Hipotecas a más de 30 años: ¿paso a la deuda intergeneracional?

La nueva Ley de Vivienda y Hábitat (2079 de 2021), sancionada el pasado 14 de enero, tiene un paquete de normas que buscan incentivar la compra de inmuebles. Entre ellas, se destaca el artículo 9, que modifica los tiempos de los créditos de vivienda: “El Gobierno nacional fijará el plazo máximo, respetando criterios de estabilidad financiera, el cual, en todo caso, no podrá ser inferior a treinta años”. Es decir, ahora en Colombia podrán existir hipotecas de más de tres décadas, buscando así flexibilizar y suavizar estos préstamos. Aunque el Gobierno todavía no aclara en cuánto se ampliará el plazo máximo, hay algunas dudas sobre la utilidad y viabilidad de este mecanismo

Lo primero que se debe tener en cuenta es que el límite actual, de treinta años, no suele alcanzarse con facilidad. Por un lado, porque según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en promedio los colombianos pagan los créditos hipotecarios en ocho años, lo cual atribuyen a que los consumidores suelen vender sus propiedades, pagan su obligación y compran una nueva vivienda.

Lea también: ¿Por qué el PIB edificador cae al 27 % si hay récords en ventas de vivienda?

Además, no todas las entidades financieras se les miden a estos plazos tan largos, la mayoría prefieren prestar hasta quince o veinte años. Y no sorprende, pues aun el mejor modelo puede quedarse corto para cubrir el riesgo de lo que puede pasar en más de tres décadas: por ejemplo, entre 1990 y el 2020 surgió una nueva Constitución, estalló una crisis hipotecaria, hubo varios episodios de devaluación y surgió una pandemia global. Y claramente la incertidumbre aumentaría si se extienden los plazos.

Por esto Sandra Forero, presidenta de Camacol, señala que “extender los plazos debe tener en cuenta las consideraciones que el sistema financiero, de manera muy responsable, evaluará particularmente de acuerdo con el perfil del cliente y factores como la edad, la capacidad de pago y la estabilidad de su ingreso, entre otros, que permitan adecuar el mejor modelo financiación y de plazos para su vivienda. Algo que sí es muy importante desde el punto de vista del mercado es la madurez y liquidez que se logren dar al mercado de valores con activos de referencia a plazos similares”.

De hecho, José Ignacio López, profesor de Macrofinanciera de la Universidad de los Andes, explica que “el tope del financiamiento de vivienda va de la mano del mercado de deuda pública, y el Gobierno emite máximo a treinta años en pesos y tasa fija (en dólares se emitió un bono a cuarenta años, en enero de 2021). Y por ahora es muy costoso que se emita a más años”.

Es decir, ampliar el plazo de financiamiento de vivienda no parece tan fácil en una economía con estos indicadores. Y, por ende, cualquier extensión debería procurar ser prudente y no alejarse mucho de los plazos de emisión de deuda del Gobierno colombiano.

Aunque existan entidades financieras que se atrevan a dar créditos a más de treinta años, la gran pregunta es cómo estructurarán estos productos. El problema es que para plazos muy largos las tácticas que se suelen emplear, como las tasas de interés variables y la indexación con UVR, podrían no ser suficientes. Y los seguros de vida podrían encarecer las mensualidades y, a su vez, borrar el principal beneficio de extender el plazo del crédito, que es la reducción de las cuotas.

El panorama internacional

Este no es un terreno inexplorattdo. De hecho, las hipotecas de muy largo plazo existen desde hace décadas en varios países, como Estados Unidos (en lugares como California) y algunas naciones europeas y asiáticas. Pero tal vez el principal referente es Japón: a finales del siglo XX lanzó las hipotecas a cien años y su característica más llamativa es que la deuda se hereda. Es decir, una vivienda pueden pagarla el padre, el hijo y las generaciones que apliquen.

