:format(jpeg)/www.elespectador.comhttp://thumbor-prod-us-east-1.photo.aws.arc.pub/oUo6Em4QSsaq5L5be0wriHDmw20=/arc-anglerfish-arc2-prod-elespectador/public/WV6CYYFIWNHJBOPZSWLDRZ7NSU.jpg)
Todos han entrado a algún centro comercial que tiene varios locales, o incluso pisos enteros, sin ocupar. Son sombríos, mal cuidados y no generan una buena experiencia para el visitante. Puede que fueran concurridos cuando empezaron, pero fueron muriendo por la falta de renovación y de toma de decisiones estratégicas.
Y puede que este sea un problema derivado del modelo convencional de centro comercial en el que hay una firma que construye el edificio y luego vende los locales. Los copropietarios que surgen de este proceso pagan recurrentemente una administración para la manutención y demás necesidades del edificio, y se reúnen ocasionalmente para tomar decisiones para el bienestar del centro comercial.
Sin embargo, todos los que han estado en una de esas reuniones de copropietarios sabe de lo complejo que es poner de acuerdo a decenas de personas. Así, ncluso una simple decisión, como por ejemplo la de brindar Wifi a los clientes, puede tardar varias reuniones y debates entre los copropietarios. Y es claro que las decisiones más complejas como la de ampliar el centro comercial costarán mucho más trabajo e incluso puede que nunca se ponga en marcha.
Es por esto que la alternativa del único propietario es tan atractiva porque trae con ella rapidez y flexibilidad: se arriendan los espacios a las marcas, cobrándoles una tarifa fija y un parte variable respecto a las ganancias. De esta manera se alinean los intereses pues al propietario le conviene que su arrendatario tenga buenos ingresos.
Este modelo representa la apuesta de Sonae Sierra, una firma portuguesa que administra 86 centros comerciales, en cuatro continentes, de los cuales ha construido 46. Por medio de su estrategia de arrendar y no vender cada año estudia cómo mejorar sus edificaciones, llegando a renovar hasta tres veces algunos de los primeros proyectos que construyó hace más de 30 años.
Son cambios de todo tipo: algunos a gran escala como construir la plazoleta de comidas más grande del mundo,en el centro comercial Colombo en Portugal; estrategias comerciales como la acabar el contrato de arrendamiento con una tienda que ocupa 1.000 metros cuadrados y así abrir espacio para un corredor y seis tiendas más; o incluso nuevos enfoques como priorizar las zonas de descanso de los clientes.
“Todavía es muy común ver a empresas con la creencia que un cliente sentado es uno que no compra. Nosotros, en cambio, nos enfocamos en dar una experiencia confortable. Hemos monitoreado y sabemos que estos detalles terminarán ayudando a las ventas. De hecho, uno de nuestros distintivos es construir baños temáticos: en donde por lo general la gente tiene una mala experiencia, nosotros ponemos juegos o detalles para que se diviertan. Incluso se toman fotos”, cuenta Jorge Morgadinho, arquitecto jefe de Sonae.
Así mismo, las decisiones estratégicas que se han logrado tomar han sido encaminadas al tema de sostenibilidad ambiental: el uso de energía solar y el reciclaje (y tratamiento) de agua han permitido un ahorro de más de $25 millones de euros en los últimos 10 años.
En Colombia
Sonae llegó hace tres años a Colombia por medio de una alianza con Central Control, empresa que opera varios centros comerciales en Cali. El proyecto más ambicioso que se encuentra realizando en el país, en donde implementara su estrategia de arriendo, se encuentra en Cúcuta, capital de Norte de Santander.
El centro comercial que la firma portuguesa se encuentra construyendo se llama Plaza Cúcuta: un proyecto de más $20.000 millones de inversión con un extensión de dos hectáreas, pero que también hace parte de un plan de urbanización de 50 hectáreas en total. El edificio está relacionado, entonces, con el crecimiento residencial de la ciudad.
El presidente de Sonae, Fernando Guedes de Oliveira, explica que “decidimos invertir en Colombia por sus buenos indicadores macroeconómicos, pues el precio del petróleo se está recuperando, y porque ya se percibe una estabilidad económica. Y tenemos como meta que en los próximos cinco años podamos tener presencia en las seis principales ciudades del país”.
Ya se ha logrado comercializar más de la mitad del proyecto, que incluye marcas colombianas e internacionales. El arriendo promedio que se está firmando es de entre cuatro a cinco años, lo que permitirá que el centro comercial permanezca en constante cambio. “De hecho, esperamos hacer modificaciones faltando tres meses para que abramos, y tres meses después de esto”, explicó Morgadinho.
Se trata de una gran apuesta teniendo en cuenta que desde hace año y medio se ha percibido caídas en el comercio en Colombia. Además, construirán el centro comercial en una de las ciudades con mayor desempleo (de más del 13 %), y que recibe una porción importante de la migración venezolana.
Oliveira explica que “es curioso porque la percepción fuera del país es mucho mejor de la que hay al interior. Pero nuestras investigaciones, y de las marcas que vamos a tener en nuestro centro comercial en Cúcuta, coinciden en que el país se está recuperando y que esta ciudad tiene muy buenas cifras de crecimiento. Por lo que vale la pena realizar esta clase de proyectos”.
De esta manera se espera que a finales de este año, o comienzos del siguiente, se realice la apertura del Plaza Cúcuta, que debido a la estrategia de arrendar y no vender intentará permanecer relevante en el tiempo mediante el cambio y la adaptación constantes.
*Artículo posible por invitación de Sonae Sierra