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En Colombia no basta con la voluntad del inquilino para pasarle un contrato de arriendo a otra persona. La ley es clara en eso, aunque casi nadie la conoce hasta que se topa con el problema. El Código Civil, la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio coinciden en un mismo requisito, aunque cada uno lo aplica de manera diferente según se trate de vivienda o de un local comercial.
Siempre con autorización
El punto de partida es el artículo 2004 del Código Civil, vigente desde hace más de un siglo para regular la relación entre arrendador y arrendatario:
Dicha norma indica que: “el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”.
Daniel Amado Murillo, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de Colombia, precisa que la cesión solo es legal cuando el propietario del inmueble la autoriza de manera expresa. El arrendatario no puede tomar esa decisión por su cuenta, ni siquiera avisando con antelación o consultando informalmente al dueño.
Esa autorización, según el docente, debe quedar consignada en el contrato original. Y si no quedó ahí desde el principio, todavía hay una salida: firmar un otrosí que refleje la voluntad de ambas partes, sobre todo la del propietario, frente a la cesión.
Hay un detalle que muchos inquilinos pasan por alto, advierte Amado: cuando el contrato de arrendamiento tiene un seguro asociado, la cesión también necesita el consentimiento de la aseguradora para ser válida.
Qué pasa se hace sin permiso
En el caso específico de la vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece qué puede hacer el propietario cuando el arrendatario cede o subarrienda sin su autorización.
El artículo 17 de esa norma le da al arrendador dos caminos: dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble, o celebrar un contrato nuevo directamente con quien esté ocupando el espacio, sea el cesionario o el subarrendatario. En ese segundo escenario, el contrato original queda sin efecto.
Esa decisión, eso sí, no puede tomarse de manera verbal. La ley exige que se le comunique por escrito al arrendatario original.
Arriendo de locales comerciales
El artículo 523 del Código de Comercio invierte la regla que rige para vivienda: mientras que en un apartamento el subarriendo está prohibido salvo autorización expresa, en un local comercial el arrendatario puede subarrendar hasta la mitad del inmueble sin necesidad de un permiso explícito del propietario, a menos que el contrato lo prohíba por escrito. La autorización, en este caso, puede ser tácita.
La cesión del contrato, sin embargo, conserva la misma exigencia de fondo: solo es válida si el arrendador la autoriza. Pero hay una excepción que no existe en materia de vivienda: cuando alguien vende su negocio, con clientela, inventario y todo lo que lo compone, el contrato de arriendo del local se cede junto con esa venta, sin que el propietario tenga que dar su visto bueno.
La Corte Constitucional respaldó esa regla en 1996, al considerar que el contrato de arrendamiento hace parte del establecimiento de comercio y que su cesión es, entonces, una consecuencia lógica de venderlo.
Eso sí: si la cesión se pacta por separado, es decir, sin que medie la venta del negocio, ahí sí vuelve a operar la regla general y el arrendador debe autorizarla para que tenga validez.
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