Es claramente una estructuración muy agresiva, pero con plazos que superan la expectativa de vida promedio tiene sentido incluir a los herederos como codeudores; sin embargo, en otras naciones esta cláusula también se presenta incluso para plazos más razonables (en términos de expectativa de vida)

Por ejemplo, en España hay hipotecas a cincuenta años, y si no se ha saldado la deuda, los hijos también heredan tanto la vivienda como la hipoteca. Aunque los descendientes tienen la opción de decidir si renuncian a la vivienda, seguir con la deuda o incluso refinanciarla, ¿la deuda intergeneracional sería también necesaria para Colombia?

“Si se quieren alargar los créditos, creo que tocaría; pero tengo dudas sobre el tema jurídico. No me queda claro que sea viable”, explica López. En efecto, no es claro que una hipoteca intergeneracional pueda existir en Colombia. De hecho, recientemente el Gobierno dio cuenta de los retos de adaptar la normatividad de estos productos que funcionan en el exterior, pero no necesariamente en Colombia.

Así pasó con las hipotecas inversas, una propuesta que el Ministerio de Vivienda hizo en junio de 2020, que les permitiría a los adultos mayores acceder a un pago mensual a cambio de entregar alguna propiedad a una entidad financiera al momento del fallecimiento. E inicialmente se dijo que los hijos podrían recuperar el inmueble si pagaban la deuda (los montos recibidos por el beneficiario más cierto interés).

Finalmente, el Gobierno tuvo que revertir esta idea y en vez de hipotecas inversas creó las rentas vitalicias inmobiliarias: parecen similares, pero tienen grandes diferencias, pues los primeros son créditos (inversos) y las segundas (las rentas vitalicias) son seguros.

El cambio se debió a la dificultad de adaptar en el corto plazo la ley colombiana al exótico modelo de las hipotecas inversas, sobre todo al ejecutar las garantías. Y tener la propiedad del inmueble es vital para que las entidades financieras puedan estructurar productos como las hipotecas inversas o los créditos de muy largo plazo con deuda intergeneracional.

Dejando este ejemplo de lado, tal vez lo más importante para analizar es si estas hipotecas de más de treinta años realmente representan una ayuda para los consumidores, pues el objetivo del Gobierno es suavizar la carga financiera de los créditos de vivienda.

Esta inquietud se puede resolver con la simulación matemáticamente de un crédito. Por ejemplo, para el caso de una vivienda de $120 millones que se pague con un crédito a treinta años, cuyo interés sea del 10 % E.A. (el promedio para viviendas VIS), el usuario pagaría cuotas mensuales de $1’015.000 (sin tener en cuenta seguros ni otros cargos) y al final habrá pagado un interés total de $245 millones (más el capital). Y si el plazo fuera a cuarenta años (mismo interés), el consumidor pagaría cuotas mensuales de $978.000 con un interés total de $349 millones.

Esto implica que al agregar diez años al límite de financiamiento, puede que no se suavicen en gran medida las cuotas mensuales del consumidor: la reducción es de $37.000 al mes. Y en cambio, sí se pueden elevar sustancialmente los intereses pagados ($104 millones). Por esto, no sorprende que estos productos a más de treinta años hayan surgido por lo general en países con tasas menores al 5 % E.A. (Estados Unidos, España y Japón, entre otros).

Entonces, en Colombia hay claramente condiciones retadoras para este tipo de productos. No obstante, incluso en los países desarrollados las autoridades se preocupan por la sostenibilidad de estos créditos de largo plazo.

Por ejemplo, en 2007 el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, alertó a las familias sobre las hipotecas a cincuenta años, pues la “amortización es baja y el interés es alto”, e indicó que el plazo razonable debería ser de 20 a 25 años. Por esto, les pidió a los bancos explicar con detalle las implicaciones de los préstamos, para que el consumidor sepa en qué se está metiendo.

De esta manera, tal parece que estos créditos de muy largo aliento deben superar varios retos para ser un éxito en Colombia: estimular el apetito (de los consumidores y entidades financieras) por este tipo de productos, ser sostenibles con relación a la economía colombiana y lograr una estructuración que sea adaptable a las normas colombianas; pero sobre todo, se debe tener claro que los colombianos, en efecto, verán beneficios con hipotecas a más de treinta años.

