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La promesa de una vivienda propia para millones de hogares colombianos se ha desdibujado con el tiempo. El país construyó más hogares que viviendas formales en los últimos 25 años, y uno de tres colombianos que formó familia desde el 2000 lo hizo sin poder acceder a una vivienda legal.
Así lo señala un informe de BBVA Research: entre 2000 y 2025, se formaron 9,1 millones de nuevos hogares, pero solo se construyeron 9,5 millones de viviendas. El resto, cerca de 3,2 millones, lo resolvieron entre informalidad, hacinamiento o alquiler.
¿Un nuevo punto de inflexión? Lo cierto es que comprar ya no es regla, al contrario, arrendar es la norma.
Cada vez hay más hogares arrendando que habitando en propiedad: 7,3 millones frente a 7,1 millones. Y en 2024, Colombia superó el 40 % de hogares en arriendo, la cifra más alta en América Latina. Esa transformación se ha acelerado con el encarecimiento del crédito, la reducción de subsidios y la incertidumbre macroeconómica, factores que han enfriado la compra y empujado a más familias hacia el alquiler.
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Pero el fenómeno va más allá de la estadística. Según BBVA Research, en 2024 las ventas totales de vivienda por cada 1.000 hogares se desplomaron de 13,7 en 2022 a 8,5. Mientras tanto, en los estratos más vulnerables la caída fue aún más drástica: de 33 viviendas VIS por cada 1.000 hogares pobres en 2022 a solo 18 en 2024.
La disminución se sintió tanto en la vivienda de interés social como en la No VIS, aunque esta última muestra signos de recuperación, especialmente en regiones como Nariño, Córdoba, Sucre y Atlántico. En cambio, Bogotá, Cundinamarca, Antioquia y Santander permanecen rezagadas, con ventas estancadas y lanzamientos en mínimos históricos.
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La oferta también se esconde
La industria ha respondido al enfriamiento con cautela. Los lanzamientos de nuevos proyectos cayeron 13,5 % en 2024, luego de un desplome de 37,1 % en 2023. Y las iniciaciones —proyectos que efectivamente arrancan obras— siguieron esa tendencia: -22,6 % en 2023 y -7,3 % en 2024.
Esto ha evitado una sobreoferta y ha contenido parcialmente el crecimiento del inventario de viviendas terminadas sin vender, aunque este stock sigue aumentando.
Así las cosas, los constructores ya no se arriesgan sin al menos 80 % de preventas aseguradas, un cambio drástico frente a 2018, cuando ese umbral era de 33 %. La desconfianza es la nueva norma.
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Precios y arriendos: caminos opuestos
Mientras la compra se enfría, los arriendos hierven. La escasez de oferta —tanto en vivienda nueva como usada— ha presionado al alza los precios de renta, que llevan casi dos años creciendo por encima de la inflación.
En contraste, el precio de la vivienda nueva avanza por debajo de esa línea, con caídas reales en ciudades como Cali, Bogotá y sus alrededores.
Medellín es la excepción, allí los precios de vivienda nueva subieron 6,1 % en términos nominales, por encima de la inflación local, con una leve variación real positiva (+0,9 %).
Este desequilibrio ha incrementado la rentabilidad del alquiler y atraído a inversionistas, sobre todo ante la demanda turística creciente que ha impulsado la figura de las “viviendas de corta estadía”.
¿Y el multifamily? Un gigante dormido
El país aún no desarrolla plenamente el modelo institucional de renta residencial (multifamily), como sí lo han hecho México o Chile. Falta regulación, hay inseguridad jurídica, escasa experiencia operativa y casi nula liquidez en el mercado de activos estabilizados. La Ley 820, que rige el arriendo urbano, ni siquiera contempla proyectos de este tipo.
La paradoja es que existe demanda y también capital dispuesto a financiarlo. Pero sin reglas claras, el capital no entra. De ahí que BBVA recomiende crear una regulación diferenciada, establecer incentivos fiscales y urbanísticos, y facilitar la reconversión de edificios comerciales en proyectos de renta especializada.
Hay factores que podrían jugar a favor de una reactivación. Las tasas hipotecarias han regresado a niveles históricos (alrededor de 12 %), y la demanda no desaparece: simplemente se aplaza o se canaliza al arriendo.
Además, el déficit habitacional —más cualitativo que cuantitativo— sigue siendo una herida abierta, sobre todo en zonas de baja formalidad laboral, como Chocó, Vichada o La Guajira.
Por otro lado, 7,3 % de las viviendas nuevas están siendo adquiridas por compradores no residentes, principalmente en Quindío, Magdalena, Antioquia y Bolívar, regiones con alto atractivo turístico o de segundas residencias.
El mercado se mueve. Pero lo hace con freno de mano. Y sin una política clara, ni desde lo público ni desde lo financiero, esa vivienda que falta seguirá siendo más promesa que posibilidad.
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