Comprar vivienda de estratos 3 y 4, ese es el negocio

Para viviendas de menos de $105 millones hay un subsidio de hasta el 30 % de la cuota mensual. / Archivo.

Comprar vivienda fue, es y será el sueño de millones de colombianos, en especial de los 17 millones que viven en arriendo (el 35 % de la población, según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá). Y, por supuesto, nunca se ha dejado de ver esta actividad como uno de los principales negocios del país, pese a que ya van tres años de desaceleración económica. Por esta razón, entender el verdadero estado de este sector es crucial no sólo por su aporte al Producto Interno Bruto, sino porque es uno de los principales focos en los que el Gobierno está destinando sus recursos para subsidios. Por lo que es una de las principales apuestas de inversión social del país.

¿Cómo está el sector?

Para la Titularizadora Colombiana, entidad que cubre necesidades de financiación de vivienda mediante la emisión de títulos respaldados por créditos hipotecarios, “la actividad del sector durante 2017 fue moderada, lo que es consistente con un contexto de menor dinamismo económico y mayores restricciones de demanda para los hogares. Aun así, los datos publicados por el DANE muestran que las unidades empezadas en lo corrido del año lograron mantenerse en comparación con el año anterior en alrededor de 125 mil viviendas. Por segmentos de precio vemos un comportamiento mixto, en el que los inmuebles de menor valor (hasta $100 millones aproximadamente, las Viviendas de Interés Social) se incrementaron cerca del 12 % y lograron compensar la caída de los rangos de mayor precio”.

Asimismo, Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), destaca que “actualmente la vivienda nueva presenta un crecimiento anual del 6,6 % en los precios, un nivel que garantiza la valorización de los inmuebles y refleja la salud en el mercado, a pesar de las actuales condiciones económicas y perspectivas de inversión”.

Respecto a la salud de los créditos hipotecarios, la Titularizadora señala que “la cartera de vivienda continúa mostrando una tasa de crecimiento cercana al 7 % real, lo que es sobresaliente entre las distintas modalidades de crédito. Mientras la mora de los préstamos se ha incrementado en concordancia con las circunstancias macroeconómicas, su participación sobre el saldo total (3 %) sigue siendo reducida en comparación con otros períodos de estrés en el país. Es posible que el menor ritmo de ventas que se vio en 2017 afecte la colocación de crédito durante este año, aunque no se esperan impactos significativos al respecto”.

De esta manera, parece que si bien el sector de vivienda sí ha visto un desgaste, ha mantenido un buen dinamismo frente a las circunstancias provocadas por el menor crecimiento económico.

¿Qué esperar este año?

Para 2018 la gran expectativa es que la senda de reducción de tasas de interés del Banco de la República tenga un efecto sustancial dentro del sector. Los menores intereses que se aprecian en las tasas de colocación deberían no sólo incentivar los créditos hipotecarios, sino que deberían impulsar el consumo y otros sectores de la economía colombiana.

Forero también califica como positivo para el sector “la recuperación de los indicadores de confianza, la continuidad del subsidio para el segmento medio y los efectos de una mayor dinámica económica agregada. La apuesta para 2018 es incrementar las ventas de vivienda en un 9,5 %, donde la vivienda social y el segmento medio se sigan destacando; y generar un 4,6 % más de valor agregado frente a 2017”.

La presidenta de Camacol agrega que “las tasas de crédito hipotecario volvieron a un nivel muy atractivo, que actualmente están en 10,8 %. Y es muy relevante que los programas de vivienda del Gobierno Nacional se mantienen tanto para VIS como para no VIS ($100-$320 millones). Además, hay una gran variedad de oferta de calidad en todo el país, incluso para entregar en los próximos meses. Lo que garantiza acceder a Mi Casa Ya o a un subsidio a la tasa en el caso de no VIS. Los precios se vienen estabilizando, pero la vivienda se sigue valorizando”.

¿Dónde está el negocio?

Los precios más accesibles para esta coyuntura económica y los subsidios del Gobierno han vuelto a los estratos 3 y 4 en el foco del negocio de los constructores, y de los compradores de vivienda.

