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A juzgar por las estadísticas oficiales de China, el mercado inmobiliario de la nación ha sido notablemente resistente frente al tibio crecimiento económico y los incumplimientos récord por parte de los desarrolladores.
Los precios de las casas nuevas han caído solo un 2,4% desde un máximo en agosto de 2021, según muestran las cifras del gobierno, mientras que los de las casas existentes han caído un 6%.
Pero el panorama que surge de los agentes inmobiliarios y los proveedores de datos privados es mucho más grave.
Estas cifras muestran que los precios de las viviendas usadas caen al menos un 15 % en los vecindarios principales de las principales áreas metropolitanas como Shanghái y Shenzhen, así como en más de la mitad de las ciudades de nivel 2 y 3 de China. Las casas existentes cerca de la sede de Alibaba Group Holding Ltd. en Hangzhou han caído alrededor de un 25% desde los máximos de finales de 2021, según agentes locales.
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Si bien es difícil hacer comparaciones de manzanas con manzanas, los expertos de la industria y los economistas dicen que los índices oficiales de precios de viviendas de China probablemente subestiman la profundidad de la recesión, en parte debido a las metodologías de larga data que luchan por capturar los puntos de inflexión del mercado.
Eso aumenta la preocupación entre los inversores sobre la disponibilidad de datos económicos oportunos en China, donde el acceso a cierta información se ha vuelto cada vez más restringido bajo el gobierno del presidente Xi Jinping. También plantea dudas sobre si los propios responsables políticos tienen una comprensión precisa del mercado cuando diseñan medidas para apuntalar la demanda. Otro riesgo es que los compradores de vivienda cautelosos se mantengan al margen, esperando que las caídas de precios aparezcan en los datos antes de intervenir.
Los analistas dicen que la metodología, que se basa en parte en encuestas en lugar de datos de precios de transacciones, ayuda a las autoridades a suavizar la tendencia y evitar grandes oscilaciones. Por el contrario, en los EE. UU., los índices S&P CoreLogic Case-Shiller ampliamente citados utilizan datos de precios de viviendas recopilados en las oficinas locales de registro de escrituras en todo el país.
Para Henry Chin, que ha pasado más de 20 años investigando los mercados inmobiliarios mundiales, la fuente y la precisión de los datos son fundamentales.
“Los datos de precios de viviendas en muchos países se basan en las transacciones totales del mercado, pero China usa muestras selectivas”, dijo Chin, jefe de investigación para Asia Pacífico en CBRE Group Inc. “Cuando un mercado cae, la verdadera condición del mercado es difícil. reflejarse en tales datos.”
La oficina de estadísticas de China dijo en una explicación en línea que los datos sin procesar sobre los precios de las casas nuevas se basan en todas las ventas y compras registradas en los organismos locales de transacciones de viviendas. Sin embargo, los precios de las viviendas existentes se basan tanto en las ventas de proyectos clave como en encuestas, dijo. El NBS utiliza el índice de precios de Laspeyres, una fórmula común utilizada en todo el mundo, para calcular su indicador de precios de viviendas de 70 ciudades, dijo la oficina de estadísticas a Bloomberg. Los observadores del mercado dicen que la metodología sobre el muestreo y el cálculo del índice sigue siendo ambigua.
Los datos basados en encuestas “sirven para evitar fluctuaciones extremas”, dijo Alicia García Herrero, economista jefe para Asia Pacífico de Natixis SA en Hong Kong. “Pero cuando la gente desconfía de que los precios están cayendo aún más y, por lo tanto, no compran, esos datos anulan su propio propósito”.
Diapositivas de precios
En Hangzhou, cerca de donde tiene su sede Alibaba, los precios de las viviendas en algunos vecindarios han bajado entre un 25% y un 28% desde un máximo alrededor de octubre de 2021, dijeron los agentes. En Lianyang, un área del centro popular entre expatriados y financieros en Shanghái, los precios residenciales han caído entre un 15% y un 20% desde los máximos históricos de mediados de 2021, dijeron.
Incluso en marzo, antes de una nueva desaceleración , más de la mitad de las ciudades de nivel 2 y nivel 3 vieron caer los precios de las viviendas usadas más del 15% desde los picos, escribieron los economistas de Guolian Securities Co. en un informe que cita datos de transacciones de viviendas existentes. proveedor de servicios KE Holdings Inc. Las caídas reales desde los picos podrían ser más pronunciadas, ya que la agencia solo recopila datos a partir de noviembre de 2018, advirtieron los economistas.
