¿A comprar vivienda? La cuenta regresiva para aprovechar intereses en mínimos

El estallido del paro nacional, el retiro de la reforma tributaria, la pérdida del grado de inversión, los bloqueos en las vías, la disparada de la inflación en mayo y la reactivación de prácticamente todas las actividades comerciales están cambiando la economía colombiana. Si bien se trata de un fenómeno con todo un espectro de implicaciones, hay una en particular que podría ser especialmente sensible para los sueños de los colombianos: se inició la cuenta regresiva para comprar vivienda por medio créditos con las tasas de interés más bajas de la historia.

El estallido del paro nacional, el retiro de la reforma tributaria, la pérdida del grado de inversión, los bloqueos en las vías, la disparada de la inflación en mayo y la reactivación de prácticamente todas las actividades comerciales están cambiando la economía colombiana. Si bien se trata de un fenómeno con todo un espectro de implicaciones, hay una en particular que podría ser especialmente sensible para los sueños de los colombianos: se inició la cuenta regresiva para comprar vivienda por medio créditos con las tasas de interés más bajas de la historia.

Una de las pocas cosas buenas de la pandemia fueron las excelentes condiciones que surgieron para comprar vivienda por medio de créditos. Coincidieron factores que tal vez no se vuelvan a repetir.

A raíz de la crisis económica, el Banco de la República bajó su tasa de interés del 4,25 % al 1,75 % entre el segundo y tercer trimestre de 2020. Paralelamente, las tasas de interés hipotecario cayeron un punto porcentual en promedio, hasta mínimos históricos: los intereses para las Viviendas de Interés Social (VIS, que valen menos de 150 salarios mínimos) bajaron del 11,5 % E. A. al 10,5 % E. A., y la de viviendas No VIS (de más de 150 salarios mínimos) bajaron del 10,5 % E. A al 9,5 % E. A.

Asimismo, en el tercer trimestre de 2020 el Gobierno recapitalizó su política de vivienda para impulsar la economía colombiana, imponiendo la meta de entregar 200.000 subsidios para 2022. Por esto, ahora prácticamente hay auxilios para todos los segmentos de inmuebles y perfiles de usuario.

Por ejemplo, para comprar viviendas VIS está el programa Mi Casa Ya, que subsidia tanto la cuota inicial como la tasa de interés (los pagos mensuales se reducen en 30 % en promedio); para viviendas No VIS hay un subsidio que da un apoyo mensual de $439.000 por siete años para inmuebles entre $131 y $438 millones. Y hace unas semanas se lanzó un programa especial para jóvenes (entre 18 y 28 años), con el que accederán a una tasa del 7 % E. A. (la más baja de la historia) y el Gobierno servirá como fiador.

La combinación de tasas de interés hipotecarias en mínimos y la robusta oferta de subsidios llevaron a que desde septiembre de 2020 Colombia no termine mes sin romper récords de ventas de vivienda, sobre todo en el segmento VIS.

Sin embargo, entre los analistas financieros hay un consenso de que es inevitable que desaparezcan las tasas hipotecarias más bajas de la historia. La situación está cambiando debido a las presiones inflacionarias que están surgiendo en Colombia.

Una de las principales razones es la recuperación de la economía: en el primer trimestre de 2021 el PIB creció 1,1 %, por encima de lo esperado. Incluso, entidades como Fedesarrollo anunciaron que elevarán su pronóstico de crecimiento económico de este año.

No es solo un efecto local. De hecho, por la misma tendencia de recuperación económica y por el avance de los programas de vacunación, la inflación está subiendo a escala global. Pero Colombia sí tiene una serie de factores particulares que están generando una presión inflacionaria adicional.

Por un lado, está la pérdida del grado de inversión en la escala de Standard & Poor’s: si bien ya estaba descontado, e incluso las compras de deuda colombiana aumentaron en mayo, perder la calificación es claramente un factor de incertidumbre. Sobre todo para una economía cuya deuda asciende a $600 billones (60 % del PIB), de los cuales $234 billones (US$60.000) es deuda externa. Sumado a que el Gobierno está en su segundo intento de aprobar una reforma tributaria que sane un déficit fiscal que subió a $90 billones por la pandemia.