Daniel Alfonso, director de estructuración de proyectos de Terra 3 desarrollo inmobiliario, explica que tan sólo para Bogotá se espera que este año “los estratos 3 y 4 sigan demostrando un dinamismo importante debido a la disponibilidad de terrenos de tamaños moderados (en muchos no se obtiene cierre financiero) y la cercanía de los mismos a centros complementarios económicos. Con esto se sigue corroborando la tendencia mostrada en los períodos pasados, donde se ve una dilución de la estratificación en la ciudad, donde ya los compradores no buscan inversión de acuerdo con el estrato, sino con la cercanía que tenga el producto a centros financieros, comerciales y de esparcimiento”.

Alfonso agrega que “el dinamismo de los estratos 3 y 4 también ha revitalizado los precios de los arriendos, pues se ve una movilidad mayor de personas que, aunque no tienen la capacidad de compra, quieren vivir en la zona. De igual forma, las viviendas VIS y VIP (Vivienda de Interés Prioritario) seguirán al alza debido a los incentivos gubernamentales y a la creciente demanda y oferta provistas por las grandes constructoras del país. Así está el mercado hoy en día: se ven precios de metro cuadrado más elevados en estos estratos medios que en estratos altos, que ven cómo sus velocidades de ventas siguen estabilizándose y en algunos casos retrayéndose”.

Tal parece que los estratos 5 y 6 no pasan por su mejor momento, y cabe recordar que es el rubro que se verá afectado por el IVA del 5 % para vivienda de más de $850 millones, que entró en vigencia este año. Sin embargo, este impuesto tendría poco efecto en el sector en general, pues el grueso de los inmuebles vale menos que este umbral ($850 millones).

Además, para la Titularizadora, “el impacto más importante sobre la demanda de este segmento de precio debió registrarse en 2017. Según datos de Galería Inmobiliaria, cuando las ventas de este tipo de inmuebles se redujeron 23 % anual en comparación a un crecimiento de 8 % anual en 2016. Es de esperar que el efecto se diluya progresivamente en el tiempo”.

¿Y cuáles son los subsidios que están impulsando al sector?

Hay una gran oferta. Para Vivienda de Interés Social (VIS) hay un programa que podría ayudarle a pagar hasta el 30 % de la cuota mensual de su crédito hipotecario. Y si gana menos de 8 salarios mínimos, o $6,2 millones, cumple con las condiciones. Y aplica para inmuebles nuevos de hasta 135 salarios mínimos, o menos de $105 millones. Por ejemplo, si gana $2 millones al mes podría lograr que le financien su préstamo con una tasa cercana al 12 % anual. Por lo que si compra una vivienda de $99 millones, pagaría cuotas mensuales de alrededor de $760.000 por 15 años. Pero gracias al subsidio de tasa de interés, la cuota mensual se podría reducir en más de $220.000. Por lo que terminaría pagando alrededor de $530.000 cada mes.

Para la vivienda no VIS, a finales del año pasado se anunciaron 40.000 cupos para subsidiar tasas de interés para inmuebles nuevos de entre $105 millones hasta $340 millones. El beneficio aplica independientemente de los ingresos familiares, y da un descuento del 2,5 % en la tasa de interés. Es decir, si su tasa anual es de 10 %, le queda en 7,5 %: si compra una vivienda de $320 millones, pasaría de pagar cuotas de $2,2 millones a $1,9 millones. Se ahorra más de $300.000.

Sin embargo, la mayoría de bancos piden que se pague por adelantado el 30 % del valor de la vivienda que se quiere comprar. Es decir, tendría que pagar cerca de $30 millones por esa vivienda de $90 millones. O $96 millones por la de $320 millones. La buena noticia es que recientemente se lanzó un programa para también financiar este requisito. Es decir, un crédito hipotecario sin cuota inicial. El programa se llama “Ahorra tu arriendo”, del Fondo Nacional del Ahorro (FNA).

Este nuevo producto busca que los ciudadanos que tengan sus cesantías en el FNA puedan convertir el dinero del pago mensual del arriendo en capital para obtener su casa propia. En el caso de vivienda nueva, se puede financiar hasta el 100 % de su valor y, si es usada, la financiación puede llegar hasta el 95 % del total.