La nueva Ley de Vivienda y Hábitat (2079 de 2021), sancionada el pasado 14 de enero, tiene un paquete de normas que buscan incentivar la compra de inmuebles. Entre ellas, se destaca el artículo 9, que modifica los tiempos de los créditos de vivienda: “El Gobierno nacional fijará el plazo máximo, respetando criterios de estabilidad financiera, el cual, en todo caso, no podrá ser inferior a treinta años”. Es decir, ahora en Colombia podrán existir hipotecas de más de tres décadas, buscando así flexibilizar y suavizar estos préstamos. Aunque el Gobierno todavía no aclara en cuánto se ampliará el plazo máximo, hay algunas dudas sobre la utilidad y viabilidad de este mecanismo

Lo primero que se debe tener en cuenta es que el límite actual, de treinta años, no suele alcanzarse con facilidad. Por un lado, porque según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en promedio los colombianos pagan los créditos hipotecarios en ocho años, lo cual atribuyen a que los consumidores suelen vender sus propiedades, pagan su obligación y compran una nueva vivienda.

Lea también: ¿Por qué el PIB edificador cae al 27 % si hay récords en ventas de vivienda?

Además, no todas las entidades financieras se les miden a estos plazos tan largos, la mayoría prefieren prestar hasta quince o veinte años. Y no sorprende, pues aun el mejor modelo puede quedarse corto para cubrir el riesgo de lo que puede pasar en más de tres décadas: por ejemplo, entre 1990 y el 2020 surgió una nueva Constitución, estalló una crisis hipotecaria, hubo varios episodios de devaluación y surgió una pandemia global. Y claramente la incertidumbre aumentaría si se extienden los plazos.

Por esto Sandra Forero, presidenta de Camacol, señala que “extender los plazos debe tener en cuenta las consideraciones que el sistema financiero, de manera muy responsable, evaluará particularmente de acuerdo con el perfil del cliente y factores como la edad, la capacidad de pago y la estabilidad de su ingreso, entre otros, que permitan adecuar el mejor modelo financiación y de plazos para su vivienda. Algo que sí es muy importante desde el punto de vista del mercado es la madurez y liquidez que se logren dar al mercado de valores con activos de referencia a plazos similares”.

De hecho, José Ignacio López, profesor de Macrofinanciera de la Universidad de los Andes, explica que “el tope del financiamiento de vivienda va de la mano del mercado de deuda pública, y el Gobierno emite máximo a treinta años en pesos y tasa fija (en dólares se emitió un bono a cuarenta años, en enero de 2021). Y por ahora es muy costoso que se emita a más años”.

Es decir, ampliar el plazo de financiamiento de vivienda no parece tan fácil en una economía con estos indicadores. Y, por ende, cualquier extensión debería procurar ser prudente y no alejarse mucho de los plazos de emisión de deuda del Gobierno colombiano.

Aunque existan entidades financieras que se atrevan a dar créditos a más de treinta años, la gran pregunta es cómo estructurarán estos productos. El problema es que para plazos muy largos las tácticas que se suelen emplear, como las tasas de interés variables y la indexación con UVR, podrían no ser suficientes. Y los seguros de vida podrían encarecer las mensualidades y, a su vez, borrar el principal beneficio de extender el plazo del crédito, que es la reducción de las cuotas.

El panorama internacional

Este no es un terreno inexplorattdo. De hecho, las hipotecas de muy largo plazo existen desde hace décadas en varios países, como Estados Unidos (en lugares como California) y algunas naciones europeas y asiáticas. Pero tal vez el principal referente es Japón: a finales del siglo XX lanzó las hipotecas a cien años y su característica más llamativa es que la deuda se hereda. Es decir, una vivienda pueden pagarla el padre, el hijo y las generaciones que apliquen.

