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En muchos barrios y veredas del país aparecen avisos como: “vendo lote pequeño” o “se vende una parte de este terreno”. El negocio pinta simple hasta que llega el paso de formalizarlo.
Ahí surge la pregunta: ¿un terreno de cualquier tamaño se puede escriturar o hay un mínimo exigido? La respuesta depende, primero, de si el predio es urbano o rural y, segundo, de si lo que se pretende vender es un lote nuevo que saldría de dividir el terreno.
Predios rurales
En el caso de los predios rurales, no existe un metraje “mínimo” uniforme. La ley establece reglas si una división de un terreno grande, por ejemplo, deja un predio por debajo de la Unidad Agrícola Familiar (UAF), un umbral que varía por municipio.
La Ley 160 de 1994 prohíbe fraccionar por debajo de esa unidad y advierte que los actos que produzcan ese resultado pueden quedar viciados (podrían quedar en riesgo de nulidad).
En un concepto jurídico, el Ministerio de Vivienda recuerda que cuando se pide una licencia de subdivisión en suelo rural, el punto de partida es verificar si la división respeta la UAF.
Predios urbanos
En suelo urbano, si la compraventa implica “sacar” un lote nuevo de un predio mayor, el foco está en la subdivisión y en si esa división cumple las condiciones urbanísticas y de licencia.
El Decreto 1077 de 2015 encuadra la subdivisión dentro del régimen de licencias urbanísticas y los tamaños mínimos de lote (cuando existen) suelen quedar amarrados a la norma local: el POT y sus reglamentos por zonas, usos y tratamientos.
Antes de escriturar tenga en cuenta
Para la abogada Aura Vargas, el tamaño del lote no es lo primero que decide si una compraventa se puede llevar a escritura.
Lo primero, como se decía anteriormente, es verificar si se está vendiendo un predio ya definido o si la venta depende de “sacar” un lote nuevo de una división. En ese segundo caso es donde suelen aparecer los límites: en rural, porque la división no puede dejar el terreno por debajo de la UAF; y en urbano, porque para que ese lote exista como tal debe cumplir las reglas de subdivisión y lo que permite el POT.
Hecho ese filtro, Vargas señala que no ve una prohibición general para que una notaría escriture una compraventa solo por el tamaño. El punto, insiste, es que el lote que se pretende vender exista legalmente y no sea apenas “una parte” del terreno sin los requisitos para convertirse en predio independiente.
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