Valorización alrededor del Metro va más allá de la cercanía con la Línea 1

La primera línea del metro, la obra de infraestructura más importante de los últimos tiempos en Bogotá, no solo impactará la movilidad. También el sector inmobiliario, que genera gran expectativa, por la valorización de predios aledaños al trazado y los proyectos de renovación que se piensan desarrollar alrededor de estaciones como la 6 o la 13. Si bien en el último año, los estudios evidencian un aumento del valor del suelo en casi el 65 % de los barrios cercanos a la obra, esto no es uniforme para todas las localidades, dice estudio de la Universidad Nacional, el cual respaldan expertos, quienes resaltan que la valorización hay que verla con lente “gran angular”.

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De acuerdo con Properati, de 60 barrios aledaños al viaducto del metro, 39 registran valorización positiva en el último año, mientras que 21 muestran reducción en el precio del metro cuadrado promedio para la venta. Adicional, otro estudio de la Universidad de Los Andes, publicado en la revista ‘Journal of Transport and Land Use’, muestra que, en términos numéricos, las zonas ubicadas a menos de 10 minutos caminando de las futuras estaciones mostraron entre 2007 y 2023 un crecimiento acumulado de hasta 7,4 % en los precios por m2, mientras que en el resto de la ciudad el aumento fue de 5,9 %. Pero, ¿la valorización positiva será la regla cerca al metro?

Más variables a estudiar

El estudio de Marisol Delgado Barahona, ingeniera catastral de la maestría de Estudios Espaciales de la U. Nacional, analizó los precios de mercado de la vivienda en Kennedy, entre 2015 y 2023. Sus conclusiones rompen con la idea de que la cercanía al metro se traduce, de inmediato, en un aumento del valor del suelo, al menos en la etapa inicial del proyecto: “La construcción de la primera línea del Metro en Bogotá ha influido de manera compleja y no uniforme en el valor comercial de las viviendas residenciales en esta localidad”, dijo a este diario.

El estudio de Delgado quiso determinar la influencia del proyecto férreo en el valor del suelo, usando una metodología que combina datos con geografía. La investigadora explicó que tomó el valor por metro cuadrado y lo comparó con varios factores clave que midió en el mapa, como la distancia a las futuras estaciones, el estrato socioeconómico de los barrios, el nivel de pobreza, el acceso a servicios públicos y la cercanía a hospitales. “Para ello, empleamos un modelo estadístico complejo para ver si estos factores realmente explican los cambios de precio. Además, antes de modelar, analizamos si los precios se comportan de manera similar en barrios cercanos, encontrando que las propiedades de alto valor se agrupan, al igual que las de bajo valor”.

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Pedro Solarte, abogado urbanista, analizó el contexto y concuerda en que, si bien la valorización será evidente en algunas zonas, como ya viene ocurriendo, no se dará de manera homogénea: “Siempre que se trata de establecer una valorización por obra pública, entre las múltiples variables se encuentra la proximidad con los inmuebles. Pero, también es cierto que, cuando se trata de una obra como un metro elevado, esa regla no se cumple totalmente, pues el impacto de los vagones, el ruido y las estructuras elevadas, por lo general, generan el efecto contrario”, aclaró.

En términos de estaciones específicas, el informe de Delgado resalta que las ubicadas en Kennedy que muestran mayor dinamismo en la valorización son la estación 5 (Av. Primero de Mayo con Calle 40 sur) y la 6 (Av. Boyacá con Primero de Mayo). Allí los precios tienden a subir desde 2019, en contraste con la caída observada en la Estación 1 (Carrera 94 con Av. Villavicencio).

De otra parte, si bien esta localidad es la que tiene la mayor cantidad de sectores donde se reporta valorización de los inmuebles, según Properati, debido a la cantidad de obras en desarrollo como la av. Ciudad de Cali, la av. Guayacanes y mejoras en la av. Villavicencio y av. Primero de Mayo, al interior de los barrios el comportamiento puede variar.

Otras externalidades

Aunque la cercanía a las estaciones y al viaducto serán factores clave en la incidencia de los precios de la propiedad raíz, otros factores también cuentan: el estrato y, lo que llama la investigadora, “externalidades”, algunas negativas, como lo que ocurra con el ruido y la infraestructura del metro elevado cuando entre en operación.

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“La cercanía inmediata podría estar asociada situaciones negativas como el ruido, la congestión, la disrupción por obras, que superan los beneficios de accesibilidad al proyecto. El análisis espacial muestra diferencias marcadas al interior de Kennedy. Hacia el occidente (en sectores como Carvajal y Américas) se consolidan los ‘clusters’ de mayor valorización. En cambio, en el oriente —Patio Bonito, Corabastos y Gran Britalia— persisten los precios bajos”, señala el documento del estudio.

A este aspecto, Solarte añade: “en Bogotá sabemos que el sector del sur se mueve distinto al del centro y al del norte en los mercados del suelo. Si el interés del constructor se concentra en el centro o norte, el mercado del suelo sube y es donde se produce la valorización. En el caso del sur, en Bosa o Patio Bonito, donde existe vivienda informal, esa solución del metro podría atraer mucha población, que desarrollaría más vivienda informal”.

El estudio también analiza cómo el mercado inmobiliario en Kennedy puede estar más condicionado por factores sociales que por la infraestructura, por ejemplo, el índice de pobreza multidimensional (IPM) y el estrato socioeconómico fueron relevantes: “a mayor índice de pobreza multidimensional, menores valores comerciales para las manzanas, demostrando que las condiciones socioeconómicas de la vivienda son el factor más correlacionado con el valor comercial”, añadió la investigadora.

Sin duda, los efectos del metro serán positivos en la mejora de la calidad de vida de los bogotanos, en términos de movilidad, y las cuentas apuntan a que la vivienda será otra gran beneficiada, a pesar de que esta gran promesa no esté del todo garantizada en todos los barrios de la Línea 1. De ahí la importancia de estudiar otros factores que visibilizan los retos que vienen con el desarrollo de una movilidad férrea que ya le está cambiando la cara a la ciudad y que causa expectativa por cómo se comportará una vez empiece a rodar.

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