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Si alguna vez ha revisado el recibo del impuesto predial y se ha preguntado por qué el valor que aparece ahí no tiene nada que ver con lo que costaría vender su apartamento o casa, la respuesta está en la diferencia entre dos conceptos presentes en cuestiones inmobiliarias en Colombia: el avalúo catastral y el avalúo comercial. Parecen lo mismo, pero no lo son, y confundirlos puede tener consecuencias.
Qué es el avalúo catastral y para qué sirve
El avalúo catastral es, en palabras del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), “el ejercicio técnico y matemático que permite obtener el valor de una propiedad, con el fin de que sea incluida dentro del inventario predial municipal y que sirva como base para la liquidación de los impuestos municipales, administración fiscal y otras actividades relacionadas”.
En términos más sencillos, es el valor que el Estado le asigna a un predio para cobrar el impuesto predial.
Hernando Espitia, director de la Escuela de Contabilidad y Finanzas Globales del Politécnico Grancolombiano, explica que ese valor se determina con base en varios factores: la extensión del terreno, el tipo de construcción, los materiales y acabados, el uso del predio (comercial o residencial) y el entorno, que incluye vías de acceso, servicios públicos y transporte cercano.
Por su parte, Esteban García Jimeno, Senior Counsel en Holland & Knight, afirma que el avalúo catastral tiene efectos principalmente tributarios: “es la valoración que hace la autoridad catastral competente que tiene efectos principalmente para efectos tributarios, esto es, para la determinación de la base gravable del impuesto predial, así como determinar en algunos casos el costo fiscal para efectos de otro tipo de impuestos como la ganancia ocasional”.
Qué es el avalúo comercial y cómo se calcula
El avalúo comercial, en cambio, busca determinar cuánto vale realmente un inmueble en el mercado. Espitia explica que este valor está atado a condiciones de oferta y demanda: cuántos inmuebles similares se están vendiendo en la zona, la antigüedad del predio, los acabados, las zonas comunes y los servicios disponibles. “El avalúo comercial es lo que la gente estaría dispuesta a pagar”, resume el docente del Politécnico Grancolombiano.
Para García Jimeno, Senior Counsel en Holland & Knight, el avalúo comercial “es el valor que podría tener dicho inmueble en una transacción en condiciones de mercado según sus características”, y su cálculo debe seguir metodologías específicas reguladas por el IGAC para que tenga validez en procesos administrativos y judiciales.
Germán Cuéllar, abogado líder de Derecho Civil de Scola Abogados, añade que a diferencia del catastral (que hace una valoración genérica y masiva), el avalúo comercial es individualizado. Tiene en cuenta mejoras realizadas al inmueble, tipo y calificación de acabados, vetustez, reportes de valor del suelo de la Lonja de Propiedad Raíz, ubicación, vías de acceso y perspectivas de valorización, entre otros factores. Para este tipo de avalúo, agrega, “evidentemente será indispensable acudir a un perito experto en la materia”.
¿Por qué estos avalúos casi nunca coinciden?
Buena parte de la respuesta está en el origen de cada uno. El catastral busca fijar una base para el cobro de impuestos, no reflejar el mercado. Por eso, según Cuéllar, “debe ser inferior al comercial, sin sobrepasar el 60 %”.
A eso se suma un problema histórico. García Jimeno apunta que durante años hubo “un rezago en la actualización de los valores catastrales, que suelen incorporar valoraciones que difieren en la actualidad de forma determinante de los valores de mercado”.
Espitia coincide en lo anterior: hasta hace poco los avalúos catastrales eran “valores muy desactualizados y muy bajos respecto al valor comercial”, aunque hoy Bogotá, Cundinamarca y la mayoría de departamentos ya han hecho ajustes significativos.
Ahora bien, ¿cuándo le importa al propietario conocer la diferencia entre estos dos avalúos?
Casi siempre que haya dinero de por medio. García Jimeno señala que conocer la diferencia es especialmente importante “para los efectos tributarios que puedan generarse por la propiedad o actos de disposición respecto del inmueble”, como el pago del impuesto predial o la liquidación de la ganancia ocasional al momento de vender.
Espitia lo pone en términos más cotidianos: el avalúo comercial es el que importa a la hora de negociar. Es el que refleja cuánto estaría dispuesto a pagar un comprador en el mercado real, y ese valor varía según los acabados del inmueble, la oferta disponible en la zona y las condiciones del entorno.
Para Cuéllar, un avalúo comercial bien hecho puede incluso beneficiar al propietario: sus resultados “pueden llegar a beneficiar al propietario del inmueble que ha realizado mejoras importantes al inmueble o ha resultado favorecido por aspectos como la valorización”.
La actualización catastral avanza
Con la implementación del catastro multipropósito, Colombia está avanzando hacia una política que busca que el avalúo catastral se acerque al valor real de los predios. García Jimeno explica que “de acuerdo con la ley, deben existir procesos de actualización que procuren la equiparación de los valores comerciales con el avalúo catastral”.
Ese proceso ya tiene efectos. García Jimeno advierte que hoy se conocen casos en distintos municipios y distritos donde los avalúos catastrales han llegado a superar el valor comercial real del predio, algo que antes era inusual. Para quienes se encuentren en esa situación, el camino es acudir a procedimientos administrativos ante el Gestor Catastral competente para solicitar una revisión.
Para eso, agrega, “es fundamental contar con un avalúo comercial efectuado por un avaluador reconocido y certificado, que prepare el estudio siguiendo los parámetros y metodologías del IGAC”.
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