Las principales ciudades, que alguna vez se consideraron resilientes frente a una recesión de la vivienda, no son inmunes. Los precios de las viviendas existentes en al menos cinco distritos populares de Shenzhen se han desplomado un 15% en los últimos tres años, según un informe de julio del instituto de investigación inmobiliaria Leyoujia. El centro sur es el mercado inmobiliario menos asequible del país.
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Todas las fuentes de datos en China, ya sean gubernamentales o privadas, enfrentan “desafíos significativos” para compilar una cartera que sea relativamente estable para rastrear los precios de la vivienda, escribieron los economistas de Goldman Sachs China dirigidos por Wang Lisheng en el informe de julio. En su evaluación de las medidas de precios de la vivienda en China, dijeron que no hay un indicador “perfecto”.
“La debilidad de la propiedad es quizás el obstáculo de crecimiento más desafiante en medio de la recuperación posterior a la reapertura en curso de China y, por lo tanto, el impulso y el sentimiento en el sector inmobiliario tienen implicaciones significativas para el crecimiento y las políticas”, escribió Wang. “Los precios de las viviendas merecen más atención en medio del tira y afloja en el sector inmobiliario entre las persistentes presiones a la baja y las crecientes esperanzas de alivio”.
La brecha de percepción sobre los precios de la vivienda se deriva en parte de la amplia gama de palancas políticas que las autoridades tienen a su disposición. Mientras que países como Australia, Singapur o los EE. UU. tienden a endurecer los límites de préstamo a valor o elevar las tasas de interés, China puede ir más allá y prohibir que cualquier persona que no haya nacido en una ciudad en particular compre viviendas o limitar la cantidad de propiedades que una persona tiene. permitido poseer.
“Las debilidades en las estadísticas de precios de la vivienda difícilmente mejoran las cosas”, dijo Bert Hofman, ex director del Banco Mundial en China y ahora en la Universidad Nacional de Singapur. Esto “puede funcionar ahora en contra de determinar la política correcta para estabilizar el mercado”.
Primeras Viviendas
El gobierno chino también interviene directamente en los precios. Como la mayoría de las casas nuevas en China se venden antes de construirse, una distorsión proviene de un techo regulatorio en esos proyectos. A través de un " permiso de preventa “, las autoridades locales de vivienda establecen los precios de las viviendas a los que los desarrolladores pretenden vender las propiedades.
Desde 2016, el enfoque mantuvo con éxito los precios de las casas nuevas en las ciudades más grandes en gran medida estables después de un frenesí de compra de casas , incluso cuando los valores de las casas existentes continuaron aumentando. Luego, cuando los precios comenzaron a caer, el arreglo ayudó a que las nuevas residencias disminuyeran menos, a pesar de una severa desaceleración.
“La brecha de precios se ha convertido en una gran perturbación para leer correctamente el mercado interno”, dijo Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación y Desarrollo de E-house China. “Algunos proyectos nuevos populares hacen que la gente sienta que el mercado está al rojo vivo, pero en realidad, algunos proyectos suburbanos son realmente difíciles de vender”.
Casas Existentes
Los precios de las viviendas existentes también se han visto afectados por distorsiones en los últimos años, según los analistas de Goldman. Desde 2021, los gobiernos de más de una docena de ciudades importantes establecieron el llamado “mecanismo de tasa de referencia” para el mercado de viviendas existentes, sustituyendo los precios basados en el mercado con los sugeridos por el gobierno para calmar la fiebre por la compra de viviendas.
Además de estos, también existe una práctica de larga data para crear contratos separados con precios de viviendas existentes más bajos a efectos fiscales, lo que hace que los precios en las transacciones oficiales sean artificialmente más bajos que los reales.
Los precios reales de las transacciones son difíciles de conseguir, según Guo, un agente inmobiliario con sede en Shanghái que pidió ser identificado solo por su apellido por tratar un asunto delicado. Los datos de las transacciones a menudo reflejan los precios artificialmente bajos presentados por los compradores y vendedores ante las autoridades, en lugar de los precios reales de las transacciones, agregó.
Un mercado de bienes raíces en el que se cuestiona la precisión de la información puede frenar a los compradores y podría significar que las respuestas políticas futuras sean más difíciles de determinar.
“Beijing ya ha hecho algunas cosas para aliviar las tensiones en el sector inmobiliario, pero ha sido demasiado lento y muy poco”, dijo Lu Ting, economista jefe para China de Nomura Holdings Inc. “En algún momento, Beijing se verá obligado a tomar más medidas para detener la espiral descendente”.
