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Antes de la firma de la escritura, de tener un crédito inmobiliario aprobado y de tener llaves en mano, está la promesa de compraventa: un documento que no cambia de dueño ningún inmueble pero que genera obligaciones concretas para quien vende y quien compra y que, mal redactado, puede no valer nada.
Jaime Alberto Tobón, docente del Consultorio Jurídico del Politécnico Grancolombiano sede Medellín, explica que se trata de un contrato preparatorio, válido tanto en materia civil como mercantil, cuyo propósito es “asegurar que las partes inmersas en la relación contractual cumplirán con la promesa de celebrar a futuro un contrato de compraventa, bajo ciertas condiciones acordadas previamente”.
Aunque la promesa de compraventa no transfiere la propiedad, advierte Tobón, “su adecuada redacción y estructuración son fundamentales para evitar disputas y garantizar la seguridad jurídica de la operación”.
Qué dice el Código Civil sobre su validez
El artículo 1611 del Código Civil colombiano, junto con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, establece los requisitos que debe cumplir una promesa para producir efectos legales.
- En primer lugar, este contrato debe constar por escrito, pues las promesas verbales no existen jurídicamente.
- Debe referirse a un contrato lícito y eficaz
- Contener un plazo o condición que fije el momento en que se celebrará la compraventa
- Debe ser un contrato con compromisos tan determinados que solo falte la entrega o la formalidad legal para perfeccionarse.
- El quinto requisito es el que más se pasa por alto: cuando el contrato prometido deba otorgarse por escritura pública, la promesa debe fijar notaría, fecha y hora para la firma.
¿Cuándo vence una promesa de compraventa?
La promesa vence cuando las partes lo hayan acordado, de ahí que no hay un plazo legal fijo.
“La promesa vencerá en aquel día, fecha y hora en la cual se establezca para el cumplimiento por las partes de la condición pactada, es decir, en el momento en que deba firmarse el contrato prometido, el contrato de compraventa”, precisa Tobón.
Así las cosas, si el documento dice que la escritura se firma el 15 de agosto a las 10 de la mañana en la Notaría 5 de Bogotá, por ejemplo, ese es el momento exacto en que vence. Pasada esa fecha sin que ninguna de las partes haya cumplido, la parte afectada puede exigir el cumplimiento o pedir la resolución del contrato.
El precio del inmueble
Hay que recordar que la Superintendencia de Industria y Comercio expidió la Circular Externa No. 004 de 2024, que establece que el precio de la vivienda debe informarse en pesos colombianos, de manera clara y completa.
La disposición de la SIC cobra relevancia en medio de un debate que ha ganado fuerza en los últimos meses: en Colombia es práctica extendida (especialmente en vivienda de interés social) fijar los precios en salarios mínimos mensuales legales vigentes, lo que significa que el valor del inmueble puede subir cada año al ritmo del incremento salarial, sin que el comprador lo haya previsto del todo al momento de firmar.
Por tanto, el comprador solo estará obligado a pagar el valor que le informaron al momento de firmar, ya sea la promesa, el contrato de separación u otro documento de adhesión. Indexaciones automáticas al salario mínimo u otras variables quedaron prohibidas.
Y es que, entre enero de 2024 y octubre de 2025, la SIC recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas por presuntas vulneraciones a los derechos de consumidores en el sector de la construcción, según datos de la propia entidad. Las causas más frecuentes: información engañosa sobre condiciones del proyecto, cláusulas abusivas y retrasos en la entrega.
El cambio tiene impacto directo en la vivienda de interés social. Según cifras de la firma Galería Inmobiliaria, recogidas por el Ministerio de Vivienda, la proporción de proyectos VIS ofertados en pesos pasó de 25 % en septiembre de 2025 a 57 % en marzo de 2026, señal de que el mercado ya está ajustando.
No obstante, el sector constructor, a través de Camacol, ha advertido que fijar precios en pesos hasta la escrituración puede trasladar más riesgo a los constructores.
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