso a seis apartamentos por nivel, una organización que ha suscitado varios debates. Las discusiones más álgidas giran en torno al tamaño de las viviendas, la lógica demográfica de la ciudad —con familias cada vez más pequeñas— y la presión de estos nuevos gigantes habitacionales sobre las redes de subsidios públicos.

Allende estas discusiones, ya tocadas en otros artículos, la realidad es que en este momento el 70 % del mobiliario residencial de Bogotá es propiedad horizontal. Es decir, que de los 3,4 millones de predios destinados para vivienda en la capital, 1,9 millones son conjuntos residenciales. De hecho, el inventario de conjuntos en Bogotá no ha dejado de crecer y, para 2024, incrementó en un 0,8 %. La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Ejemplo de esto son los edificios o conjuntos residenciales en donde los copropietarios comparten ciertas áreas destinadas a uso o servicio usual.

La gestión de estos nuevos vecindarios erigidos en altura corre por cuenta de los administradores. Estas personas, como si fueran una especie de “mini alcaldes” de estas nuevas ciudadelas, se encargan de todas las acciones habituales que les competen a los propietarios de los apartamentos, desde el pago de la seguridad, mantenimiento, aseo; hasta la mediación de los conflictos inevitables por convivencia cuando se agrupan cientos de familias en un mismo espacio. Pero en el ejercicio de estas funciones, los administradores están acompañados de un concejo, el cual es conformado por propietarios de los apartamentos elegidos por voto en la asamblea ordinaria de todos los años, y quienes tienen un poder de decisión clave, junto al administrador, en lo que a la gestión del conjunto se refiere.

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Estas figuras de poder y gestión, que emulan de manera limitada a las de la ciudad, cobran una importancia significativa en una ciudad con cada vez más conjuntos residenciales. Pero, el tamaño de esta responsabilidad, viene con retos cada vez más grandes que no son nada fáciles de resolver. Parte de este fenómeno se discutió en la reciente rueda de negocios de administradores de propiedad horizontal llevada a cabo por Fedelonjas el 24 de julio. A este simposio asistieron expertos, administradores de conjuntos de toda Bogotá, y empresas dedicadas a soluciones tecnológicas, con el fin de discutir la actualidad del sector y discutir las soluciones que tendrán impacto en la vida de casi cuatro millones de bogotanos que viven en conjuntos residenciales.

Convivencia, dolor de cabeza continúo

La convivencia suele ser el tema más crítico en los conjuntos residenciales, sobre todo en una ciudad como Bogotá, en donde los índices de riñas y demás problemas asociados han crecido en los últimos dos años. De acuerdo con un informe de Cifras y Conceptos, en 2024 se registraron más de 1.600 casos de intolerancia y conflictos vecinales en unidades de vivienda colectiva en Bogotá, un aumento del 8,5 % frente a 2023. Esta información apunta en la misma dirección que la revelada con el DANE la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana (ECSC) del año 2022. Dicho informe señaló que el 62 % de las quejas más recurrentes en este tipo de propiedades se dan por conflictos de convivencia.

En el universo de estas disputas, destacan los líos con el ruido, malos olores o basuras y los inconvenientes entre vecinos por las mascotas (agresiones, limpieza de excrementos, etc.) con el 14.5 %. De hecho, en entrevistas de este diario con los administradores asistentes al simposio, las palabras ruido y mascotas fueron las más reiterativas. Uno de los casos más relevante fue el que debió dirimir Ligia Hurtado, administradora de un conjunto residencial en el barrio La Campiña, en Suba. A pesar de ser la encargada de cuatro propiedades horizontales —algo recurrente en el gremio— el incidente de aquel día lo recuerda tanto la naturaleza de los hechos, como por las disputas generadas. “Un vecino solía sacar a su perro, de raza potencialmente peligrosa, sin correa, argumentando que le ponía el bozal. Un buen día, una señora que sacaba a su perrita, más pequeña, el perro logró safazarse el bozal, porque le quedó mal puesto, atacó a la señora y al animal. La perrita murió y la señora perdió uno de sus dedos. Al final tuvo que intervenir la Policía, el Instituto de Protección Animal del Distrito, y el señor debió irse por presuntas amenazas que recibió de la otra familia”, comenta.

