Primer choque por avalúo de predios para el metro de Bogotá

Para la primera línea, por donde rodarán 23 trenes, se plantea construir 15 estaciones. / Alcaldía

Surge un nuevo reclamo alrededor del impuesto predial y el avalúo catastral en Bogotá. La queja esta vez involucra uno de los proyectos más ambiciosos de la administración de Enrique Peñalosa: el metro elevado. Las personas que viven en inmediaciones de la avenida Caracas con calle 45, donde se levantará una de las 15 estaciones, alegan que el Distrito les restó valor a sus predios y, para ellos, la única interpretación es que se los quieren comprar a precios inferiores a los del mercado inmobiliario en la zona. Aunque la Alcaldía admite disminuciones, desmiente que haya instrucción para afectar los valores y aclara que, a la hora de comprar los predios para el metro, harán un avalúo comercial.

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La duda llevó a los residentes a organizarse y a pedir asesoría. Temen que, en el desarrollo de la megaobra, el Distrito les plantee un negocio que no los favorezca o que se den eventuales expropiaciones. Fruto de este proceso, que se inició a la par con la llegada de los recibos del impuesto predial, nació el comité “Defiende la Caracas, defiende tu patrimonio”, conformado por al menos 60 personas, entre vecinos del barrio Sucre y comerciantes, para quienes el avalúo catastral es un indicio de que tendrían que despedirse “a la brava” de sus propiedades.

Para respaldar su denuncia, con recibos en mano relatan sus casos. Por ejemplo, en el edificio Calima (ubicado entre las calles 41 y 42) hubo descensos cuantiosos. Como el de Victoria Celis, propietaria desde hace 32 años de un apartamento dúplex de 128 metros cuadrados. Aunque para ella, su inmueble cuesta comercialmente $600 millones, le preocupa la reducción del valor catastral: en 2017 era de $317 millones y este año es de $242 millones. Es decir, su predio se desvalorizó $75 millones. “Nos van a ofrecer muy poco. Con eso no alcanza ni para una habitación. ¿Y para dónde arranca uno? ¿Dónde se consigue todo lo que hay en este sector?”, dice.

Ángela Jaramillo es otra de las reclamantes. Aunque la devaluación catastral de su inmueble de 95 metros cuadrados no fue tan considerable (pasó de $236 millones a $230 millones), también duda que la oferta que le haga el Distrito corresponda a lo que realmente vale su vivienda. “En los diseños del metro se ve que una estación quedará entre las calles 41 y 45, y parece que donde está nuestro edificio quedará la vía de acceso. Ello implica que el Distrito nos tendrá que comprar los apartamentos y aprovecha la oportunidad de bajar desde ya el avalúo para negociar más adelante. Yo no quiero vender. Compré paisaje y vista con mi apartamento. La ubicación es perfecta y es mi único patrimonio. Me vería afectada significativamente. No lo he terminado de pagar, está hipotecado en el banco”, manifiesta.

Liliana Castañeda, una de las voceras del comité “Defiende la Caracas, defiende tu patrimonio”, asegura que, pese a que han sostenido encuentros con funcionarios, aún no hay una respuesta suficiente que permita explicar el porqué de las reducciones. Declara que, fruto de la organización de vecinos, han establecido contacto con residentes de otros sectores donde se levantarían las demás estaciones, quienes también alegan bajonazos en el avalúo catastral.

Incluso han coincidido con propietarios de predios donde se tiene contemplada la construcción de Transmilenio por la carrera Séptima. “Ya comenzaron a hacer los estudios económicos y muy pronto el Distrito hará las ofertas de compra para los predios necesarios para el proyecto, apuntándole al menor precio. Este no sólo es un reclamo de los residentes. Los comerciantes también advierten que es posible que la compensación por el lucro cesante y el daño emergente será insuficiente”.

