¿Por qué el mercado inmobiliario en Bogotá generaría segregación social?

Las estrategias del mercado inmobiliario en Bogotá configuran un orden socioespacial fragmentado, y en ese sentido, para cada segmento socioeconómico se amplía o se reduce la oferta residencial según los recursos sociales, económicos y familiares que se disponen en un momento determinado.

Para la investigadora Paola Briñez, magíster en Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL), dicho orden social fue asumido por las constructoras como una condición natural, en la que al momento de ofrecer una vivienda tienen en cuenta el estrato socioeconómico donde se produce la oferta, el tipo de vivienda que se va a construir y la clase de familias que serán los futuros compradores.

De esta dinámica se desprende que los precios de la tierra sean elementos de exclusión, pues según el comportamiento del mercado del suelo estos influyen en la posibilidad de acceder a una vivienda bien localizada y a una gama de atributos urbanos que satisfagan las necesidades y expectativas de las familias.

Explica que, por ejemplo, en 2016 se registró que la mayor parte del suelo de la ciudad se clasificaba entre 1 y 2 millones de pesos por m², seguido de un incremento de los suelos con precios entre 2 y 2,5 millones de pesos, y finalmente los precios por m² que oscilan entre 3 y 5 millones de pesos, una tendencia al alza de los precios del suelo en las áreas centrales de la ciudad.

“En la zona centro de la ciudad se localiza la mayor oferta inmobiliaria, además de que a su alrededor están los centros financieros, educativos y culturales, y de que el acceso al transporte es más fácil, caso contrario a lo que ocurre en las zonas periféricas”, comenta la investigadora.

Es por ello que, debido al costo del suelo, no existe una oferta de vivienda en los estratos 1 y 2, ya que cada vez se están viendo más pobladas zonas como Bosa o Soacha, en donde, según la Secretaría Distrital de Planeación, para cubrir un déficit de 45.599 unidades, se vendieron apenas 10.299 es decir el 20,64 % de la demanda, teniendo en cuenta que el modelo de vivienda es propiedad horizontal.

Un caso puntual es el proyecto residencial que se analizó en este estudio, ubicado en Ciudad Bolívar, al sur de Bogotá, que rompió con la estructura de las viviendas que hasta el momento no habían superado los cinco pisos de altura. “Aunque los sectores de las localidades de la periferia avanzan hacia la verticalización de manera más lenta en comparación con las demás localidades, son muy exitosos”, señala la magíster.

Agrega que “observamos cómo las personas compran en estas zonas no solo por el costo o porque son viviendas de interés social (VIS), sino porque alrededor de estos proyectos se anuncian cambios en la renovación urbana como centros comerciales y nuevas vías de acceso, que en algunos casos no se cumplen”.

Sin embargo, aunque se estimó que el proyecto de vivienda analizado aportó 3.876 viviendas en las que habitan cerca de 11.628 personas, los entrevistados indicaron que las condiciones cualificadas son escasas o no se encuentran con facilidad; en pocas palabras, “es como si no se pudiera aspirar a más por estar condenados a la disposición del nivel de ingresos económicos de la familia”.

Se evidenció que estas familias generalmente han ocupado zonas en las cuales se mantienen los mismos patrones de habitabilidad previa, ya sea por estratificación o por redes de apoyo (familia), y donde cada tipo de hogar busca vivir en los lugares donde están sus iguales.

Pero además, aun siendo VIS, en estas viviendas de propiedad horizontal existe una diferenciación socioespacial, “las familias crean sus expectativas residenciales según el monto destinado para la compra de vivienda; por ejemplo se sabe que los apartamentos más económicos no disfrutan de vista panorámica ni de áreas grandes en comparación con los más costosos”.

Entre tanto, “vemos cómo la capacidad de pago de viviendas nuevas en los estratos 4, 5 y 6 es suficiente para cubrir su propia demanda e incluso para obtener más bienes residenciales de los que realmente requieren para la conformación y el tamaño de su familia”.

Ante esta dinámica espacial un tanto inestable y excluyente, la investigadora precisa que este fenómeno se deriva de “la débil capacidad de una política urbana que no ha logrado permitir la reducción de la incertidumbre urbana, la cual proporcionaría un escenario favorable para el futuro de la ciudad, disminuyendo así las convenciones segmentadas”.