Este tipo de hechos, aunque recurrentes, pueden gestionarse de una mejor forma gracias a las herramientas tecnológicas disponibles en materia de propiedad horizontal. Miguel Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas, comenta que “es fundamental tener reglamentos de propiedad horizontal actualizados. También es clave contar con consejos de administración comprometidos, comités de convivencia activos y reuniones periódicas entre estos actores y el administrador”.

Y agrega. “Todo esto, apoyado por herramientas tecnológicas, permite una gestión más eficiente y una mejor solución de conflictos”. En efecto, durante el encuentro, se ofrecían soluciones de implementación de quejas más efectiva en los cuales cada vecino puede ver el estado de su queja (en revisión o resuelta) y puede tener la retroalimentación que la administración o el concejo tenga de la misma. Esto puede facilitar, por ejemplo, que si hay quejas reiterativas hacia un vecino, se puedan aplicar los correctivos del caso antes de que ocurra un conflicto mayor, ya sea por la vía interna (como multas o amonestaciones) o con las autoridades, cuando se trata de asuntos como el ruido o las mascotas.

Asimismo, ahora que se está implementando la ley antiruido, existen soluciones tecnológicas que le permiten a los vecinos denunciar, mediante el adjunto de videos y pruebas similares, cualquier violación de este tipo para que sea comunicada directamente al administrador. Para esto, se recomienda a los encargados de las propiedades horizontales tener un conocimiento amplio de esta nueva ley, con el fin de conocer hasta qué punto pueden intervenir con los mecanismos del manual de convivencia de la propiedad, y en qué otros casos es necesaria la actuación de las autoridades distritales y policiales.

Seguridad

En el primer semestre de 2024, los robos a viviendas en Bogotá disminuyeron un 36 %, pasando de 4.163 en 2023 a 2.651 en 2024. A pesar de la reducción en hurtos, la percepción de inseguridad aumentó, con un 52,9 % de bogotanos sintiéndose inseguros, y el 75 % reportando aumento en delincuencia. Aunque los conjuntos residenciales cuentan con vigilancia privada, con guardas y circuitos de cámaras cerrados, lo cierto es que solo 16 % de estos dispositivos están conectados con el C4.

Para resolver este problema, el Concejo aprobó recientemente un proyecto de acuerdo, con el cual se busca agilizar la conectividad de todas las cámaras de seguridad en los conjuntos con el C4. Este esfuerzo busca que los sistemas de videovigilancia de conjuntos con cámaras orientadas exclusivamente hacia espacios públicos y exteriores puedan integrarse al sistema de seguridad de la Policía Nacional, lo que facilitará la respuesta inmediata de las autoridades ante hechos delictivos o situaciones de emergencia. Frente a esto, Ramírez dice que “es una de las medidas que se están explorando. Todo dependerá de cómo se implementen estos sistemas, pero es urgente apalancar esfuerzos para mitigar los problemas de seguridad, que son una de las principales preocupaciones en las comunidades”.

Otro de los flagelos de seguridad en las propiedades horizontales son los casos de violencia intrafamiliar. Ante las múltiples violencias que viven las mujeres a diario en la ciudad, la Secretaría de la Mujer y el Instituto de la Participación y Acción Comunal (IDPAC) implementan la estrategia Redes Seguras en Propiedad Horizontal, en una de las localidades en la que se reportan más casos de violencias contra las mujeres: Suba, con 92 casos. Incidentalmente, Suba es la localidad de ciudad con mayor número de propiedades horizontales, al tener el 90 % de su mobiliario residencial bajo esta modalidad, y además es la localidad con mayores quejas por ruidos y otros problemas de convivencia.

Frente a esto, la Secretaría de la Mujer capacita a administradoras(es), comités de convivencia, personal de seguridad y consejeras(os) de propiedad horizontal para que conozcan la Ruta Única de Atención a mujeres víctimas de violencias.

Lo anterior, para que logren una identificación de signos de alerta y cuenten con herramientas para actuar frente a situaciones de riesgo. Varios administradores le contaron a El Espectador que ya se encuentran implementando este tipo de protocolos, e incluso conformaron comités dedicados especialmente a asuntos de género, que se concentran en labores pedagógicas y de mitigación del riesgo.

Este tipo de discusiones son de una utilidad indiscutible para la nueva Bogotá. Por más cuestionados o aplaudidos que sean los conjuntos, su existencia y expansión son una nueva realidad a la que se deben adoptar los mecanismos de gobernanza y de habitabilidad de la urbe. Y en esa labor, los administradores de propiedad horizontal, como quienes viven en ellos, son la piedra angular.

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