Así se compra vivienda sin caer en las trampas de una constructora abusiva

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Una firma en un documento puede acabar con cualquier sueño de comprar una vivienda nueva (ya sea en obra negra, gris o blanca). Algunas constructoras se aprovechan del desconocimiento y de estrategias, como cláusulas leoninas (abusivas) o incluso de la letra pequeña para someter a sus clientes en contratos desventajosos, en los que se castiga fuertemente cualquier incumplimiento del comprador, pero libera y protege de responsabilidades a la empresa en caso de un problema o contingencia en la obra.

Esta situación puede ser complicada por los aspectos técnicos. El Espectador resuelve algunas de las principales dudas para detectar y saber qué hacer ante una constructora abusiva.

¿Cuáles son los puntos claves del contrato?

Cuando se compra una vivienda nueva se firma una promesa de compraventa con la constructora. Es importante asegurase de que en el documento se establezcan, lo más claro posible, los puntos claves, como el plan de pagos del comprador (si es de contado o la cuota inicial por medio de pagos mensuales, etc.), las especificaciones del inmueble y las respectivas cláusulas y arras.

Hay diferentes tipos de cláusulas; por ejemplo, las penales contemplan los perjuicios en caso de un incumplimiento de pagos (de la cuota inicial) y la respectiva penalidad (multa, retribución, etc.). Y por supuesto no pueden faltar las cláusulas que se refieren a los tiempos de entrega: por lo general los constructores indican que si no se cumple con la fecha se podrá prorrogar por tres meses más y así sucesivamente. Por esto, hay que evitar los contratos con prórrogas automáticas; en cambio, siempre hay que exigir que los nuevos plazos se firmen por medio de un otrosí.

Asimismo, hay arras sobre el desistimiento del negocio. En esta parte se debe aclarar cuándo y qué se entiende como desistimiento; por ejemplo, algunas constructoras consideran que esto se da cuando se incumplen tres pagos. Y en esta parte también se define la penalidad cuando se activa este recurso.

En el caso de Bogotá y de las ciudades grandes, el constructor debe mandar para aprobación de la Secretaría de Hábitat el modelo de la promesa de compraventa (y de las escrituras). Entonces el consumidor puede exigir ver la respectiva autorización del documento que va a firmar.

¿Cómo saber cuándo el contrato está desbalanceado?

Si el contrato tiene cláusulas y arras que sólo castigan el incumplimiento del comprador y no hay ninguna que comprometa a la constructora ante cualquier demora o contingencia, es claro que el contrato está desbalanceado. También aplica para casos en los que las cláusulas penales y las arras son desproporcionadas (una multa equivalente a la cuarta parte del valor del inmueble, por ejemplo). Se trata de cláusulas leoninas, o abusivas, que van en perjuicio del comprador y favorecen y protegen al constructor.

¿Se pueden negociar los contratos de las constructoras?

Carlos Eduardo Puerto Hurtado, socio y director del área de derecho urbanístico e inmobiliario de la firma MPM abogados, explica que “los contratos con las constructoras no son de adhesión (como los de los celulares, en los que hay que someterse a lo que está dispuesto), sino de voluntad. Es decir, sí tienen margen de negociación. Por esto creo que vale la pena invertir en un abogado para asegurarse de que se logra un buen acuerdo en las cláusulas y arras”.

Por su parte, Édgar Iván León, profesor de la Universidad Sergio Arboleda y socio de KMJ Legal, agrega que “también es factible adquirir seguros de cumplimiento, con los cuales los compradores pueden resultar resarcidos en caso de situaciones adversas que, en cualquier caso, pueden depender de muchos factores, incluso externos a la constructora”.

¿Es posible que la constructora cobre de más en caso de problemas en la obra?

“Solamente será factible realizar estos cobros si está permitido en el contrato (pero lo recomendable es no permitirlo), o si se presentan situaciones extraordinarias externas a la constructora que impidan continuar con el proyecto. Sin embargo, esto no es usual, porque para tales efectos existen los seguros que la constructora debe adquirir. Por otra parte, es factible, si se configuran las condiciones legales al respecto, presentar las denuncias penales pertinentes en caso de estafa”, indicó León.

Dentro del contrato, o en un proceso legal, también se puede exigir una compensación en estos casos de demoras: ya sea por medio de cuotas de administración o en gastos notariales.

¿Qué pasa si el comprador incumple sus pagos?

“Si la compra es por fiducia hay dos momentos: cuando se abre el encargo fiduciario solamente hay una prenegociación (no contrato firmado), entonces esos aportes mensuales que se hagan es dinero del comprador. Por lo que si se quiere retractar, la fiducia y la constructora tienen la obligación de devolver esos recursos (con los respectivos rendimientos) sin ningún tipo de penalidad. Pero si ya se ha firmado la promesa de compraventa, el contrato obliga al comprador a cumplir con los pagos, y si no lo hace pueden pasar dos cosas: que le hagan efectiva la cláusula penal (la multa) o que entren a jugar las arras por el desistimiento del negocio”, explica Puerto.

¿Ante quién denunciar un incumplimiento del constructor?

En caso de incumplimiento de una cláusula (arra), encontrar alguna violación al estatuto del consumidor o detectar falsedad dentro de la promesa de compraventa, se puede denunciar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Lo recomendable es actuar rápido, apenas se viole algún punto del contrato o cuando la constructora dé señales de que no va a poder cumplir con lo pactado.

También se puede recurrir ante la Secretaria de Hábitat, pero abogados como Puerto consideran que la entidad que tiene los dientes necesarios en estos casos es la SIC.

Recomendaciones de los expertos para evitar abusos

León insiste en que cada comprador debe elegir una constructora reconocida, que no tenga inconvenientes con otros usuarios, que dé garantía posventa suficiente para corregir los problemas y que se establezcan las personas encargadas de cumplirlas después de la entrega del inmueble. El comprador también debe leer con cuidado y minuciosamente el contrato, de manera que esté enterado de su contenido, en la medida de lo posible recibiendo asesoría legal que le evite problemas a futuro.

Por su parte, Puerto recomienda comprar viviendas a constructoras que manejen sus recursos por medio de fiducias inmobiliarias. Son terceros que guardan el dinero de los compradores y le liberan los recursos a la constructora si se cumplen ciertas condiciones: llegar al punto de equilibrio, tener toda la documentación e incluso ciertos avances en la obra. De esta manera hay mayores garantías para el consumidor.

También es buena idea investigar en la Cámara de Comercio que el patrimonio de la constructora sea suficiente para respaldar sus proyectos residenciales. Y, por supuesto, se debe pedir la respectiva licencia y demás permisos de construcción, y certificar todo en la curaduría urbana o en la Secretaría de Hábitat, para el caso de Bogotá.