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La administración de un conjunto residencial es una tarea que requiere eficiencia, transparencia y un manejo adecuado de los recursos. Pero cuando los propietarios consideran que el administrador no está cumpliendo con sus funciones, la Ley 675 de 2001 les otorga el derecho de removerlo y designar un nuevo responsable.
Según la norma citada, la asamblea de propietarios tiene la potestad de nombrar y remover libremente al administrador de un conjunto residencial. Las razones más comunes para su destitución incluyen:
- Mala gestión financiera: si el administrador no presenta cuentas claras, hay irregularidades en los gastos o se identifican sobrecostos en contratos y compras.
- Falta de transparencia: omitir información relevante, incumplir los deberes de rendición de cuentas o negar a los propietarios el acceso a documentos financieros.
- Incumplimiento de funciones: si no mantiene las instalaciones en buen estado, no gestiona correctamente el pago de servicios o incumple con las normas del conjunto.
- Comportamiento inapropiado: actitudes negligentes, abuso de autoridad o conflictos con los residentes pueden ser motivo de destitución.
- Falta de comunicación: un administrador que no informa oportunamente sobre decisiones importantes o que no atiende las inquietudes de los propietarios genera desconfianza y descontento.
¿Cuál es el papel de la asamblea y el consejo de administración?
La Ley 675 establece que el administrador es elegido por la asamblea de propietarios, salvo que únicamente exista un consejo de administración, en cuyo caso este último lo nombra. Pero en la mayoría de los casos, sólo la asamblea tiene la facultad de destituirlo.
El consejo de administración puede sugerir el cambio y convocar a la asamblea, pero no puede destituir al administrador por sí mismo.
Proceso para destituir a un administrador de un conjunto
Primero, convocar a la asamblea de propietarios. La reunión puede ser convocada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente al menos el 20 % de los coeficientes de copropiedad.
Luego, incluir la destitución en el orden del día. En una asamblea ordinaria, los propietarios pueden proponer el tema para votación. En una asamblea extraordinaria, el punto debe ser incluido desde la convocatoria.
Lo siguiente es realizar la votación, ya que la destitución se decide por mayoría simple de los propietarios presentes. Si la asamblea determina remover al administrador, puede designar uno nuevo en el mismo encuentro.
Después, cumplir con la notificación formal una vez tomada la decisión. El administrador debe ser informado por escrito y se debe fijar un plazo para la entrega de documentos y responsabilidades.
Y por último, un plan de transición que evite problemas administrativos. Para ello, se recomienda coordinar la entrega de informes, actualizar firmas bancarias y garantizar que el nuevo administrador reciba toda la información necesaria.
¿Qué pasa si el administrador renuncia?
Si el administrador decide renunciar, debe presentar su dimisión ante el órgano que lo nombró:
- Si fue elegido por la asamblea de propietarios, debe renunciar ante esta.
- Si fue nombrado por el consejo de administración, puede presentar su renuncia ante este último, que deberá gestionar la elección de un reemplazo.
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