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En Colombia, vender un inmueble no significa que necesariamente se tenga que pagar impuesto a la ganancia ocasional.
Para saber si este impuesto aplica en 2026, no basta con mirar el valor de la transacción: también hay que revisar desde hace cuánto se tiene el bien, qué utilidad dejó la venta y si la operación cumple los requisitos que fija la norma tributaria.
Qué dice la ley
De acuerdo con el artículo 300 del Estatuto Tributario, la utilidad obtenida por la venta de un inmueble se considera ganancia ocasional cuando se cumplen dos condiciones al mismo tiempo:
- Que el bien tenga la calidad de activo fijo para el contribuyente y que haya sido poseído por dos años o más, contados desde la fecha de adquisición hasta la de venta.
- Si la venta del inmueble ocurre antes de que se cumplan esos dos años, la utilidad deja de considerarse ganancia ocasional y pasa a tributar como renta ordinaria.
A partir de ahí surge una de las principales dudas en estos temas: ¿Existe un monto específico desde el cual se empieza a cobrar este impuesto?
Sobre ese punto, Natalia González, abogada en Foccus Consultores, explicó que este impuesto no se cobra simplemente por superar cierto valor de venta, pues lo que se grava es la utilidad de la operación y no únicamente el precio total del inmueble.
Cómo calcular la ganancia ocasional
La abogada de Foccus Consultores afirma que este impuesto no se liquida sobre todo el valor de venta del inmueble, sino sobre la utilidad obtenida en la operación. Es decir, sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien.
Además, precisó que, cuando la operación califica como ganancia ocasional, la tarifa general aplicable en 2026 es del 15 % sobre esa utilidad.
Sobre el costo fiscal, Natalia González apunta que “corresponde al valor base reconocido tributariamente” para determinar la utilidad o pérdida en el momento de la venta.
En esa base pueden entrar no solo el precio de compra del inmueble, sino también algunos costos asociados a la adquisición, ciertas mejoras o inversiones que hayan aumentado el valor del bien, prolongado su vida útil o mejorado su capacidad de uso y, en el caso de bienes inmuebles, las contribuciones por valorización.
La abogada de Foccus Consultores también señaló que, cuando el contribuyente está obligado a llevar contabilidad, debe descontarse la depreciación fiscal acumulada, lo que puede aumentar la utilidad gravada al momento de vender.
Así las cosas, si una persona compró un inmueble en COP 300 millones, por ejemplo, y luego lo vendió en COP 450 millones, la diferencia inicial sería de COP 150 millones. Pero esa no siempre será la base final del impuesto: primero hay que establecer el costo fiscal correcto del bien, sumando los valores que la norma permite reconocer.
Si, después de incluir esos valores, el costo fiscal reconocido fuera de COP 340 millones, la utilidad gravable sería de COP 110 millones. En ese caso, si la operación cumple los requisitos para ser tratada como ganancia ocasional, el impuesto sería del 15 % sobre esos COP 110 millones, es decir, unos COP 16,5 millones.
Exenciones y beneficios tributarios
también existen beneficios tributarios aplicables a la ganancia ocasional derivada de la venta de vivienda.
Natalia González, abogada en Foccus Consultores, explicó que el artículo 311-1 del Estatuto Tributario contempla una exención para las primeras 5.000 UVT de la utilidad obtenida en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural.
Sin embargo, este beneficio no aplica en cualquier caso.
González precisó que, para acceder a esa exención, el inmueble debe corresponder efectivamente a la vivienda en la que habita el contribuyente de manera habitual, es decir, a su casa o apartamento de residencia. Además, la utilidad obtenida en la venta debe calificar como ganancia ocasional, lo que supone que el bien haya sido poseído durante dos años o más.
Además, la norma exige que la totalidad de los recursos obtenidos en la venta se destine a la compra de otra vivienda o al pago total o parcial de uno o varios créditos hipotecarios vinculados al inmueble vendido, siempre que se cumplan las condiciones reglamentarias.
Según explicó la abogada, esa destinación puede hacerse mediante cuentas AFC o a través de abonos directos a créditos hipotecarios, según corresponda.
La experta advirtió que, si los recursos se usan para fines distintos o no se cumplen las condiciones de trazabilidad exigidas por la norma, el contribuyente puede perder el beneficio tributario.
En palabras de Natalia González, esta exención puede reducir de forma importante la carga fiscal en operaciones de cambio de vivienda, pero exige cumplir de manera estricta los requisitos previstos por la ley.
Errores frecuentes al declarar ganancia ocasional
La declaración de la ganancia ocasional por venta de inmuebles también suele venir acompañada de errores que pueden salir caros.
Natalia González explicó que uno de los más frecuentes es clasificar como ganancia ocasional un ingreso que en realidad debería tratarse como renta ordinaria, especialmente en los casos de contribuyentes que desarrollan actividades inmobiliarias o venden bienes que no tienen la naturaleza de activo fijo.
Otro error común, señaló, está en la determinación del costo fiscal. Esto puede ocurrir tanto por no incluir correctamente costos asociados a la adquisición o mejoras debidamente soportadas, como por sumar gastos que no califican tributariamente, como ciertas reparaciones locativas.
A eso se suma que, en los casos de contribuyentes obligados a llevar contabilidad, la depreciación fiscal acumulada debe restarse del costo fiscal, lo que puede aumentar la utilidad gravada.
González también advirtió que muchas personas aplican mal los beneficios tributarios, en especial la exención por venta de vivienda habitual. Según explicó, es frecuente que se desconozcan los requisitos sobre la destinación de los recursos, los plazos o las condiciones de trazabilidad exigidas por la norma, lo que puede terminar en la pérdida del beneficio.
Finalmente, la abogada alertó sobre el riesgo de escriturar por un valor inferior al real para reducir la carga tributaria. Según explicó, la DIAN puede desconocer el valor pactado si este no corresponde al valor comercial del inmueble, reliquidar el impuesto y aplicar sanciones.
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