Disminución general en apartamentos

Ante las dudas de la comunidad del barrio Sucre, Claudia Puentes Riaño, directora de la oficina de Catastro Distrital, entidad responsable de avaluar los inmuebles en Bogotá, admitió que bajó el valor del 95 % de los apartamentos en la zona, correspondientes a 1.714 de los 5.224 predios. Sin embargo, declaró que no se trató de descensos cuantiosos e insistió en que no hay una directriz deliberada para elevar o bajar el valor de los inmuebles. En el caso particular de los habitantes del barrio Sucre, sostiene que los cambios pueden explicarse por un menor dinamismo en el mercado inmobiliario en el sector, es decir, que este año los predios se están ofreciendo a valores más bajos que en 2017.

“Cuando las entidades del Distrito adquieren predios para cualquier proyecto de infraestructura tienen que hacerse avalúos catastrales específicos. No sé si el edificio Calima, por ejemplo, está previsto en el polígono del metro, pero lo que sí es claro es que la Empresa Metro aún no nos ha pedido avalúos comerciales. En el caso de la señora que tuvo una reducción de $74 millones, puede que hayamos cometido algún error de criterio que tengamos que examinar. En todo caso, si un propietario no está de acuerdo con lo que determinó Catastro, puede pedir una revisión”, sostuvo Puentes, quien dijo que no hay reporte de quejas de otros vecinos donde se tiene contemplado el trazado del metro.

Para el comité en defensa de la Caracas, más allá de lograr una revisión del avalúo catastral de sus predios, el objetivo es expresar el descontento de la comunidad con el metro elevado y lo inconveniente que sería, como aseguran, no sólo para el sector, sino para Bogotá. “Estos proyectos de viaductos y de metros elevados tienen unas consecuencias gravísimas, casi irreversibles, para la ciudad. Tememos que lleguen la inseguridad, el ruido y la sombra. Basta estar en una de las casas para sentir la vibración al paso de un Transmilenio. Imagine ahora un metro elevado. Esto afecta la calidad de vida”, expresa su vocera.

La Empresa Metro, que hace un mes inició al proceso de adquisición de 1.242 inmuebles requeridos para la construcción de la primera línea, respondió por su parte que el avalúo catastral sólo tiene alcances tributarios (como el pago del impuesto predial), pero no se está usando como referente en los procesos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública. Por ello, en cumplimiento de la ley, se están haciendo los avalúos comerciales.

“Adicional al valor comercial, se incluirá el valor de la indemnización que corresponde al daño emergente y el lucro cesante”, contestó la entidad, que también tiene contemplados beneficios o aportes a los afectados por el desarrollo del proyecto. “Se quieren minimizar los impactos socioeconómicos generados por el desplazamiento, en especial en aquellas unidades sociales más vulnerables. Se brindará un acompañamiento integral a los residentes en el proceso de venta del inmueble y reasentamiento, el cual incluye un componente social, jurídico e inmobiliario”.

Sobre la adquisición predial, la Empresa Metro explicó que se adelantan dos fases. Una corresponde a los 125 predios que se requieren para el viaducto, que ya fueron censados y están en etapa de avalúo. La segunda fase corresponde a los inmuebles necesarios para estaciones y espacio público. A la fecha se han censado 475 predios de los 1.019 previstos, es decir, el 46 %.

“El proceso comienza con el levantamiento en campo de un censo de familias y de actividades económicas. Luego, los propietarios y residentes recibirán la visita de los topógrafos, quienes levantarán información sobre las construcciones para practicar un avalúo comercial actualizado. Esto permitirá, más adelante, enviar las ofertas de compra por parte del Estado. Los interesados contarán con asesoría y no se requieren intermediarios, apoderados ni terceros”, aclara la Empresa Metro.

Mientras se surten estos procesos, hoy se tiene prevista una reunión entre el Distrito y los denunciantes en el auditorio Félix Restrepo de la Universidad Javeriana (4:00 p.m.), para resolver las dudas y explicar en detalle el paso a paso del proyecto. Los vecinos del barrio Sucre insisten en recibir respuestas concretas a su situación y se declaran a la espera de que las ofertas de compra se ajusten a sus reclamos.

jgonzalez@elespectador.com