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¿En cuánto quedó la cuota de administración? Es una de las preguntas más frecuentes entre los copropietarios, especialmente este año, tras el significativo aumento del salario mínimo.
Según explica Ángela Montero, directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, el incremento del mínimo es uno de los factores que más incide en los ajustes anuales de las cuotas de administración, ya que impacta de manera directa los contratos de vigilancia, aseo y otros servicios tercerizados.
Aunque no existe una cifra promedio del peso que tiene el salario mínimo en los costos operativos de las copropiedades en el país, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), estima que los rubros que son intensivos en mano de obra pueden superar el 60 % del presupuesto, dependiendo de varios aspectos, como el tamaño del conjunto, el número de las torres, las zonas comunes y si cuenta con vigilancia 24/7.
A pesar de que el salario mínimo, y su respectivo incremento (que fue del 23 % sin tener en cuenta el subsidio de transporte) tiene un peso importante en las finanzas de una copropiedad, eso no quiere decir que sea obligatorio que las cuotas de administración aumenten en el mismo porcentaje.
Como precisa Fedelonjas, “no existe un tope ni una regla automática legal como ocurre con el arriendo de vivienda urbana. En propiedad horizontal, la Ley 675 de 2001 dispone que la asamblea general de copropietarios es la que aprueba el presupuesto anual y, con base en ese presupuesto, define las cuotas de expensas ordinarias y extraordinarias”.
En suma, son los dueños de las viviendas quienes, en asamblea general, deben aprobar dicho incremento. Montero precisa que parte de las funciones que tiene la administración es elaborar un presupuesto anual (el cual refleja el alza de la cuota) y presentarlo a los copropietarios para su votación.
Muchas administraciones presentan varios escenarios presupuestales —unos más austeros que otros, pero sin generar déficit— para que sea la asamblea la que tome la decisión. En este proceso, se recomienda que el consejo de la copropiedad analice previamente las propuestas antes de llevarlas a votación.
“Por eso, no es obligatorio que la cuota suba al mismo ritmo del salario mínimo; puede suceder, pero solo si así lo sustenta el presupuesto y/o lo fija el reglamento o una decisión previa”, añade la profesional, quien señala que la administración no puede operar un aumento automático si no está incluido dentro del reglamento de propiedad horizontal, o que tenga previa autorización de la asamblea.
“En caso de que ello ocurra, se tendría que iniciar una acción de tipo judicial, o un mecanismo alternativo de resolución de conflictos”, puntualiza.
¿En qué casos la cuota puede subir menos del incremento del salario mínimo?
Según Fedelonjas, cuando:
• El conjunto no tiene vigilancia 24/7 o tiene una operación más simple (menos personal/turnos).
• Se renegocian contratos de vigilancia/aseo o se logran eficiencias (tecnología, reorganización de turnos, proveedores).
• No hay obras relevantes y los gastos de mantenimiento, pólizas o servicios comunes se mantienen estables.
• Hay superávit o reservas suficientes que reducen la necesidad de incrementar expensas (según lo que apruebe la asamblea).
• En todo caso, la referencia (IPC, otra) solo aplica si la asamblea la adopta y el presupuesto la soporta.
¿En qué casos puede subir más?
Pueden subir más cuando el presupuesto evidencia aumentos fuertes en rubros como:
• Vigilancia y aseo (salarios, prestaciones, recargos, estructura de turnos).
• Servicios públicos de zonas comunes.
• Mantenimientos obligatorios (ascensores, bombas, redes, sistemas eléctricos) y correctivos. • Seguros/pólizas exigidos más costosos.
• Necesidad de cuotas extraordinarias o incremento del fondo de imprevistos, si la asamblea lo aprueba.
¿Cómo denunciar un presunto abuso en el incremento?
• Exigir por escrito soportes del presupuesto, cotizaciones y ejecución presupuestal; elevar el tema al consejo y al revisor fiscal (si existe).
• Llevarlo a asamblea (ordinaria o extraordinaria) y dejar constancia en acta.
• Si la asamblea aprueba un incremento contrario a la ley o al reglamento, procede la impugnación de decisiones (Art. 49 Ley 675), ante la autoridad judicial competente.
• Si hay indicios de fraude, falsedad, apropiación u otros delitos, la vía es la Fiscalía (esto ya no es “abuso” administrativo sino penal).
¿El alquiler de áreas sociales, como parqueaderos comunales, también sube con base en el salario mínimo?
Fedelonjas responde que no por obligación legal automática. Esas tarifas suelen definirse en el reglamento o por decisión de la asamblea/administración. Algunas copropiedades las indexan al salario mínimo o al IPC como mecanismo de actualización, pero eso depende de lo aprobado internamente y de cómo esté regulado en la copropiedad, no de un mandato general.
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