Novedades en el POT: Bogotá liberó 1.700 nuevas hectáreas para desarrollo urbano

Tras cuatro años de haber sido expedido por decreto el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), es decir, el instrumento urbanístico bajo el cual se regirá el crecimiento de la ciudad hasta 2035; continúan las demoras en la reglamentación para su plena aplicación.

Ya han sido debidamente expedidos 99 decretos, de los 113 necesarios para complementar el artículo normativo del POT, pero varias de sus novedades, como las actuaciones estratégicas (AE), han representado cierto grado de complejidad para terminar el proceso.

Entre las más recientes reglamentaciones está la expedición de los decretos 466 y 468, con los cuales se delimitan aspectos básicos de las actuaciones estratégicas, así como la materialización de algunas promesas que Carlos Fernando Galán hizo al gremio constructor, concerniente a la modificación del anexo 5 de la norma urbana, en el que se detallan las cargas urbanísticas (las condiciones que deben cumplir los constructores al hacer proyectos de altura) y las normas básicas de aislamiento, jardines, antejardines y parqueaderos, entre otros márgenes de edificabilidad.

Todo surgió durante la primera asamblea ordinaria de Camacol, que se hizo en abril de 2024, en la que el alcalde aseguró que su equipo trabajaba en la actualización y clarificación de este anexo. Asimismo, durante dicha intervención, Galán anunció de manera escueta la revisión de los componentes de carga urbanística de dicho anexo, para ayudar a que los proyectos de vivienda en curso llegaran a cierre financiero. Por consiguiente, con la redefinición de algunos de estos márgenes de edificabilidad, el gremio de la construcción logró liberar alrededor de 1.700 hectáreas con potencial de desarrollo urbanístico, además de eliminar una serie de obstáculos en materia burocrática.

Esta no es la primera vez que la actual administración hace algo referente al POT que dejó López. De hecho, hay litigios en curso cuyos promotores han asegurado que la alcaldía de Galán modificó el POT con la inclusión de la ALO norte en su plan de Desarrollo, así como ocurrió con la modificación que tuvo el multicampus de Suba. Por ende, revisamos los alcances del decreto a continuación.

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Actuaciones estratégicas

El POT creó una nueva figura denominada Actuación Estratégica, bajo la que categorizó 25 zonas de la ciudad, en las que se darían incentivos que permitan consolidar zonas económicas y sectores adecuados para el desarrollo de viviendas, junto a servicios de salud, educación y del cuidado, que permitan hacer realidad la ciudad de 15 y 30 minutos, donde quienes vivan allí, encuentren todo a la mano.

Pero, al tratarse de una figura que se incluyó recientemente en el ordenamiento urbano, se trata de instrumentos que requieren una formulación desde cero, lo que dificulta su aplicación en los burós de Planeación. Mientras esto ocurre, el suelo que el POT destina para dichas áreas queda congelado y a la espera de que la pieza sea desarrollada por algún operador urbano, que permita sacar adelante los planes que se especifican dentro de las actuaciones estratégicas.

Este aspecto fue cuestionado por el gremio constructor, sobre todo porque 14 de estas actuaciones estratégicas no tienen un operador urbano trabajando en su formulación.

Por eso, explica a este diario Ursula Ablanque, secretaria de Planeación, que el decreto 268 no representa ningún cambio al POT. “Nosotros hicimos una revisión de las 14 AE que aún no han sido formuladas e hicimos una acotación del suelo en donde sí podrán ser desplegadas. Esto, porque nos dimos cuenta de que en algunas zonas que abarcaban las Actividades Estratégicas no se tuvo en cuenta que ya había en curso procesos de licenciamiento o existía suelo consolidado. Esto quiere decir que había muchas zonas delimitadas en donde no iba a pasar nada, porque no había nada para hacer”, explicó la funcionaria.

Con esta decisión, cerca de 1.700 hectáreas que estaban separadas para estas AE pueden ser sujetas de desarrollo urbano con el método tradicional; es decir, con una licencia urbanística expedida por una curaduría urbana, según explica Bibiana Rodríguez, directora de desarrollo urbano en Pro Bogotá.

Los primeros en celebrar esta noticia fueron, en efecto, los del gremio constructor. Edwin Chirivi, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, destaca que “el Decreto precisa estos polígonos y libera cerca de 1.700 hectáreas de suelo con potencial urbanizable, generando una mayor oferta de áreas para el desarrollo de proyectos y la reactivación de licenciamiento urbanístico en la ciudad en zonas clave como Usme, la Sevillana, Toberín, Tintal, Kennedy y Puente Aranda”.

Hablamos con las veedurías de algunas AE para consultar su percepción frente a la medida y se mostraron más bien indiferentes. Pese a que a la formulación de algunas AE ha resultado problemática para algunos vecinos de los barrios en donde se llevaran a cabo, la delimitación de las otras 14 les resulta indiferente. Por el contrario, veedores e interesados en AE como las de la Zona Industrial, destacan la importancia de este decreto en cuanto a la facilidad que tendrán algunos propietarios de predios para sacar réditos de su propiedad.

Sin modificaciones en las cargas

El tema de las cargas urbanísticas siempre ha sido un aspecto sensible en la actividad edificadora. Con el POT, Bogotá implementó un volumen más elevado de cargas para los desarrolladores urbanos interesados en llevar a cabo proyectos inmobiliarios. Por ende, los constructores deben destinar una mayor cantidad de suelo a equipamientos de espacio público y vías, con los cuales compensan a la ciudad.

Tanto es así que, según Camacol, el nuevo POT hizo un 2,6 % más costoso cualquier tipo de iniciativa habitacional, lo cual, dicen ellos, afectaba el cierre financiero de los proyectos. Sin embargo, pese a liberarles más suelo para construir, y aclarar ciertos vacíos legales para dinamizar la actividad del ladrillo, Galán no pudo cumplir aquello de disminuir las cargas.

No al menos con esta nueva delimitación al anexo 5. Así lo aclaró a El Espectador Ablanque: “Los nuevos componentes en el anexo 5 no modifican las cargas urbanísticas que ya contempla el POT”.

Los expertos coinciden en que reglamentar el POT es indispensable. Gran parte del desarrollo social y económico que pueda alcanzar Bogotá en la próxima década depende del aprovechamiento estratégico de sus espacios para la inversión y, sobre todo, el buen vivir de una ciudadanía urgida de parques, vías, equipamientos y el tan anhelado sueño de POT, en el cual se proyecta una ciudad de los 30 minutos.

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