Las estrategias del mercado inmobiliario en Bogotá configuran un orden socioespacial fragmentado, y en ese sentido, para cada segmento socioeconómico se amplía o se reduce la oferta residencial según los recursos sociales, económicos y familiares que se disponen en un momento determinado.

Para la investigadora Paola Briñez, magíster en Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL), dicho orden social fue asumido por las constructoras como una condición natural, en la que al momento de ofrecer una vivienda tienen en cuenta el estrato socioeconómico donde se produce la oferta, el tipo de vivienda que se va a construir y la clase de familias que serán los futuros compradores.

De esta dinámica se desprende que los precios de la tierra sean elementos de exclusión, pues según el comportamiento del mercado del suelo estos influyen en la posibilidad de acceder a una vivienda bien localizada y a una gama de atributos urbanos que satisfagan las necesidades y expectativas de las familias.

Explica que, por ejemplo, en 2016 se registró que la mayor parte del suelo de la ciudad se clasificaba entre 1 y 2 millones de pesos por m², seguido de un incremento de los suelos con precios entre 2 y 2,5 millones de pesos, y finalmente los precios por m² que oscilan entre 3 y 5 millones de pesos, una tendencia al alza de los precios del suelo en las áreas centrales de la ciudad.

“En la zona centro de la ciudad se localiza la mayor oferta inmobiliaria, además de que a su alrededor están los centros financieros, educativos y culturales, y de que el acceso al transporte es más fácil, caso contrario a lo que ocurre en las zonas periféricas”, comenta la investigadora.

Es por ello que, debido al costo del suelo, no existe una oferta de vivienda en los estratos 1 y 2, ya que cada vez se están viendo más pobladas zonas como Bosa o Soacha, en donde, según la Secretaría Distrital de Planeación, para cubrir un déficit de 45.599 unidades, se vendieron apenas 10.299 es decir el 20,64 % de la demanda, teniendo en cuenta que el modelo de vivienda es propiedad horizontal.

Un caso puntual es el proyecto residencial que se analizó en este estudio, ubicado en Ciudad Bolívar, al sur de Bogotá, que rompió con la estructura de las viviendas que hasta el momento no habían superado los cinco pisos de altura. “Aunque los sectores de las localidades de la periferia avanzan hacia la verticalización de manera más lenta en comparación con las demás localidades, son muy exitosos”, señala la magíster.

Agrega que “observamos cómo las personas compran en estas zonas no solo por el costo o porque son viviendas de interés social (VIS), sino porque alrededor de estos proyectos se anuncian cambios en la renovación urbana como centros comerciales y nuevas vías de acceso, que en algunos casos no se cumplen”.

Sin embargo, aunque se estimó que el proyecto de vivienda analizado aportó 3.876 viviendas en las que habitan cerca de 11.628 personas, los entrevistados indicaron que las condiciones cualificadas son escasas o no se encuentran con facilidad; en pocas palabras, “es como si no se pudiera aspirar a más por estar condenados a la disposición del nivel de ingresos económicos de la familia”.

Se evidenció que estas familias generalmente han ocupado zonas en las cuales se mantienen los mismos patrones de habitabilidad previa, ya sea por estratificación o por redes de apoyo (familia), y donde cada tipo de hogar busca vivir en los lugares donde están sus iguales.

Pero además, aun siendo VIS, en estas viviendas de propiedad horizontal existe una diferenciación socioespacial, “las familias crean sus expectativas residenciales según el monto destinado para la compra de vivienda; por ejemplo se sabe que los apartamentos más económicos no disfrutan de vista panorámica ni de áreas grandes en comparación con los más costosos”.

Entre tanto, “vemos cómo la capacidad de pago de viviendas nuevas en los estratos 4, 5 y 6 es suficiente para cubrir su propia demanda e incluso para obtener más bienes residenciales de los que realmente requieren para la conformación y el tamaño de su familia”.

Ante esta dinámica espacial un tanto inestable y excluyente, la investigadora precisa que este fenómeno se deriva de “la débil capacidad de una política urbana que no ha logrado permitir la reducción de la incertidumbre urbana, la cual proporcionaría un escenario favorable para el futuro de la ciudad, disminuyendo así las convenciones segmentadas”.