Entonces, aunque la tasa de cambio no se disparó tras perder el grado de inversión, ahora el país tiene mayor que riesgo de que el dólar se mantenga caro y propenso a subir. En especial si las condiciones globales cambian y los inversionistas internacionales deciden alejarse de inversiones arriesgadas. Y cabe recordar que a Colombia le duele la devaluación, pues el 15 % de los bienes de la canasta familiar son importados, según Raddar.

Por otro lado, los bloqueos que surgieron en el marco del paro nacional dejaron efectos visibles en la inflación: el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) reveló que en mayo de 2021 el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una variación mensual del 1 % (en 2020 fue -0,32 %) y una anual del 3,3 % (en 2020 fue 2,85 %). Es decir, la inflación acumulada en lo corrido del año se sitúa en 3,18 % (en 2020 fue 1,5 %).

Los alimentos cubren 88 de los 100 puntos básicos de la variación mensual de la inflación en mayo. Lo que refleja el impacto que han tenido los bloqueos a las vías durante el paro nacional. De hecho, desde 2009 no se no veía un alza tan fuerte en los alimentos, que registraron una variación mensual del 5,37 %.

Si bien la inflación de alimentos se debe revisar con cabeza fría por ser un choque de oferta que no necesariamente tiene implicaciones de mediano plazo, se suma a la combinación de factores desatados en el último par de meses que está presionando los precios en Colombia. Y cuanto más sube la inflación, menos tiempo queda para comprar vivienda con tasas históricamente bajas. ¿Por qué?

Por las mayores presiones inflacionarias, el Banco de la República podría subir su tasa de interés antes de lo esperado, influyendo en las tasas de interés de los créditos en Colombia. De hecho, para algunos analistas quedarían pocos meses para ver el primer incremento del emisor.

Felipe Campos, director de investigaciones económicas de Alianza Valores, explicó: “Esperamos que el Banco de la República arranque a subir tasas de interés a finales de este año, y para el 2023 esperamos que su tasa se ubique en 4 %. Es decir, en dos años las tasas del emisor deberían ya estar en cifras prepandemia. En ese orden de ideas, las tasas de interés hipotecarias también regresarían a cifras similares a las de antes del COVID-19, subiendo al menos un punto porcentual”.

Esto significa que quedarían menos de dos años para aprovechar las tasas de interés hipotecarias históricamente bajas. De hecho, lo conveniente sería comprar en máximo un año y no esperar que se transmita el efecto a los créditos de vivienda.

Juan David Ballén, gerente de investigaciones económicas de Casa de Bolsa, también cree que el Banco de la República subirá su tasa de interés en el cuarto trimestre de 2021. Pero para el analista, “también se debe vigilar de cerca los títulos de deuda colombiana (TES), pues las tasas de los TES han subido este año y eventualmente esto terminará incidiendo en los créditos hipotecarios”. Sin embargo, Ballén cree “el alza de tasas hipotecarias podría ser suavizada por robusta oferta de subsidios del Gobierno. Por lo que, de todas formas, hay muy buenas oportunidades y condiciones para comprar vivienda”.

En efecto, los subsidios del Gobierno representan una oportunidad, pero es claro que nunca sobra esa ayuda extra de tener tasas hipotecarias de mercado en mínimos históricos. Ese punto porcentual de incremento hace una gran diferencia para un préstamo de vivienda.

Supongamos que hay un crédito de vivienda de $200 millones a quince años. Con una tasa del 11,5 % E. A., se pagarían $207 millones de intereses al final del crédito. Pero si la tasa fuera del 10,5 % E. A. se pagarían $187 millones. Es decir, ese punto porcentual menos representa un ahorro de $20 millones.

Por fortuna, todavía hay tiempo para aprovechar a comprar vivienda con tasas de interés en mínimos. Incluso hay un margen de tiempo para emprender un plan de ahorro por más de un año. Pero si va a tomar esta oportunidad, es claro que debe procurar elegir un préstamos con tasas fijas, de lo contrario (con UVR) tanto el saldo de su deuda como las cuotas mensuales sentirán el efecto de la inflación.

Es ahora o nunca, pues no se sabe cuándo el país volverá a ver tasas de interés hipotecarias en mínimos históricos, que coincidan con una robusta oferta de subsidios. La ventana de oportunidad sigue abierta, pero ya comenzó a cerrarse.