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Según el DANE, hoy en Colombia hay más hogares que viven en arriendo que los que son propietarios de su vivienda. Hasta 2022, ocurría lo contrario: la mayoría tenía casa propia. Este cambio plantea una pregunta clave: ¿por qué cada vez menos personas están comprando?
Aunque la brecha no es mucha, llama la atención lo que está pasando con el acceso a la vivienda. En 2024 los hogares que habitaban en arriendo o subarriendo representaron el 40,4 %, mientras que los que tenían casa propia totalmente pagada fueron el 36 %, y los que las están pagando son el 3,5 % (este último grupo ha registrado una sostenida caída en los últimos años, cayendo 1,1 puntos porcentuales desde 2019).
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Si nos atenemos a las cifras, también es justo reconocer que el déficit habitacional en Colombia, es decir, la falta de viviendas adecuadas para la población, ha venido disminuyendo en los últimos años. En 2019, este indicador se ubicaba en 32,8 %, mientras que en 2024 bajó al 26,8 %. De ese total, el 20 % corresponde a déficit cualitativo y el 6,8 % a déficit cuantitativo.
Aún así, decir que casi 27 de cada 100 hogares viven en casas con deficiencias estructurales o no estructurales, en condiciones de cohabitación o hacinamiento no mitigable, además de materiales precarios en pisos y paredes, sigue siendo preocupante.
El Gobierno de Gustavo Petro se trazó una meta de otorgar 50.000 subsidios de vivienda al año en su cuatrienio, lo que implica 200.000 subsidios. Con corte a diciembre del año pasado, la nación había avanzado en 124.047 (con una inversión que supera los $3,7 billones), siendo 2024 un año protagónico, pues se cumplió anticipadamente con la meta al consolidar 50.218 subsidios.
No obstante, en diciembre también se anunció la suspensión del programa ‘Mi Casa Ya’ (principalmente por las limitaciones fiscales que tiene el Gobierno). Este revés ha tenido un impacto diciente, pues es parte importante de la política de vivienda y permite que, con la concurrencia de los subsidios que ofrecen las cajas de compensación familiar, facilita la financiación de este sueño a los hogares de más escasos recursos en el país.
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Según lo reportado por el Ministerio de Vivienda, hay 9.963 subsidios preasignados para 2025, mientras que para 2026 la cifra es de 840. Este cambio ha tenido un impacto importante en el mercado de las viviendas de interés social (VIS).
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, informó recientemente que las ventas e vivienda nueva siguen cayendo en Colombia. En el primer trimestre del año se comercializaron 34.000, 1.000 por debajo frente a las consolidadas en el mismo periodo de 2024.
No obstante, si se comparan con las que se registraban en 2022 la diferencia es notoria, ya que entre enero y marzo de ese año el sector de la construcción ya había comercializado 70.000 unidades de vivienda.
“En el último año las ventas se han estabilizado por el orden de las 150.000 unidades. Esto quiere decir que hoy el mercado de vivienda es igual al que teníamos en 2012. En estos dos años y medio, por los fallos de la política de vivienda, nos hemos devuelto más de una década”, manifestó Herrera.
El directivo de Camacol también manifestó, con preocupación, que los desistimientos de compra (personas que comenzaron a aportar a la cuota inicial pero renunciaron al sueño de tener casa propia) sumaron 33.000 en el último año, de los cuales 24.000 son de unidades de interés social. Él precisa que esto se explica por la falta de cumplimiento en la asignación de subsidios de Mi Casa Ya.
Dice que el Gobierno no tiene voluntad para hablar sobre este tema, pero que de todas formas el sector necesita de vías que le permitan reactivarse. Muestra de esto, asegura, es que los cambios en esta política pública ya suman más de 70.000 hogares “daminificados”
Hoy la oferta de subsidios de vivienda ha recaído, en su mayoría, sobre las cajas de compensación familiar, esto en un país donde la mayoría de trabajadores son informales (es decir, que no cotizan a prestaciones como estas cajas).
A esto se suma los incrementos que, año tras año, vienen consolidando los precios de la vivienda nueva (en parte influenciado por la carestía de los materiales, la mano de obra y la baja oferta de unidades). En 2020 y 2021, estos costos crecían (para el caso de los apartamentos) entre un 3 % y 6 %. En 2023 se acercaron al 12 % y, en 2024 cerraron en un 9,2 %.
También resalta el comportamiento que ha tenido la inflación en el último año. Según el DANE, los costos de alojamiento y servicios públicos han incrementado un 6,29 %. Es decir, el arriendo también ha subido, juntamente con otros gastos relacionados al hogar, lo que resta posibilidades de ahorro que puedan materializarse en una casa propia.
Un ingrediente adicional son las tasas de interés que, si bien han caído, las mismas no han retorcido al ritmo de la inflación, por lo que se siguen considerando altas. También hay que tener en cuenta que el país aún no ha alcanzado su meta de inflación del 3 % (que no se lograría sino hasta inicios del próximo año), por lo que los créditos se siguen considerando costosos.
Vivienda más caras, costos de vidas más elevados, menores subsidios y altas tasas de interés pareciera ser la fórmula que explica el por qué hoy menos colombianos tienen casa propia.
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