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La confusión es frecuente. Una persona compra un apartamento, firma la escritura, paga impuestos y sale de la notaría convencida de que el trámite terminó.
Pero en Colombia la historia no acaba ahí.
La escritura pública y el certificado de tradición y libertad aparecen en casi cualquier negocio inmobiliario, aunque cumplen funciones diferentes. Uno registra el acuerdo entre las partes. El otro permite verificar qué ha ocurrido con el inmueble a lo largo de los años.
La diferencia parece técnica, pero puede definir la seguridad jurídica de una compra que involucra cientos de millones de pesos.
¿Qué es una escritura pública?
Cada vez que una persona compra una casa, constituye una hipoteca o recibe un inmueble mediante una donación, el acto debe quedar consignado en un documento público elaborado por una notaría.
Ese documento es la escritura.
Allí aparecen las partes involucradas, la descripción del predio, el valor de la negociación y las condiciones pactadas. Es, en esencia, el soporte jurídico del negocio.
Su existencia está respaldada principalmente por el Decreto 960 de 1970, conocido como Estatuto Notarial, además de varias disposiciones del Código Civil.
Las notarías cumplen una función de autenticidad. Verifican identidades, reciben la manifestación de voluntad de las partes y dejan constancia formal de lo ocurrido.
Firmar la escritura no es el último paso
Aquí suele aparecer una de las mayores confusiones del mercado inmobiliario.
Muchas personas asumen que el cambio de dueño ocurre en el instante en que se firma la escritura. Jurídicamente, el asunto es un poco más complejo.
Después de salir de la notaría, el documento debe llegar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Allí se inscribe en la matrícula inmobiliaria del predio.
Ese paso es el que produce efectos frente a terceros y consolida la transferencia del dominio dentro del sistema registral colombiano.
Por eso, cuando abogados especializados revisan una compraventa, rara vez se conforman con ver la escritura. También verifican que el registro haya sido realizado correctamente.
La Ley 1579 de 2012, que regula el registro de instrumentos públicos en Colombia, establece precisamente el alcance de ese proceso.
¿Qué es el certificado de tradición y libertad?
Mientras la escritura fotografía un momento específico, el certificado de tradición muestra una película completa.
Cada inmueble registrado en Colombia cuenta con una matrícula inmobiliaria. Allí se van acumulando los principales acontecimientos jurídicos que afectan la propiedad.
- Una venta.
- Una hipoteca.
- Un embargo.
- Una sucesión.
- Una afectación a vivienda familiar.
Todo queda reflejado en ese historial.
Cuando alguien solicita un certificado de tradición y libertad, accede precisamente a ese registro acumulado.
Por eso suele ser uno de los primeros documentos que revisan compradores, bancos y constructoras antes de comprometer recursos en una operación.
¿Para qué sirve el certificado de tradición?
Una vivienda puede lucir impecable por fuera y, al mismo tiempo, esconder problemas jurídicos que no son visibles durante una visita.
El certificado ayuda a despejar varias de esas dudas.
Permite identificar quién aparece como propietario registrado, si existe una hipoteca vigente, si pesa algún embargo sobre el inmueble o si hay restricciones que puedan afectar una futura venta.
En el sector financiero, esa revisión forma parte de la rutina. Los bancos necesitan saber exactamente qué están recibiendo como garantía antes de desembolsar un crédito hipotecario.
¿Cuál documento demuestra quién es el propietario?
En la práctica, el documento que permite verificar quién aparece registrado como propietario es el certificado de tradición y libertad actualizado.
La escritura sigue siendo fundamental porque contiene el negocio jurídico que originó la transferencia. Sin embargo, la situación registral vigente se consulta a través de la matrícula inmobiliaria y del certificado expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro.
Por eso ambos documentos suelen analizarse de manera conjunta durante los estudios de títulos y las compraventas de vivienda.
La falsa tradición: uno de los riesgos más conocidos del mercado inmobiliario
Dentro del sector inmobiliario existe una expresión que suele generar preocupación entre compradores y entidades financieras: falsa tradición.
El concepto aparece cuando existen problemas en la cadena de titularidad del inmueble o cuando determinados actos no produjeron plenamente los efectos jurídicos necesarios para consolidar la propiedad.
Aunque cada caso requiere análisis particular, la situación puede generar incertidumbre sobre la calidad del derecho que posee quien pretende vender.
Precisamente por eso los bancos, las fiduciarias y los abogados realizan verificaciones exhaustivas antes de aprobar créditos o cerrar negocios inmobiliarios de alto valor.
¿Cuánto cuesta el certificado de tradición en 2026?
A mayo de 2026, la expedición electrónica del certificado de tradición y libertad tiene una tarifa cercana a los $23.000, según los valores publicados por la Superintendencia de Notariado y Registro.
El trámite puede realizarse por internet con el número de matrícula inmobiliaria del predio.
Las escrituras públicas siguen una lógica diferente. Su costo depende del valor de la operación y de las tarifas notariales vigentes para cada año.
¿Qué documento se debe revisar primero al comprar una vivienda?
La secuencia habitual comienza con el certificado de tradición.
Antes de negociar precios, firmar promesas de compraventa o iniciar trámites bancarios, conviene conocer qué muestra la matrícula inmobiliaria del predio.
Solo después de revisar esa información tiene sentido avanzar hacia la escritura pública y el posterior registro de la transferencia.
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