Es claramente una estructuración muy agresiva, pero con plazos que superan la expectativa de vida promedio tiene sentido incluir a los herederos como codeudores; sin embargo, en otras naciones esta cláusula también se presenta incluso para plazos más razonables (en términos de expectativa de vida)

Por ejemplo, en España hay hipotecas a cincuenta años, y si no se ha saldado la deuda, los hijos también heredan tanto la vivienda como la hipoteca. Aunque los descendientes tienen la opción de decidir si renuncian a la vivienda, seguir con la deuda o incluso refinanciarla, ¿la deuda intergeneracional sería también necesaria para Colombia?

“Si se quieren alargar los créditos, creo que tocaría; pero tengo dudas sobre el tema jurídico. No me queda claro que sea viable”, explica López. En efecto, no es claro que una hipoteca intergeneracional pueda existir en Colombia. De hecho, recientemente el Gobierno dio cuenta de los retos de adaptar la normatividad de estos productos que funcionan en el exterior, pero no necesariamente en Colombia.

Así pasó con las hipotecas inversas, una propuesta que el Ministerio de Vivienda hizo en junio de 2020, que les permitiría a los adultos mayores acceder a un pago mensual a cambio de entregar alguna propiedad a una entidad financiera al momento del fallecimiento. E inicialmente se dijo que los hijos podrían recuperar el inmueble si pagaban la deuda (los montos recibidos por el beneficiario más cierto interés).

Finalmente, el Gobierno tuvo que revertir esta idea y en vez de hipotecas inversas creó las rentas vitalicias inmobiliarias: parecen similares, pero tienen grandes diferencias, pues los primeros son créditos (inversos) y las segundas (las rentas vitalicias) son seguros.

El cambio se debió a la dificultad de adaptar en el corto plazo la ley colombiana al exótico modelo de las hipotecas inversas, sobre todo al ejecutar las garantías. Y tener la propiedad del inmueble es vital para que las entidades financieras puedan estructurar productos como las hipotecas inversas o los créditos de muy largo plazo con deuda intergeneracional.

Dejando este ejemplo de lado, tal vez lo más importante para analizar es si estas hipotecas de más de treinta años realmente representan una ayuda para los consumidores, pues el objetivo del Gobierno es suavizar la carga financiera de los créditos de vivienda.

Esta inquietud se puede resolver con la simulación matemáticamente de un crédito. Por ejemplo, para el caso de una vivienda de $120 millones que se pague con un crédito a treinta años, cuyo interés sea del 10 % E.A. (el promedio para viviendas VIS), el usuario pagaría cuotas mensuales de $1’015.000 (sin tener en cuenta seguros ni otros cargos) y al final habrá pagado un interés total de $245 millones (más el capital). Y si el plazo fuera a cuarenta años (mismo interés), el consumidor pagaría cuotas mensuales de $978.000 con un interés total de $349 millones.

Esto implica que al agregar diez años al límite de financiamiento, puede que no se suavicen en gran medida las cuotas mensuales del consumidor: la reducción es de $37.000 al mes. Y en cambio, sí se pueden elevar sustancialmente los intereses pagados ($104 millones). Por esto, no sorprende que estos productos a más de treinta años hayan surgido por lo general en países con tasas menores al 5 % E.A. (Estados Unidos, España y Japón, entre otros).

Entonces, en Colombia hay claramente condiciones retadoras para este tipo de productos. No obstante, incluso en los países desarrollados las autoridades se preocupan por la sostenibilidad de estos créditos de largo plazo.

Por ejemplo, en 2007 el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, alertó a las familias sobre las hipotecas a cincuenta años, pues la “amortización es baja y el interés es alto”, e indicó que el plazo razonable debería ser de 20 a 25 años. Por esto, les pidió a los bancos explicar con detalle las implicaciones de los préstamos, para que el consumidor sepa en qué se está metiendo.

De esta manera, tal parece que estos créditos de muy largo aliento deben superar varios retos para ser un éxito en Colombia: estimular el apetito (de los consumidores y entidades financieras) por este tipo de productos, ser sostenibles con relación a la economía colombiana y lograr una estructuración que sea adaptable a las normas colombianas; pero sobre todo, se debe tener claro que los colombianos, en efecto, verán beneficios con hipotecas a más de treinta años.